降價(jià)6億也無(wú)人敢接盤臺(tái)東回天乏術(shù)?

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-18 14:13

16日，土地市場(chǎng)有個(gè)不大不小的事件，富航置業(yè)有限公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)“人和路舊城改造項(xiàng)目”不出意外的再一次遭遇了流拍，關(guān)鍵在于相較于四月份16.75億元的拍賣總價(jià)，這次起始價(jià)僅10.72億元，下調(diào)約6.03億元，這幅地塊涉及臺(tái)東地鐵上10宗建筑用地和在建工程，建面達(dá)13.37萬(wàn)㎡，覆蓋了威海路、菜市二路、臺(tái)東一路、桑梓路圍合區(qū)域，也就老青島所熟悉的臺(tái)東商圈里老19中至文化市場(chǎng)一帶。

大幅降價(jià)，卻仍無(wú)人敢接盤，原因有幾點(diǎn)，一是接盤俠要給原公司“擦屁股”；拍賣細(xì)則中有一條，原公司未履行的義務(wù)有實(shí)物安置（241戶）和超期過(guò)渡費(fèi)，其次還有未建設(shè)的B、C區(qū)周邊遮光68戶。二是項(xiàng)目實(shí)則爛尾，問(wèn)題多如牛毛；細(xì)則中也提到，需要與公交集團(tuán)、地鐵集團(tuán)、安置和規(guī)劃后造成的問(wèn)題，需妥善處理。最后則是，臺(tái)東商圈多年來(lái)以零售、批發(fā)出名，臺(tái)東一路上的小店面也是老青島的童年回憶，早已形成商圈固有的傳統(tǒng)模式。散裝的臺(tái)東在規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)方面都是“老大難”，如市南東部、嶗山金家?guī)X和市北新都心板塊上的大型綜合商業(yè)體，放在臺(tái)東只會(huì)顯得格格不入，早前的當(dāng)代廣場(chǎng)、利群廣場(chǎng)妄想豎起臺(tái)東商業(yè)體的標(biāo)桿，在經(jīng)過(guò)人流量流失、商戶退租等問(wèn)題的洗禮，如今也逐漸轉(zhuǎn)型成大型生活購(gòu)物商超為主。

臺(tái)東改造項(xiàng)目，不是無(wú)人接盤，而是無(wú)人敢接盤。

不僅是商業(yè)，新房市場(chǎng)情況也令人堪憂，老城臺(tái)東早已不香了，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。原因不外乎這三點(diǎn)：其一，老城區(qū)，顧名思義已形成基本的城市形態(tài)，交通、商業(yè)、教育和醫(yī)療發(fā)展成熟并呈現(xiàn)飽和和老舊，要想在原有的基礎(chǔ)配套上升級(jí)改造，并非一件易事，這其中需要多方牽頭拉線，才能最終促成板塊的提升。而就目前形勢(shì)來(lái)看，即使臺(tái)東早晚高峰擁堵，也擋不住人聲鼎沸的步行街熱潮，擺攤文化仍是大潮流，居民生活依靠基礎(chǔ)配套，入學(xué)難、就醫(yī)難、出行難是臺(tái)東多年的三大難題，改造的等待時(shí)間機(jī)場(chǎng)，盼望成型的成本極高，實(shí)踐起來(lái)更是難上加難。

其二，除了改造升級(jí)難，改造升級(jí)路上也難，老城區(qū)不少待拆遷和在拆遷的改造地塊，周邊環(huán)境不僅破舊還存在噪音、綠化問(wèn)題，甚至破壞和封堵原有基建，尤其是在交通方面，如臺(tái)東主干道威海路的路面改造，使原本早晚高峰擁擠的道路，變得更加水泄不通，附近居民或通行于此的市民怨聲載道。更別提，拆遷動(dòng)工后又受到各方制約，因此停工擱置，成為爛尾工程的項(xiàng)目在老城也不是少數(shù)。

其三，雖然老城配套破舊，新房屈指可數(shù)，但完全不影響周邊房源價(jià)格，且質(zhì)量參差不齊。新房里可選擇樓盤僅有兩家，一是位于科技街上泰山華府，也是臺(tái)東商圈重點(diǎn)的拆遷改造項(xiàng)目，小開(kāi)發(fā)商運(yùn)作，全部規(guī)劃為高層，樓下設(shè)有臨街網(wǎng)點(diǎn)，新房在售的均價(jià)28000-29000元/㎡帶裝修。雖然有臺(tái)東商圈輻射，還配套雙地鐵和鄰里中心商超，都難掩手拉手的樓間距、綠化率不達(dá)標(biāo)問(wèn)題，戶型方面更是無(wú)一設(shè)計(jì)有三南向開(kāi)間的戶型，都被購(gòu)房者所詬病。二是純投資類產(chǎn)品的大悅城項(xiàng)目，是中糧集團(tuán)拿地開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目，目前在售Loft公寓均價(jià)22000元，商鋪均價(jià)40000元，周邊公寓類產(chǎn)品幾乎沒(méi)有，暫無(wú)競(jìng)品進(jìn)行比較，商鋪方面相比老舊的小區(qū)底商，單價(jià)較高，但在質(zhì)量和管理方面具有優(yōu)勢(shì)。另外，二手房?jī)r(jià)格魚(yú)龍混雜，臺(tái)東一路原19中附近的房?jī)r(jià)在2萬(wàn)元左右，僅百米外的當(dāng)代廣場(chǎng)對(duì)面，金色年華、錦繡年華、凱景花園年代較新，在物業(yè)管理和區(qū)位方面優(yōu)于附近老舊小區(qū)，二手房?jī)r(jià)控制在2.6-2.8萬(wàn)左右。

這一價(jià)格不難讓購(gòu)房者對(duì)照市北其他兩個(gè)板塊：老四方和新都心。新都心作為新市北的新核心，在空地上建造比改造拆遷容易的多，況且區(qū)位、配套、交通都是重點(diǎn)打造，地鐵、大型綜合體一應(yīng)俱全，因此形成了現(xiàn)今的新興居住區(qū)，居住體驗(yàn)十分優(yōu)越，房?jī)r(jià)則保持在2.8-3萬(wàn)左右，掏得起臺(tái)東每平2.8萬(wàn)，為何不能努努力，再加點(diǎn)預(yù)算，選擇更有前途的新都心。

老四方的情況與臺(tái)東板塊十分相似，在配套上老舊，交通不算多通暢，也同樣有不少爛尾產(chǎn)品存在。但這一片區(qū)比鄰新都心、背靠火車北站，都是區(qū)位上小優(yōu)勢(shì)，且老四方目前在售新房項(xiàng)目選擇不少，還有三四個(gè)新盤即將上市，即將開(kāi)盤的招商碧桂園依云四季，位于水清溝，樓下即是地鐵口，已知首開(kāi)小高層，帶裝修23000元/㎡起，據(jù)悉118㎡的元寶戶型幾乎認(rèn)購(gòu)一空；寧化路上的華能郡府的純住宅產(chǎn)品，受政策影響準(zhǔn)現(xiàn)房交付實(shí)景呈現(xiàn)，預(yù)計(jì)9月底或10月初入市，將一次性推出，均價(jià)29000元/㎡。另外，瑞昌路與人民路交匯處剛剛亮相的新盤——云嶺世家，主打100-120㎡舒適套三，海岸路的中海觀瀾庭，預(yù)計(jì)將入市67-97㎡住宅，都是可多多關(guān)注的新盤項(xiàng)目。占據(jù)湖島的老品牌海信項(xiàng)目的二期主打高層，每平最低均價(jià)僅23700元且?guī)аb修交付。可以說(shuō)，哪一個(gè)項(xiàng)目拿出來(lái)都能秒殺臺(tái)東板塊的房源。

兜里錢不多，仍想固守主城，

購(gòu)房者還需睜大眼、實(shí)地看，別被假大空的標(biāo)簽蒙了眼。