近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，GDP增速同比下降6.8%。從這一增速可以看出，新冠肺炎疫情已對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)形成較大沖擊。疫情之下，旅游、餐飲、交通等諸多服務(wù)業(yè)受到的沖擊更為嚴(yán)重，也使本已處在下滑趨勢(shì)的GDP及就業(yè)形勢(shì)更加嚴(yán)峻。

如何應(yīng)對(duì)？有人提出要放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，甚至有人提出要再次刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)闊o(wú)論是應(yīng)對(duì)二十多年前的亞洲金融危機(jī)還是十幾年前的全球金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)都起到了重要作用。

然而，4月17日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議重提“房住不炒”。此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)面臨較大的下行壓力，中共中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，既回應(yīng)了社會(huì)關(guān)切，也明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)要平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)度。因此，我們要準(zhǔn)確理解中央關(guān)于房地產(chǎn)的一系列政策，同時(shí)要從深層次分析房地產(chǎn)與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)之間的內(nèi)在關(guān)系。

房地產(chǎn)與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)之間關(guān)系十分復(fù)雜。房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅影響投資，而且影響消費(fèi)，房地產(chǎn)對(duì)投資的影響已經(jīng)廣為人知，但房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)的影響卻不為大多數(shù)人重視。我認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要矛盾和問(wèn)題是房?jī)r(jià)脫離了普通工薪階層的購(gòu)買(mǎi)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮對(duì)居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)日益明顯。

房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的作用存在“財(cái)富效應(yīng)”和“房奴效應(yīng)”?！柏?cái)富效應(yīng)”是指房?jī)r(jià)上升使得擁有住房的人財(cái)富增加，從而刺激消費(fèi)需求增加。“房奴效應(yīng)”是指房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致居民被動(dòng)增加儲(chǔ)蓄，用于購(gòu)買(mǎi)住房的支出增加，而用于消費(fèi)的支出減少。因此，房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的作用取決于“財(cái)富效應(yīng)”與“房奴效應(yīng)”的相互抵消的結(jié)果。

從已有的研究看，“財(cái)富效應(yīng)”與“房奴效應(yīng)”與住房的估值（通常用房?jī)r(jià)收入比來(lái)度量，也可以用租金資本化率來(lái)度量）水平有關(guān)，也與居民的總體債務(wù)水平有關(guān)。住房的估值水平超過(guò)一定的閾值之后，“房奴效應(yīng)”大于“財(cái)富效應(yīng)”。

研究結(jié)果表明，房?jī)r(jià)與消費(fèi)存在倒“U”型關(guān)系。2000年以來(lái)，全國(guó)城市房?jī)r(jià)均處在倒“U”型的左側(cè)，即房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)一直以來(lái)占據(jù)主導(dǎo)位置，房?jī)r(jià)與消費(fèi)存在正相關(guān)關(guān)系，房?jī)r(jià)的財(cái)富效應(yīng)較為顯著。在學(xué)術(shù)界一直有人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)持否定或懷疑態(tài)度，他們的依據(jù)就是拿2016年之前的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)和消費(fèi)數(shù)據(jù)來(lái)分析。2016年后，房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)與消費(fèi)之間的倒“U”型拐點(diǎn)出現(xiàn)。

我們的研究結(jié)果認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比等于9是“財(cái)富效應(yīng)”與“房奴效應(yīng)”的臨界點(diǎn)，房?jī)r(jià)收入比小于9時(shí)，“財(cái)富效應(yīng)”大于“房奴效應(yīng)”效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在這個(gè)階段，通過(guò)各種政策措施刺激樓市就可以有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)收入比大于9時(shí)，“財(cái)富效應(yīng)”小于“房奴效應(yīng)”效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生抑制作用。

值得一提的是，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2000年至2015年，房地產(chǎn)投資增速與制造業(yè)投資增速及GDP增速之間是高度正相關(guān)的，但2015年之后房地產(chǎn)投資增速與其他兩個(gè)指標(biāo)之間的相關(guān)性出現(xiàn)鈍化，2018年之后，房地產(chǎn)投資增速與其他兩個(gè)指標(biāo)完全背離。2015年房地產(chǎn)投資增速?gòu)?%逐漸回升，至2019年6月份已經(jīng)回升到超過(guò)10%的水平，而GDP增速并沒(méi)有同步，反而從2015年中的7%下滑到6.3%。

根據(jù)有關(guān)的研究，2018年我國(guó)的城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比為9，即2018年是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“房奴效應(yīng)”大于“財(cái)富效應(yīng)”的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

當(dāng)房?jī)r(jià)上漲速度與居民收入之間的差距快速擴(kuò)大，意味著依靠工薪收入積累購(gòu)置住房難度越來(lái)越大，必須通過(guò)負(fù)債融資才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)置住房，當(dāng)居民債務(wù)累積到一定程度就會(huì)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生影響，導(dǎo)致擠出效應(yīng)大于財(cái)富效應(yīng)。

從時(shí)間上看，2015年之后居民債務(wù)杠桿率曲線(xiàn)上的斜率加大，債務(wù)上升加速，而對(duì)應(yīng)的消費(fèi)零售加速下滑。2015年有關(guān)方面實(shí)施了房地產(chǎn)去庫(kù)存政策，加大了棚改貨幣化補(bǔ)貼的力度，導(dǎo)致眾多的低收入階層加杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果說(shuō)2015年之前主要是中高收入階層買(mǎi)房子，2015年之后的買(mǎi)房群體中低收入者占比大量增加。中低收入者的邊際消費(fèi)傾向較高（掙的錢(qián)基本上全部花掉，沒(méi)有儲(chǔ)蓄），該群體的債務(wù)過(guò)快增長(zhǎng)必然擠占消費(fèi)。2017年以來(lái)，消費(fèi)增長(zhǎng)乏力，從10%下降到7%左右。表現(xiàn)最明顯的是汽車(chē)消費(fèi)，2018年第一次出現(xiàn)了全國(guó)轎車(chē)銷(xiāo)售總量下降，尤其是國(guó)產(chǎn)小轎車(chē)的銷(xiāo)量下降幅度更大。

在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，消費(fèi)才是主導(dǎo)力量，目前消費(fèi)占GDP的比例是60%左右。房地產(chǎn)的擴(kuò)張已經(jīng)嚴(yán)重影響到居民消費(fèi)增長(zhǎng)，保房地產(chǎn)還是保消費(fèi)成為兩難選擇，這就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾和問(wèn)題。

實(shí)際上，通過(guò)刺激房地產(chǎn)已經(jīng)難以化解經(jīng)濟(jì)下行壓力，即使房?jī)r(jià)上漲、房地產(chǎn)投資回升也難以有效帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)。這可能也是我們目前不再刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在原因。

來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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