來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

法拍房是指法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋，目前北京、廣州、深圳、南京等地對(duì)住宅類法拍房有限購(gòu)要求，不過上海目前對(duì)于法拍房沒有限購(gòu)。

上海法院拍賣房不限購(gòu)，8個(gè)月成交936套

據(jù)央視財(cái)經(jīng)16日?qǐng)?bào)道，記者來到上海浦東的一套住宅房，房主因?yàn)閭鶆?wù)糾紛，一套125平米的房子即將被法院拍賣，在一個(gè)小時(shí)集中看房的時(shí)間中，現(xiàn)場(chǎng)有13組客戶前來看房。

有看房者表示，現(xiàn)在在上海發(fā)展，但是短期之內(nèi)沒有結(jié)婚的打算，沒有辦法以家庭的名義買房。還有人表示，因?yàn)槭峭獾厝耍绫２粷M五年，只能通過法拍途徑來買。

圖片來源：央視財(cái)經(jīng)

目前上海的法拍房由于不限購(gòu)，吸引了很多沒有購(gòu)房資格的人。而有的人雖然具備購(gòu)房資格，但覺得法拍房起拍價(jià)相對(duì)便宜，希望能來?yè)炻?/p>

據(jù)了解，2019年上海市二手房市場(chǎng)交易數(shù)量約24萬套，而法拍房市場(chǎng)中的交易數(shù)量為1703套，占二手房成交數(shù)量的0.7%左右。

對(duì)此，上海鏈家法務(wù)經(jīng)理陳寶海在接受記者采訪時(shí)表示，從一到八月的成交數(shù)據(jù)來看，法院拍賣房上海總共成交有936套左右，每套房源會(huì)有9個(gè)人參與競(jìng)拍，并且基本上有85%的房源，都會(huì)在一拍當(dāng)中被客戶拍中。

圖片來源：央視財(cái)經(jīng)

上海國(guó)拍總裁助理裴鑫稱，上海的法院拍賣房市場(chǎng)一年的成交套數(shù)，大概在一千套左右，占所有的二手房的交易比例不是很大，大概只占二手房交易比例的0.4%，其實(shí)它對(duì)于目前整個(gè)二手房市場(chǎng)的價(jià)格影響不是很大。

上海住宅類法院拍賣房競(jìng)價(jià)激烈

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%。實(shí)際上，由于買的人多，在上海想撿漏買法拍房的概率正在變低，有的法拍房?jī)r(jià)格已經(jīng)高于市場(chǎng)價(jià)。

據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，2018年沈女士全家來到上海，打算在這里定居，由于她和丈夫都是外地戶口，社保繳納不足5年，沒有購(gòu)房資格。于是去年買了這套214平米的法拍房，起拍價(jià)1200萬元，沈女士最終以1900多萬元買入，算下來每平米在9萬元左右，而周邊二手房均價(jià)為8萬多元。

沈女士回憶，當(dāng)時(shí)拍了三個(gè)多小時(shí)，最后才確定下來，有差不多50多輪的出價(jià)，因?yàn)檫@個(gè)房子本身質(zhì)量比較好，所以競(jìng)拍的人較多，它的價(jià)格就會(huì)稍微高一點(diǎn)。

圖片來源：央視財(cái)經(jīng)

根據(jù)上海國(guó)拍統(tǒng)計(jì)，8月份上海成交的住宅類法拍房中，有64%的標(biāo)的以高于評(píng)估價(jià)成交。原以為能撿漏的法拍房，如今大多高于市場(chǎng)價(jià)才能買到。

對(duì)此，申駿律師事務(wù)所主任管敏正在接受采訪中表示，最主要的是，直接居住在這里的清場(chǎng)，當(dāng)事人購(gòu)買方一定要好好了解清楚，毀約很難，法院可能會(huì)把保證金沒收。有的法院嚴(yán)格，甚至?xí)竽阍诙闻馁u的時(shí)候補(bǔ)上損失差價(jià)，所以還是要理智、冷靜。

管敏正從2005年開始接觸銀行清收業(yè)務(wù)，其中很大一部分業(yè)務(wù)會(huì)涉及到法拍房在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)處置，他提醒購(gòu)房者，購(gòu)買住宅類法拍房需要了解稅費(fèi)、貸款、里面是否有人居住等情況，切莫沖動(dòng)購(gòu)買。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人趙星海：可能有一些連法院都不知道的一些瑕疵，只有通過自己去現(xiàn)場(chǎng)了解，比如一些稅費(fèi)的問題是不是滿五年？是否還有其他住房？可能你在事先都沒有辦法了解到，或許要做好在住宅的情況下總房?jī)r(jià)10%稅費(fèi)的準(zhǔn)備。

購(gòu)買法拍房，風(fēng)險(xiǎn)需防范

據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)早前報(bào)道，近來，法拍房成為房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，因其價(jià)格一般只有市場(chǎng)價(jià)的七成左右，吸引了不少購(gòu)房者的目光。各地甚至還不時(shí)傳出斷供房源增多，法院折價(jià)甩賣的消息。到底什么是法拍房？

據(jù)介紹，法拍房是法院拍賣房產(chǎn)的簡(jiǎn)稱。通常有以下幾種情況可能產(chǎn)生法拍房，一是商業(yè)貸款產(chǎn)生，購(gòu)房人向銀行貸款購(gòu)房的，在不能如期如數(shù)償還貸款時(shí)，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現(xiàn)來償還貸款。二是民間借貸產(chǎn)生，如張三借李四的錢，約定以自有房產(chǎn)抵押給李四，到期不能還款，李四不能直接取得抵押房產(chǎn)，只能向法院申請(qǐng)張三還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣張三的房產(chǎn)來還款。三是司法沒收產(chǎn)生，如刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，如該財(cái)產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)可依法拍賣，變現(xiàn)后的錢款收歸國(guó)庫(kù)。四是無主財(cái)產(chǎn)，即無人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)。

家住四川成都的劉先生和幾個(gè)有買房意向的親朋好友組了一個(gè)微信群，這兩天熱議的話題就是法拍房?！胺ㄅ姆勘戎苓呁绕焚|(zhì)的房子便宜不少，值得買?！薄暗?，購(gòu)買法拍房可能存在很多風(fēng)險(xiǎn)?！痹谖⑿湃豪飫⑾壬秃糜岩黄鹩懻撝?gòu)買法拍房的好處和風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買法拍房到底有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要防范？對(duì)此，記者采訪了專業(yè)律師。廣東連越律師事務(wù)所合伙人黃羅平表示，購(gòu)買法拍房，首先要看房屋是否屬于“交吉拍賣”。所謂交吉，是指原居住人在法拍房過戶前騰空搬離，不搬離的，由法院負(fù)責(zé)騰空房屋交付給買受人，買受人能夠及時(shí)收房入住。若競(jìng)拍標(biāo)的物說明中明確告知競(jìng)拍者房屋現(xiàn)狀為“不交吉”的話，則意味著房屋可能有合法租戶，或者原業(yè)主、其他債權(quán)人、占用人在居住使用，法院拍賣后，不負(fù)責(zé)騰空房屋交付給買受人，房屋清場(chǎng)由買受人通過另案訴訟或其他途徑解決。所以，競(jìng)拍不交吉房屋，可能出現(xiàn)競(jìng)拍成功后，買受人無法收房使用的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，房屋過戶稅費(fèi)的問題。法拍房過戶的全部稅費(fèi)都由買受人承擔(dān)，買受人一定要清楚了解、計(jì)算過戶可能涉及的稅費(fèi)，法拍房種類非常多，如繼承性質(zhì)的房屋、商業(yè)性質(zhì)的房屋等，有的房屋過戶涉及的稅費(fèi)非常高，買受人競(jìng)拍前一定要有充分準(zhǔn)備，計(jì)算好成本。

同時(shí)，還可能存在原業(yè)主欠繳的房屋物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等。法拍房的買受人要承擔(dān)原業(yè)主房屋欠費(fèi)，包括但不限于水、電、燃?xì)?、物業(yè)管理費(fèi)等，買受人要自行去有關(guān)部門辦理水、電、煤氣等戶名變更或安裝手續(xù)，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

此外，落戶問題。對(duì)于法拍房，法院只負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)過戶，但不負(fù)責(zé)買受人落戶，至于原業(yè)主是否占用了戶口、學(xué)位，買受人能否落戶，都要由買受人自行找公安、教育等部門解決。值得注意的是，在執(zhí)行限購(gòu)的城市，還要符合限購(gòu)政策。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自央視財(cái)經(jīng)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

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