這幾天討論房地產(chǎn)市場(chǎng)金九銀十的文章非常多，房地產(chǎn)調(diào)控的政策也非常多。昨天統(tǒng)計(jì)局官方發(fā)布了2020年1-8月的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況！

1—8月份，商品房銷售面積98486萬(wàn)平方米，同比下降3.3%，降幅比1—7月份收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降2.5%，辦公樓銷售面積下降19.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降17.0%。商品房銷售額96943億元，增長(zhǎng)1.6%，1—7月份為下降2.1%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)4.1%，辦公樓銷售額下降18.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降19.9%。

1：中國(guó)房地產(chǎn)年銷售額2020年有望突破17萬(wàn)億！

8月數(shù)據(jù)最值得關(guān)注的是，年內(nèi)銷售額首次同比轉(zhuǎn)正！8月單月銷售額同比上漲27%，1-8月商品房銷售額96943億元，增長(zhǎng)1.6%，1—7月份為下降2.1%。

如果按照5678這連續(xù)4個(gè)月的平均同比漲幅（銷售面積同比上漲7.9%，銷售額上漲15.7%）2020年全年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額刷新歷史記錄成為定局，而且有望高達(dá)17萬(wàn)億?。?019年全年銷售額159725億）

細(xì)分單月數(shù)據(jù)，8月單月銷售面積1.48億平米，銷售額1.55萬(wàn)億，同比分別上漲了13.7%和27%。這也是5月來(lái)連續(xù)第4個(gè)月的同比上漲。

整體看，疫情的影響基本全面過(guò)去。全國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)始全面復(fù)蘇，從南到北，開(kāi)工逐漸正常，8月份大部分城市樓市同比明顯上漲。累計(jì)數(shù)據(jù)看，雖然銷售面積依然有輕微的同比下調(diào)，但從趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)在金九銀十后，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售額銷售面積有望全面同比上漲。

所有房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)均在全面復(fù)蘇,市場(chǎng)全面復(fù)蘇，大部分城市8月超過(guò)去年同期，1—8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金117092億元，同比增長(zhǎng)3.0%，增速比1—7月份提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。

疫情基本平穩(wěn)了，各地經(jīng)濟(jì)都在快速?gòu)?fù)蘇，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，7月平均恢復(fù)水平已經(jīng)超過(guò)了去年同期的100%，大部分區(qū)域已經(jīng)開(kāi)始超過(guò)之前水平。平均上漲超過(guò)20%。

2：為什么各地調(diào)控頻繁，但難以抑制市場(chǎng)？

8月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公布，整體看，相比7月房?jī)r(jià)上漲繼續(xù)增加。從8月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，新建住宅的惠州、二手房的廣州，深圳等城市房?jī)r(jià)依然明顯上漲。核心原因還是大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)相對(duì)較好，投資屬性相對(duì)較高，而執(zhí)行各地落地的調(diào)控政策力度還未抑制住市場(chǎng)升溫。

累計(jì)數(shù)據(jù)，從7月開(kāi)始，到當(dāng)下已經(jīng)超過(guò)24城市發(fā)布了超過(guò)30次收緊調(diào)控政策！

首先：調(diào)控政策主要包括長(zhǎng)三居的杭州、無(wú)錫、南京、寧波等，珠三角的深圳東莞等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市。

累計(jì)城市發(fā)布數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)24個(gè)，包括深圳、杭州等城市多次發(fā)布調(diào)控政策，累計(jì)超過(guò)30次。從調(diào)控政策趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)超過(guò)30城市將發(fā)布調(diào)控政策。

全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控在2020年8月單月累計(jì)次數(shù)為32次，合計(jì)年內(nèi)數(shù)據(jù)1-8月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)368次，與2019年1-8月份的367次基本持平。

7-8月調(diào)控政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，從上半年的全面寬松，開(kāi)始出現(xiàn)收緊趨勢(shì)

房地產(chǎn)調(diào)控最寬松的2020年上半年過(guò)去了，調(diào)控收緊已經(jīng)難免。預(yù)計(jì)后續(xù)最起碼有超過(guò)30個(gè)城市會(huì)在最近發(fā)布出臺(tái)房地產(chǎn)收緊力度不同的政策。最近多地樓市收緊的趨勢(shì)也已經(jīng)出現(xiàn)。

其次：包括成都、深圳、無(wú)錫、沈陽(yáng)等城市發(fā)布了增值稅二改五，但這些城市中，除深圳屬于二手房交易為主城市，其他城市相對(duì)都屬于二手房成交不活躍城市。

第三：本輪房地產(chǎn)調(diào)控屬于從上而下的調(diào)控，8月28日傍晚，住建部在官網(wǎng)發(fā)布了一則《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部強(qiáng)調(diào)：落實(shí)城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)》的消息。消息中透露：沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等城市房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)責(zé)人，被召集參加了“工作會(huì)商會(huì)”。

多城市都是因?yàn)楸患s談而調(diào)控打補(bǔ)丁。

第四：收緊政策力度相對(duì)有限

打擊假離婚成為最近政策特點(diǎn)，總體看，最近多個(gè)城市增加的調(diào)控措施也只是針對(duì)公積金政策收緊，最近20幾個(gè)城市的收緊政策內(nèi)容大部分都是針對(duì)購(gòu)買多套房的假離婚、假落戶、假人才增加調(diào)控。

整體看，8-9月各地收緊的調(diào)控政策雖然力度不大，但依然代表了房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)是一城一策，房住不炒，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，只要上漲過(guò)快必然會(huì)導(dǎo)致調(diào)控升級(jí)！

第五：萬(wàn)人搖是出現(xiàn)本輪升級(jí)調(diào)控的主要原因，南京等城市依然出現(xiàn)

整體看，全國(guó)在杭州、深圳、南京、成都等8個(gè)城市出現(xiàn)了2020年一輪萬(wàn)人搖現(xiàn)象，部分新房因?yàn)槿藶橄迌r(jià)，出現(xiàn)了明顯的套利空間，因?yàn)樘桌臻g，放大了購(gòu)房群體。這種情況下，大量的假離婚、假落戶、假人才出現(xiàn)。所以本輪政策的升級(jí)主要是為了打擊“萬(wàn)人搖”

第六：金九銀十房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，但漲幅放緩

整體看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策大部分城市的政策力度有限，包括成都等房?jī)r(jià)明顯上漲城市，調(diào)控力度難以全面抑制市場(chǎng)上行。

從信貸政策看，市場(chǎng)依然處于相對(duì)寬松，從深圳、杭州等城市看，不停的微調(diào)加碼政策將成為本輪調(diào)控的主要特點(diǎn)。

（大偉看樓市）

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