7月初，家住北京的李女士想把房子賣掉，于是她一邊掛著售賣，一邊委托鏈家租給了三位來自深圳的短租客。但不到一個月房子便賣出去了，在賣房后，租客們并不愿意離開，其中一位希望李女士及中介公司為他們找到合適的新住處，否則按天進(jìn)行補(bǔ)償。

“他要求按照一天1500元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償他們?nèi)耍宜懔艘幌?，從現(xiàn)在開始到合同期滿，整個費用超過了22萬?！?/p>

三名租客之一的趙先生告訴紅星新聞記者，自己其實一直有在嘗試跟李女士溝通，但是最近李女士拉黑了他的聯(lián)系方式，他沒辦法再跟李女士交涉。趙先生和李女士都告訴紅星新聞，如果對方對現(xiàn)狀不滿意，可以采取法律手段維護(hù)自己的權(quán)益。

9月12日，李女士告訴紅星新聞，目前雙方仍在協(xié)商當(dāng)中。

北京市春林律師事務(wù)所律師、合伙人龐九林表示，租房合同中并未提出關(guān)于房屋買賣后導(dǎo)致需要解除合同該如何賠償?shù)臈l款。但單方面解除協(xié)議的合同指出，出現(xiàn)單方面違約的情況時，應(yīng)該由房東賠償一個月的房租，那就應(yīng)該按此執(zhí)行，所以趙先生提出的22萬的要求是不合理的，也不會得到法律支持。

租的房子被房東賣掉

協(xié)商未果后租客要求補(bǔ)償22萬

李女士在北京海淀區(qū)有一套房，她想把這套房賣掉，于是她委托了鏈家和麥田這兩家中介公司幫助尋找賣家。與此同時，李女士還采取了邊售邊租的方法，將這套房子通過鏈家短租給了從深圳來北京出差的趙先生等三人，租期為半年。

趙先生（化名）等三人來北京出差，由于并非久居，所以他們只想尋找可租時間比較短的短租房。李女士告訴紅星新聞，由于北京租房市場的短租房比較少，能夠接受短租訴求的房屋多采用邊租邊售的形式，最終考慮到工作的便利性和居住的舒適度，趙先生等三人租下了李女士的房子。

李女士強(qiáng)調(diào)，自己在簽合時已經(jīng)口頭告知趙先生，自己這套房屋是待售狀態(tài)，意味著隨時有賣出去的可能，趙先生對此情況知情并認(rèn)可，還答應(yīng)愿意配合購房者看房。

7月31日，簽下合同不到一個月，麥田地產(chǎn)將李女士的房子賣了出去。此時李女士委托鏈家對應(yīng)的房屋經(jīng)紀(jì)人告知趙先生等三人房屋已經(jīng)賣出，希望他們能夠盡快尋找新的住處并搬離。8月20日，購房者攜裝修師傅前來李女士的房子量尺寸，但趙先生卻表示自己從未得知房屋已經(jīng)賣出的消息。

李女士告訴紅星新聞，此后自己登門與趙先生協(xié)調(diào)此事，結(jié)果趙先生不愿意搬離。對此，趙先生回應(yīng)說，李女士當(dāng)時留給自己尋找新住處和搬家的時間太少，根本不可能做到。

8月底，李女士房屋所在小區(qū)空出來一套短租房，趙先生看后表示滿意可以搬過去，于是他要求李女士除了退還所有房租和押金以外，還需要額外補(bǔ)償他們3萬元。李女士認(rèn)為自己不能接受這個要求，便不再與其交涉，最終這套新的短租房租給了別人。

趙先生告訴紅星新聞，他提出的這三萬塊要求是合理的，因為李女士單方面違約導(dǎo)致自己和同事需要搬離，所以需要按照合同約定李女士要額外補(bǔ)償其一個月的房租（12500元），另外這套房子的中介費也需要李女士承擔(dān)（10625元），這樣便合計22000余元，再加上一些與房子相關(guān)聯(lián)的公司補(bǔ)貼（這些補(bǔ)貼在更換房屋后公司將不再支付）等開支，總共湊整3萬元。

最終由于談判破裂，雙方便一直僵持。李女士表示，九月初，李女士與趙先生通了電話，趙先生提出了第二套解決辦法，即由于現(xiàn)在已經(jīng)沒有合適房源可供搬家，如果自己和同事要搬出去的話，需要李女士按每人每天500元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，直到合同期滿。趙先生表示，如果按照這種方案進(jìn)行解決的話，公司交付給李女士的房租和押金都可以不要。

“他要求按照一天500元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償他們，三個人一天就是1500，我算了一下，從現(xiàn)在開始到合同期滿，整個費用超過了22萬?！崩钆扛嬖V紅星新聞，這個要求太過夸張，她實在不能接受。李女士表示，據(jù)趙先生所說，500元/人/天是其公司的出差補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

紅星新聞查看租房合同后發(fā)現(xiàn)，合同乙方并非個人，而是趙先生所在的公司，趙先生作為公司代表簽上了自己的名字。該合同顯示，合同起止日期是2020年7月4日至2021年1月27日，房租則為12500元/月，支付形式為押一付六，另還有10625元的中介費由乙方全部承擔(dān)。紅星新聞計算后注意到，乙方為租下該套房子，一次性支付了98125元。

趙先生告訴紅星新聞，租房的所有費用公司都會報銷，但公司會將租房合同進(jìn)行了內(nèi)部備案，原則上后續(xù)無法更改或換新的合同，公司也不會為三人支付其他租房費用，“也就是說我們公司只認(rèn)這一份合同，如果解除合同以后再找房子，公司不會為我們報銷住房費用了。我們來到北京工作，總不可能自己貼錢找房子住吧，或者我們現(xiàn)在到外面去睡馬路嗎？”

據(jù)紅星新聞從李女士處了解，雙方一直未能達(dá)成一致，李女士表示自己想辦法聯(lián)系過趙先生公司，已經(jīng)盡到告知義務(wù)，所以她決定對房屋換鎖，并再次要求其搬離，如對方有異議可以起訴。而此前趙先生也曾告知李女士，自己希望繼續(xù)在房子里居住，趙女士如果對其提出的解決方案有異議，也可以起訴。

9月12日，李女士告訴紅星新聞，目前雙方仍在協(xié)商當(dāng)中。

專家說法：

“買賣不破租賃”是租房重要原則，索賠金額過高法律不會支持

北京市春林律師事務(wù)所律師、合伙人龐九林表示，趙先生沒有資格向李女士提出賠償要求，因為合同顯示的乙方為一家公司，那么索要賠償?shù)男枨缶蛻?yīng)該有乙方提出，趙先生如果要提這個要求，就必要證明自己有資格代理公司提出索賠要求，“公司究竟有沒有授權(quán)你（趙先生）來要錢？”

此外，龐九林還指出，租房合同中并未提出關(guān)于房屋買賣后導(dǎo)致需要解除合同該如何賠償?shù)臈l款。但單方面解除協(xié)議的合同指出，出現(xiàn)單方面違約的情況時，應(yīng)該由李女士賠償一個月的房租，那就應(yīng)該按此執(zhí)行，所以趙先生提出的22萬的要求是不合理的，也不會得到法律支持。

“賠償是可以談的，趙先生也可以不接受李女士的提出的賠償要求，要求繼續(xù)履約。”龐九林告訴紅星新聞，如果趙先生要求繼續(xù)履約，李女士就應(yīng)該告知買房者相關(guān)情況，如果買房者可以接受，則將剩余房租轉(zhuǎn)給買房者，讓趙先生繼續(xù)履約。

龐九林總結(jié)說，其實該事件是比較簡單的民事糾紛，一般最后都會以私下調(diào)解的方式解決，“這種事件的維權(quán)成本太高了，無論哪一方起訴，無論最后結(jié)果如何，其實都不劃算?！?/p>

9月11日，《租個好房子》作者羊迪告訴紅星新聞記者，李女士在交易房產(chǎn)時犯了一個錯誤，那就是沒有將房屋使用權(quán)收回，這才導(dǎo)致產(chǎn)生了后續(xù)這些糾紛，也使得自己比較被動。李女士在此前就應(yīng)該與租客和買房者溝通清楚，在交易前期就做好預(yù)警。

而針對趙先生，羊迪指出，目前我國針對房租承租人有一條重要的法律原則，即“買賣不破租賃”。

據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”另據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。

羊迪表示，依據(jù)這個原則，此前趙先生由于沒有與李女士就買賣房屋后的租房問題達(dá)成書面共識，那么發(fā)生相關(guān)事件后，就應(yīng)該根據(jù)“買賣不破租賃”的原則執(zhí)行。也就是說，趙先生可以要求繼續(xù)履約，也可以以談判的方式終止合同。

而關(guān)于談判的具體內(nèi)容，就是趙先生提出的3萬和22萬這兩套方案了，“趙先生可以提，但是李女士也可以不答應(yīng)。一個月的房租以外的補(bǔ)償，都是可以談的。搬家的時間、精力都是損失，提出來了話也是合理訴求。但是如果要求特別高，那法律也不會支持他。”

羊迪總結(jié)說，目前對于房東方面來說，租房者其實屬于相對弱勢的群體，需要得到法律的保護(hù)，在一些對租客權(quán)益比較保護(hù)的國家，可能還會發(fā)生更讓人“難以理解”的事情，比如澳大利亞甚至?xí)寷]有支付房租能力的房客暫時繼續(xù)居住在房東的房子里，直到房客能夠支付的起房租以后，再把房租補(bǔ)上。

（文中當(dāng)事人均為化名）

來源：紅星新聞

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