近年來，拆遷方為盡快完成拆遷工作，在與被拆遷人就安置補(bǔ)償事項協(xié)商不成的時候，常常會對被拆遷人采取斷水、斷電、封路等行為逼迫被拆遷人搬遷，有的則是以拆違的名義對被拆遷作出《責(zé)令限期拆除通知書》讓被拆遷人自行拆除。

　　若被拆遷人不拆，拆遷方則會組織相關(guān)人員對被拆遷房屋實施強(qiáng)制拆除。那么面對自己的房屋被違法強(qiáng)拆，賠償損失該如何算呢？近日，山東省高院發(fā)布了一則房屋被強(qiáng)拆后如何賠償?shù)陌咐?.....

　　鄧某與前夫盛某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間共有院落一處，該院落性質(zhì)為國有土地，面積為233.44平方米，用途為住宅。購買土地后，鄧某與盛某共同建造房屋，后該房屋用于商業(yè)出租。但雙方離婚后該院落被一分為二。2016年相關(guān)部門作出舊城區(qū)改造項目房屋征收決定，該院落在征收的范圍內(nèi)。征收過程中，公示鄧某、盛某共同房產(chǎn)面積255.3平方米，土地面積273.78平方米。

　　此后盛某就自己一部分院落的相關(guān)補(bǔ)償與相關(guān)部門簽訂了房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，但是屬于鄧某那部分院落的相關(guān)補(bǔ)償，鄧某一直未與相關(guān)部門達(dá)成一致意見。事隔半年后，相關(guān)單位在拆除盛某房屋的同時，將鄧某所屬房屋一并給強(qiáng)拆了。

　　隨后鄧某報了案，但是公安機(jī)關(guān)以不屬于公安機(jī)關(guān)管轄范圍為由，作出了不予調(diào)查處理的告知書。鄧某不服，向人民法院提起了訴訟。請求確認(rèn)相關(guān)部門強(qiáng)制拆除行為違法；判決被告在被拆除房屋原地或是附近提供相同房屋進(jìn)行置換賠償，如果無法賠償，判決賠償房屋損失人民幣5948000元、裝修損失費(fèi)50000元、屋內(nèi)損失費(fèi)83582元、房屋租金、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)100000元，以及維權(quán)所發(fā)生的必要費(fèi)用102000元。

　　以上的訴訟請求，原審法院判決確認(rèn)相關(guān)部門拆除行為違法，由相關(guān)部門賠償鄧某1246425元，駁回其他訴訟請求。

　　鄧某與市住建局均不服，于是提起了上訴，關(guān)于該案件，山東省高院認(rèn)為，本案共涉及到四個方面：

　　一、市政府和市住建局是否為被訴強(qiáng)拆行為的適格責(zé)任主體。

　　在房屋征收中，市縣級政府、房屋征收部門以及征收實施單位的職責(zé)分工不同，所承擔(dān)的法律責(zé)任也不同。由于實施強(qiáng)制拆除行為屬于行政機(jī)關(guān)的法定職權(quán)，如果拆遷公司等非行政主體認(rèn)可實施了強(qiáng)拆行為，則應(yīng)當(dāng)判斷其與行政機(jī)關(guān)是否存在委托關(guān)系，以進(jìn)一步明確強(qiáng)拆責(zé)任主體。

　　本案中，市住建局作為涉案項目的征收部門，能夠獨(dú)立承擔(dān)起法律責(zé)任。雖然拆遷公司自認(rèn)誤拆了鄧某房屋，但是其并不具有強(qiáng)制拆除的法定職權(quán)，因此市住建局系本案的適格責(zé)任主體。

　　二、關(guān)于鄧某房屋的建筑面積、用地面積、性質(zhì)用途的認(rèn)定是否正確，評估機(jī)構(gòu)據(jù)此作出的涉案評估報告是否恰當(dāng)。

　　征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收房屋的登記調(diào)查情況，對被征收房屋的建筑面積、用地面積、性質(zhì)用途據(jù)實作出認(rèn)定，對合法的部分依法進(jìn)行補(bǔ)償或賠償，既不能侵害被征收人的合法權(quán)益，也不能損害社會公共利益。

　　本案中，相關(guān)部門在征收過程中公示的鄧某、盛某共同房產(chǎn)面積255.3平方米、土地面積273.78平方米，但該結(jié)果僅是對被征收人的房屋及所占土地情況的調(diào)查摸底，并非表明二人房屋及所占土地均為合法，均應(yīng)全部得到補(bǔ)償安置，具體如何處理尚需征收部門在補(bǔ)償過程中依法作出認(rèn)定。

　　三、關(guān)于賠償方式的認(rèn)定是否正當(dāng)。

　　在賠償案件中，支付賠償金以及返還財產(chǎn)、恢復(fù)原狀均是國家賠償?shù)馁r償方式。被征收房屋如果依法拆除，被拆遷人既可以選擇貨幣補(bǔ)償，也有權(quán)要求在改建地段或者就近地段選擇類似房屋予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　因此，對《中華人民共和國國家賠償法》第三十六條關(guān)于“直接損失”的理解，不僅包括因違法強(qiáng)拆造成的直接財產(chǎn)損失，還應(yīng)包括被征收人所享有的全部征收補(bǔ)償利益，如產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房、臨時安置費(fèi)等。為確保當(dāng)事人獲得及時、公平、公正的救濟(jì)，在確定賠償方式時，賦予當(dāng)事人既可以選擇貨幣賠償，也可以選擇安置房屋的權(quán)利，這樣能夠最大限度保障其獲得安置補(bǔ)償權(quán)益，符合國家賠償法的立法精神。

　　但是本案，相關(guān)部門只給鄧某一種補(bǔ)償方式，并未保障當(dāng)事人選擇權(quán)，顯然是不符合法律所規(guī)定且違法的。

　　四、賠償范圍、賠償標(biāo)準(zhǔn)、賠償數(shù)額是否正確。

　　對被強(qiáng)拆房屋損失的賠償，應(yīng)以填平補(bǔ)齊當(dāng)事人受損的財產(chǎn)權(quán)利為限。如果實際賠償時，房地產(chǎn)市場行情發(fā)生了很大變化，這時需要確定合理的賠償時點(diǎn)，既要確保當(dāng)事人能夠購買與之前相當(dāng)?shù)姆课?，又要考量其他被征收人的補(bǔ)償利益，維護(hù)政策的連續(xù)性和社會的穩(wěn)定性。同時，與補(bǔ)償利益相比，賠償要考慮給予當(dāng)事人適當(dāng)?shù)恼疹櫤桶才牛瑵M足當(dāng)事人的選擇權(quán)。

　　被征收房屋遭到強(qiáng)拆的損失賠償標(biāo)準(zhǔn)和賠償方式。一般來說，賠償不應(yīng)低于補(bǔ)償，不應(yīng)低于當(dāng)事人可獲得的征收安置補(bǔ)償利益。那么安置補(bǔ)償利益又當(dāng)如何確定？具體可考慮以下因素：（1）房屋征收補(bǔ)償安置方案；（2）法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；（3）本應(yīng)對當(dāng)事人作出的征收補(bǔ)償決定；（4）其他被征收人的征收補(bǔ)償決定和補(bǔ)償安置協(xié)議。通過綜合比對，按照“就高不就低”原則、充分救濟(jì)保障原則和懲罰性賠償原則，選擇最有利于當(dāng)事人的賠償標(biāo)準(zhǔn)和賠償方式。

　　最終，山東省高院將損失的貨幣賠償金額調(diào)整為1333162元，或由市住建局參照與案外人盛某相同或相近的規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)區(qū)位對鄧某房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，具體方式由鄧某自行選擇。

　　對此，凱諾律師提醒廣大被拆遷人，如果在征地拆遷中遇到違法強(qiáng)拆，要保存好相關(guān)的材料證據(jù)比如強(qiáng)拆現(xiàn)場視頻、照片等，拿著材料及時的咨詢委托律師，讓律師盡早的介入案件當(dāng)中，通過去當(dāng)?shù)卣{(diào)查，制定維權(quán)方案，才能保證我們的合法權(quán)益不被侵害或是威脅。

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