時(shí)代周報(bào)記者：蔡穎

先去住建局登記，再到公安局報(bào)案，最后咨詢律師，近一周來(lái)，林欣（化名）一直為租房維權(quán)的事情四處奔波。

今年 6 月 10 日，在杭州工作的林欣通過(guò)杭州適享科技有限公司（下稱(chēng) " 適享 "），租下了濱江區(qū)的一套兩居室。

" 當(dāng)時(shí)適享提供四種付款方式，其中年付的方式最便宜。租金可以降至 2600 元 / 月，算下來(lái)年付租金便宜了將近 4000 元，確實(shí)挺誘人。"9 月 4 日，林欣向時(shí)代周報(bào)記者表示。由于價(jià)格便宜，于是自己湊足 3.5 萬(wàn)一次性付給適享，沒(méi)想到住了僅兩個(gè)月就出事了。

"8 月 30 號(hào)，房東主動(dòng)聯(lián)系我，說(shuō)從 8 月份開(kāi)始，未收到該公司的租金，這時(shí)候我才得知，適享跑路了。" 林欣說(shuō)道。

事實(shí)上，林欣的情況僅是國(guó)內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)亂象的冰山一角。8 月，成都、杭州等城市連續(xù)爆發(fā)多起長(zhǎng)租公寓企業(yè)詐騙跑路事件，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的房東和租客受騙。

9 月 7 日，樂(lè)乎公寓創(chuàng)始人羅意向時(shí)代周報(bào)記者表示，需要嚴(yán)打此類(lèi)機(jī)構(gòu)，不然劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象會(huì)在長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)酵，今年春天聽(tīng)說(shuō)不少原正規(guī)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的離職人員墮入這種掙快錢(qián)的 " 魔道 "。這些亂象不嚴(yán)打，房東、租客被坑騙的日子就不會(huì)有盡頭，正規(guī)從業(yè)機(jī)構(gòu)就需要長(zhǎng)期為這種惡行 " 背鍋 "。

新一輪集中爆雷

今年上半年，突如其來(lái)的疫情讓多家中小型長(zhǎng)租公寓陷入經(jīng)營(yíng)困境。8 月，長(zhǎng)租公寓行業(yè)又出現(xiàn)新一輪集中爆雷。

在杭州，長(zhǎng)租公寓 " 友客 " 于 8 月 27 日傳出爆雷，兩天后，杭州另一家長(zhǎng)租公寓杭州巢客遇家科技有限公司（下稱(chēng) " 巢客遇家 "）也同樣爆雷。

在成都，多達(dá)十幾家包租公司失聯(lián)，疑似卷走房租跑路。

" 從 8 月開(kāi)始，成都有十多家長(zhǎng)租公寓包租公司都跑路了。" 王希（化名）是成都巢客的一名租客，9 月 4 日，他告訴時(shí)代周報(bào)記者，" 我在巢客住了一個(gè)多月，8 月底被房東趕出來(lái)，有不少租客跟我的境遇相同。"

9 月 2 日，王希在維權(quán)群里收到一份爆雷長(zhǎng)租公寓名單。根據(jù)名單內(nèi)容，海南每天房屋租賃有限公司成都分公司、成都樂(lè)租叢林公寓管理有限公司、成都宜尚家居房屋租賃有限公司、成都小北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司等 12 家租房中介公司已 " 跑路 "。

名單最后也做出了相應(yīng)提醒，" 請(qǐng)有租這些公司的業(yè)主及時(shí)到派出所備案。"

事實(shí)上，受到損失的不僅有租客，還有房東。

今年 5 月，陳先生將自家位于杭州西湖區(qū)的一間 66 平米的房子委托給巢客遇家出租。雙方約定月租金為 4500 元。

最開(kāi)始的 3 個(gè)月，巢客遇家會(huì)按時(shí)支付租金，而在 8 月，陳先生就未收到該公司的租金。隨后，陳先生同一眾業(yè)主奔到該公司，才發(fā)現(xiàn)巢客遇家已人去樓空。

事實(shí)上，不只是杭州和成都，重慶、長(zhǎng)沙、廣州等地，近期也相繼曝出長(zhǎng)租公寓平臺(tái)失聯(lián)、關(guān)閉的消息。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，8 月，全國(guó)有近 20 家長(zhǎng)租公寓爆雷。

" 我在重慶渝北這邊的律師事務(wù)所上班，在今天一天就接待了四撥咨詢，全是咨詢長(zhǎng)租托管公司跑路的事情。"9 月 4 日，一位房地產(chǎn)律師告訴時(shí)代周報(bào)記者。

天眼查專(zhuān)業(yè)版風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)約有 22% 的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)存在過(guò)經(jīng)營(yíng)異常，近 5% 的相關(guān)企業(yè)曾受到過(guò)行政處罰或有過(guò)嚴(yán)重違法行為。

" 高進(jìn)低出 " 模式惹爭(zhēng)議

羅意指出，長(zhǎng)租公寓之所以爆雷，主要還是 " 高進(jìn)低出 " 所導(dǎo)致。

" 高進(jìn)低出 " 是指長(zhǎng)租公寓公司作為中間商，高價(jià)從房東手中租來(lái)房子，卻以低價(jià)租給租客。

在羅意看來(lái)，" 高進(jìn)低出 " 分為兩類(lèi)，一類(lèi)是早些年惡性競(jìng)爭(zhēng)和高杠桿使然，一些包租機(jī)構(gòu)對(duì)租價(jià)走勢(shì)誤判，后來(lái)又遭遇市場(chǎng)收縮和租價(jià)下跌，為保證現(xiàn)金流和持續(xù)經(jīng)營(yíng)不得不 " 低出 "。而另一類(lèi)就是以卷錢(qián)為目的，以 " 高進(jìn)低出 " 為手段的詐騙行為。

9 月 6 日，一位長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)人士向時(shí)代周報(bào)記者揭秘 " 高進(jìn)低出 " 背后的運(yùn)營(yíng)套路。

" 長(zhǎng)租公司注冊(cè)之后，馬上從房東手里高價(jià)收房，往往高出市場(chǎng)價(jià) 10 個(gè)百分點(diǎn)甚至更高， 用低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格租給那些租房經(jīng)驗(yàn)經(jīng)較少的租客，但條件是年付，比如一套房子中介從房東手里收過(guò)來(lái)是 5000 元每月，年付租給租客平均每月只要 4000 元。"

該人士透露，長(zhǎng)租公寓企業(yè)使用低價(jià)策略壟斷所有網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，使得其它中介和房東自己發(fā)布的房源價(jià)格過(guò)高而鮮有人關(guān)注，然后用高額提成讓其他中介公司的業(yè)務(wù)員偷偷帶客戶過(guò)來(lái)，最后擇機(jī)卷款跑路。

9 月 7 日，貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉向時(shí)代周報(bào)記者表示，除 " 高進(jìn)低出 " 外，公寓運(yùn)營(yíng)商通常還搭配 " 長(zhǎng)收短付 " 手法，企業(yè)向租客一次性收取半年度或年度租金，然后按照季度或月度支付給房東，將差額部分用于自身經(jīng)營(yíng)或其他用途，這也為之后的捐款逃跑創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

天眼查 APP 顯示，爆雷的長(zhǎng)租公寓，基本都頻繁發(fā)生工商變更。以巢客的關(guān)聯(lián)公司適享為例，今年以來(lái)，該公司共發(fā)生兩次法定代表人變更。4 月，公司原法定代表人張嘉龍退出，由黃大坤接任；8 月，黃大坤退出，由陳挺繼任。

這并非個(gè)案，在 8 月爆雷的上海嵐越企業(yè)管理咨詢有限公司，也于今年 4 月開(kāi)始發(fā)生數(shù)次法定代表人、監(jiān)事、投資人的工商變更。

在此情況下，房東和房客要如何維護(hù)自己的權(quán)益？

9 月 6 日，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向時(shí)代周報(bào)記者指出，" 這種案子最大的難度在于公寓方將收取的租金挪作它用，無(wú)法及時(shí)回籠，所以可能會(huì)遇到哪怕打贏了官司也拿不到錢(qián)的問(wèn)題。"

王玉臣指出，無(wú)論是房東還是租客，一定要積極維權(quán)，采用法律手段保護(hù)自己的權(quán)利。遇到這種情況，相關(guān)部門(mén)也要積極行動(dòng)起來(lái)，很多房主和租客做不了的事情，相關(guān)部門(mén)可以依職權(quán)進(jìn)行。

面對(duì)接連不斷的爆雷潮，目前，多個(gè)城市相關(guān)部門(mén)、協(xié)會(huì)已密集發(fā)布公告提示風(fēng)險(xiǎn)。

9 月 1 日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示》，提醒有公寓運(yùn)營(yíng)商采取 " 高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付 " 的經(jīng)營(yíng)模式，一旦出現(xiàn) " 爆倉(cāng) " 后又金蟬脫殼一走了之。而廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)、成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也提醒廣大租客加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，避免經(jīng)濟(jì)損失。

房屋租賃市場(chǎng)遇冷

從 2015 年進(jìn)入爆發(fā)期到近兩年的迅速降溫，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)歷數(shù)次嚴(yán)峻考驗(yàn)。

今年上半年，租賃市場(chǎng)季節(jié)周期規(guī)律被打破，傳統(tǒng)的租賃旺季并不旺，集中式長(zhǎng)租公寓門(mén)店拓展速度趨于停滯，中小企業(yè)更是面臨資金困境。爆雷、倒閉、掙扎成為當(dāng)下長(zhǎng)租公寓企業(yè)最真實(shí)的寫(xiě)照。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年 TOP10 品牌新開(kāi)門(mén)店共 93 家，新開(kāi)店率為 8.2%，部分品牌門(mén)店數(shù)量負(fù)增長(zhǎng)，部分門(mén)店關(guān)停，門(mén)店拓展速度趨于停滯。

停滯背后，是房屋租賃市場(chǎng)遇冷的現(xiàn)實(shí)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2 月重點(diǎn)城市的租賃市場(chǎng)交易觸底，節(jié)后旺季推遲到 3 月出現(xiàn)，6 月疫情反復(fù)，18 城成交量環(huán)比下降 7.3%。此外，上半年疫情對(duì)租金水平也影響明顯，租金情況總體呈現(xiàn)趨勢(shì)性下降，其中，6 月租金環(huán)比下降 3.2%，同比下降 10.9%。

在疫情考驗(yàn)下，部分長(zhǎng)租公寓為加快融資，采取 " 高收低租 " 的模式迅速獲取房源和租客，并以 " 長(zhǎng)收短付 " 的方式獲得沉淀資金。

黃卉指出，這種現(xiàn)象主要存在于經(jīng)營(yíng)能力不足的中小企業(yè)，在受到疫情影響的外部沖擊下，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加速暴露，尤其是尾部中小長(zhǎng)租公寓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更弱。

羅意則表示，對(duì)爆雷事件，不應(yīng)該輕易跟 " 長(zhǎng)租公寓 " 四個(gè)字聯(lián)系在一起，不是所有長(zhǎng)租企業(yè)都是 " 壞蛋 "，不能將 " 孩子和臟水 " 一并倒掉。城市的發(fā)展離不開(kāi)住房租賃，人們需要認(rèn)識(shí)這個(gè)行業(yè)，并積極和健康的機(jī)構(gòu)展開(kāi)合作。

盡管目前行業(yè)存在的問(wèn)題較多，但對(duì)于長(zhǎng)租公寓的未來(lái)，黃卉的看法仍趨于樂(lè)觀。

" 雖然疫情會(huì)階段性影響長(zhǎng)租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)長(zhǎng)期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)不會(huì)變。品質(zhì)居住是消費(fèi)升級(jí)背景下的必然需求，市場(chǎng)需求才是長(zhǎng)租公寓發(fā)展的根本動(dòng)力，這種動(dòng)力從未改變。" 黃卉說(shuō)道。

但目前看來(lái)，何時(shí)才能回歸理性發(fā)展，仍是擺在長(zhǎng)租公寓企業(yè)面前的一道難題。

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