上海、廣州、海口等地紛紛發(fā)布住房租賃市場風險提示。

9月1日以來，上海、廣州、?？诘鹊丶娂姲l(fā)布住房租賃市場風險提示，直指公寓運營商采取“高進低出、長收短付”的經(jīng)營模式存有風險。

“高進低出、長收短付”現(xiàn)象背后，究竟是什么原因？又該如何杜絕這類現(xiàn)象的發(fā)生？

“高進低出”原因也有別：高杠桿、詐騙

新京報記者注意到，在此次資金鏈出現(xiàn)問題的長租公寓中，跟此前樂伽公寓一樣，也存在“高進低出”的做法。

所謂“高進低出”模式，即以高于市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再以低租金出房，但一次性收取租客的租金為半年，甚至一年。如果租客想月付，租金價格就高，因此，不少租客圖便宜，便選擇半年付租金甚至一年付租金。

針對此類情況，上海、廣州、海口等地發(fā)布的住房租賃市場風險提示就指出，公寓運營商采取“高進低出、長收短付”的經(jīng)營模式存有風險。比如，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會發(fā)布風險提示指出，房東、租客在委托經(jīng)營或租房過程中，應(yīng)多方了解周邊住房的市場租金價格，警惕公司“高進低出、長收短付”帶來的風險。在支付過程中，要選擇較短支付周期，一般不超過三個月。

樂乎公寓CEO羅意告訴新京報記者，目前市場上存在的“高進低出”分為兩類，從亂到治的過程中，需區(qū)別對待，“第一類是由于早些年惡性競爭和高杠桿使然，一些長租公寓運營企業(yè)對租價走勢誤判，后來又遭遇市場的收縮和租價的下跌，為保證現(xiàn)金流和持續(xù)經(jīng)營不得不‘低出’。第二類是以‘高進低出’為手段的詐騙行為，引起多地監(jiān)管部門關(guān)注?！?/p>

羅意稱，對于上述第一類情況，在長租公寓市場內(nèi)，不論是分散式，還是集中式，都存在這樣的長租公寓運營企業(yè)，“項目現(xiàn)金流處于凈流出的狀態(tài)，如果沒有項目間的資金平衡或外部資金的補充，是一種非常危險的狀態(tài)。”

在羅意看來，“高進低租”、租金貸都是典型的利用資金池運營長租公寓的做法。這一模式，無形中會放大杠桿，由于缺少風險控制，一旦企業(yè)經(jīng)營管理失誤，最終會導(dǎo)致房東、租客嚴重損失。

實際上，從2019年下半年開始，租房市場已經(jīng)從盲目發(fā)展階段進入理性務(wù)實發(fā)展階段，以“高進低出”為代表的野蠻擴張已經(jīng)過去，頭部企業(yè)的格局基本定型，資本不會輕易流入后續(xù)腰部企業(yè)，這要求長租公寓運營企業(yè)回歸市場基本面，把健康經(jīng)營、保持盈利當作首要的經(jīng)營目標。

對于前述第一類陷入困境的長租公寓運營企業(yè)，羅意認為，走出“高進低出”這一局面需要時間，也需要全社會的支持，“他們在業(yè)務(wù)動機上并不邪惡，只是主營業(yè)務(wù)的盈利能力不能匹配當時的‘高杠桿’沖動?！?/p>

值得一提的是，去年12月，住建部、國家發(fā)展改革委等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（簡稱“《意見》”）?！兑庖姟芬?，對“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式的租賃企業(yè)加強監(jiān)管，嚴格管控租金貸業(yè)務(wù)，要求租金貸占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當于2022年底前調(diào)整到位，對涉及違規(guī)建立資金池等行為嚴厲查處。

在羅意看來，《意見》的出臺，對于主營業(yè)務(wù)不盈利甚至持續(xù)虧損的長租公寓運營企業(yè)而言，加大了經(jīng)營難度。“此類企業(yè)唯有的辦法是進行業(yè)務(wù)重組，下決心關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，如果能在房源低租上獲得房東的一部分‘讓利’，也算是釜底抽薪的好辦法。不過，這個要‘你情我愿’才行。”羅意說。

“此類長租公寓運營企業(yè)大多數(shù)都具有一定規(guī)模，他們?nèi)簟住绊懙拿娣e很大。”基于此，羅意建議，對此類長租公寓運營企業(yè)而言，最好的出路在于，由相關(guān)部門牽頭，一起找到風險緩釋的辦法。

業(yè)內(nèi)：嚴懲存有詐騙行為的企業(yè)

對于第二類以“高進低出”為手段的詐騙行為，羅意強調(diào)稱，影響極為惡劣，破壞了行業(yè)的秩序。近年來，長租公寓“爆雷”現(xiàn)象中，有一部分是這類企業(yè)。

“很多企業(yè)名不見經(jīng)傳，卻在各地都有分號。我在坊間聽到的這一類企業(yè)從業(yè)者之眾、之瘋狂，讓人瞠目結(jié)舌，現(xiàn)在爆出來的可能只是‘冰山一角’。很多從正規(guī)長租公寓運營企業(yè)離職人員，墮入這種掙快錢的‘魔道’中。”羅意感嘆道。

之所以這類企業(yè)較多，房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂分析稱，“由于目前沒有相關(guān)行業(yè)資質(zhì)要求，隨便幾萬元就可以注冊公司，開展長租公寓業(yè)務(wù)，這導(dǎo)致長租公寓市場魚龍混雜。

全靂指出，前幾年，長租公寓被資本捧上天時，市場上已存在采用“高進低出”模式的企業(yè)，但那時這些企業(yè)可能更多的是想在風口把企業(yè)做大做強，“高進低出”更像是一種融資手段。此外，這些企業(yè)預(yù)判未來的租金上漲會彌補當下的虧損。時至今日，資本角逐后收房成本攀升，又遭遇疫情的突襲，租房市場行情遠不如前，如果這個時候還創(chuàng)立新公司以“高進低出”來大規(guī)模擴張，那很大程度上就是有預(yù)謀的詐騙。

“對于詐騙行為，防不勝防。一旦出事了，房東、租客遭受損失，涉案分子早就逃之夭夭。”全靂表示，這些“心術(shù)不正”的企業(yè)嚴重波及正規(guī)的長租公寓運營企業(yè)，租客、房東產(chǎn)生信任危機，那些在長租公寓行業(yè)兢兢業(yè)業(yè)努力的企業(yè)，也是有苦難言。

對此，羅意表示，必須嚴厲打擊存有詐騙行為的長租公寓運營企業(yè)，“這些企業(yè)不除，房東、租客被坑騙的日子就不會有盡頭，正規(guī)從業(yè)企業(yè)就需要長期為行業(yè)中行騙者的惡行‘背鍋’，劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象會在長租行業(yè)發(fā)酵?！?/p>

“對于‘爆雷’事件，不要輕易冠上‘長租公寓’這四個字，不是長租公寓運營企業(yè)都是壞蛋，而是壞蛋混進了長租行業(yè)，不能將‘孩子和臟水’一并倒掉?！绷_意呼吁，城市的發(fā)展離不開住房租賃，有關(guān)部門有責任和義務(wù)引導(dǎo)民眾認識這一行業(yè)、并積極和健康的企業(yè)展開合作，才能促進行業(yè)健康發(fā)展。

全靂則表示，目前監(jiān)管層對“高進低出”模式，并沒有太好的解決辦法，需要通過立法、信用等體系化建設(shè)，加大監(jiān)管力度，防止類似問題重復(fù)發(fā)生。

“長租公寓行業(yè)本身是一個剛需、低頻、低利潤的傳統(tǒng)生意，且事關(guān)民生大事，更需踏實穩(wěn)健，追求租客保障、民生穩(wěn)定、經(jīng)營受益的共惠局面。當前，亟須在各方努力下，建立一個信息透明、標準可循的產(chǎn)業(yè)生態(tài)?！卑蜆吠孟嚓P(guān)人士稱。

來源：新京報

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