上海、廣州、海口等地紛紛發(fā)布住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。

9月1日以來(lái)，上海、廣州、海口等地紛紛發(fā)布住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示，直指公寓運(yùn)營(yíng)商采取“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式存有風(fēng)險(xiǎn)。

“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”現(xiàn)象背后，究竟是什么原因？又該如何杜絕這類現(xiàn)象的發(fā)生？

“高進(jìn)低出”原因也有別：高杠桿、詐騙

新京報(bào)記者注意到，在此次資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的長(zhǎng)租公寓中，跟此前樂(lè)伽公寓一樣，也存在“高進(jìn)低出”的做法。

所謂“高進(jìn)低出”模式，即以高于市場(chǎng)價(jià)拿房，給房東的付款方式為一個(gè)月租金或一季度租金，再以低租金出房，但一次性收取租客的租金為半年，甚至一年。如果租客想月付，租金價(jià)格就高，因此，不少租客圖便宜，便選擇半年付租金甚至一年付租金。

針對(duì)此類情況，上海、廣州、?？诘鹊匕l(fā)布的住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示就指出，公寓運(yùn)營(yíng)商采取“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式存有風(fēng)險(xiǎn)。比如，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示指出，房東、租客在委托經(jīng)營(yíng)或租房過(guò)程中，應(yīng)多方了解周邊住房的市場(chǎng)租金價(jià)格，警惕公司“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在支付過(guò)程中，要選擇較短支付周期，一般不超過(guò)三個(gè)月。

樂(lè)乎公寓CEO羅意告訴新京報(bào)記者，目前市場(chǎng)上存在的“高進(jìn)低出”分為兩類，從亂到治的過(guò)程中，需區(qū)別對(duì)待，“第一類是由于早些年惡性競(jìng)爭(zhēng)和高杠桿使然，一些長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)對(duì)租價(jià)走勢(shì)誤判，后來(lái)又遭遇市場(chǎng)的收縮和租價(jià)的下跌，為保證現(xiàn)金流和持續(xù)經(jīng)營(yíng)不得不‘低出’。第二類是以‘高進(jìn)低出’為手段的詐騙行為，引起多地監(jiān)管部門關(guān)注。”

羅意稱，對(duì)于上述第一類情況，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)內(nèi)，不論是分散式，還是集中式，都存在這樣的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)，“項(xiàng)目現(xiàn)金流處于凈流出的狀態(tài)，如果沒(méi)有項(xiàng)目間的資金平衡或外部資金的補(bǔ)充，是一種非常危險(xiǎn)的狀態(tài)。”

在羅意看來(lái)，“高進(jìn)低租”、租金貸都是典型的利用資金池運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的做法。這一模式，無(wú)形中會(huì)放大杠桿，由于缺少風(fēng)險(xiǎn)控制，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理失誤，最終會(huì)導(dǎo)致房東、租客嚴(yán)重?fù)p失。

實(shí)際上，從2019年下半年開始，租房市場(chǎng)已經(jīng)從盲目發(fā)展階段進(jìn)入理性務(wù)實(shí)發(fā)展階段，以“高進(jìn)低出”為代表的野蠻擴(kuò)張已經(jīng)過(guò)去，頭部企業(yè)的格局基本定型，資本不會(huì)輕易流入后續(xù)腰部企業(yè)，這要求長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)回歸市場(chǎng)基本面，把健康經(jīng)營(yíng)、保持盈利當(dāng)作首要的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

對(duì)于前述第一類陷入困境的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)，羅意認(rèn)為，走出“高進(jìn)低出”這一局面需要時(shí)間，也需要全社會(huì)的支持，“他們?cè)跇I(yè)務(wù)動(dòng)機(jī)上并不邪惡，只是主營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利能力不能匹配當(dāng)時(shí)的‘高杠桿’沖動(dòng)。”

值得一提的是，去年12月，住建部、國(guó)家發(fā)展改革委等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》（簡(jiǎn)稱“《意見》”）?！兑庖姟芬?，對(duì)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的租賃企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格管控租金貸業(yè)務(wù)，要求租金貸占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位，對(duì)涉及違規(guī)建立資金池等行為嚴(yán)厲查處。

在羅意看來(lái)，《意見》的出臺(tái)，對(duì)于主營(yíng)業(yè)務(wù)不盈利甚至持續(xù)虧損的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)而言，加大了經(jīng)營(yíng)難度?！按祟惼髽I(yè)唯有的辦法是進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，下決心關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，如果能在房源低租上獲得房東的一部分‘讓利’，也算是釜底抽薪的好辦法。不過(guò)，這個(gè)要‘你情我愿’才行。”羅意說(shuō)。

“此類長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)大多數(shù)都具有一定規(guī)模，他們?nèi)簟住绊懙拿娣e很大?！被诖耍_意建議，對(duì)此類長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)而言，最好的出路在于，由相關(guān)部門牽頭，一起找到風(fēng)險(xiǎn)緩釋的辦法。

業(yè)內(nèi)：嚴(yán)懲存有詐騙行為的企業(yè)

對(duì)于第二類以“高進(jìn)低出”為手段的詐騙行為，羅意強(qiáng)調(diào)稱，影響極為惡劣，破壞了行業(yè)的秩序。近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓“爆雷”現(xiàn)象中，有一部分是這類企業(yè)。

“很多企業(yè)名不見經(jīng)傳，卻在各地都有分號(hào)。我在坊間聽到的這一類企業(yè)從業(yè)者之眾、之瘋狂，讓人瞠目結(jié)舌，現(xiàn)在爆出來(lái)的可能只是‘冰山一角’。很多從正規(guī)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)離職人員，墮入這種掙快錢的‘魔道’中?！绷_意感嘆道。

之所以這類企業(yè)較多，房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂分析稱，“由于目前沒(méi)有相關(guān)行業(yè)資質(zhì)要求，隨便幾萬(wàn)元就可以注冊(cè)公司，開展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，這導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)魚龍混雜。

全靂指出，前幾年，長(zhǎng)租公寓被資本捧上天時(shí)，市場(chǎng)上已存在采用“高進(jìn)低出”模式的企業(yè)，但那時(shí)這些企業(yè)可能更多的是想在風(fēng)口把企業(yè)做大做強(qiáng)，“高進(jìn)低出”更像是一種融資手段。此外，這些企業(yè)預(yù)判未來(lái)的租金上漲會(huì)彌補(bǔ)當(dāng)下的虧損。時(shí)至今日，資本角逐后收房成本攀升，又遭遇疫情的突襲，租房市場(chǎng)行情遠(yuǎn)不如前，如果這個(gè)時(shí)候還創(chuàng)立新公司以“高進(jìn)低出”來(lái)大規(guī)模擴(kuò)張，那很大程度上就是有預(yù)謀的詐騙。

“對(duì)于詐騙行為，防不勝防。一旦出事了，房東、租客遭受損失，涉案分子早就逃之夭夭?！比Z表示，這些“心術(shù)不正”的企業(yè)嚴(yán)重波及正規(guī)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)，租客、房東產(chǎn)生信任危機(jī)，那些在長(zhǎng)租公寓行業(yè)兢兢業(yè)業(yè)努力的企業(yè)，也是有苦難言。

對(duì)此，羅意表示，必須嚴(yán)厲打擊存有詐騙行為的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)，“這些企業(yè)不除，房東、租客被坑騙的日子就不會(huì)有盡頭，正規(guī)從業(yè)企業(yè)就需要長(zhǎng)期為行業(yè)中行騙者的惡行‘背鍋’，劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象會(huì)在長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)酵?！?/p>

“對(duì)于‘爆雷’事件，不要輕易冠上‘長(zhǎng)租公寓’這四個(gè)字，不是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)都是壞蛋，而是壞蛋混進(jìn)了長(zhǎng)租行業(yè)，不能將‘孩子和臟水’一并倒掉。”羅意呼吁，城市的發(fā)展離不開住房租賃，有關(guān)部門有責(zé)任和義務(wù)引導(dǎo)民眾認(rèn)識(shí)這一行業(yè)、并積極和健康的企業(yè)展開合作，才能促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

全靂則表示，目前監(jiān)管層對(duì)“高進(jìn)低出”模式，并沒(méi)有太好的解決辦法，需要通過(guò)立法、信用等體系化建設(shè)，加大監(jiān)管力度，防止類似問(wèn)題重復(fù)發(fā)生。

“長(zhǎng)租公寓行業(yè)本身是一個(gè)剛需、低頻、低利潤(rùn)的傳統(tǒng)生意，且事關(guān)民生大事，更需踏實(shí)穩(wěn)健，追求租客保障、民生穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)受益的共惠局面。當(dāng)前，亟須在各方努力下，建立一個(gè)信息透明、標(biāo)準(zhǔn)可循的產(chǎn)業(yè)生態(tài)?！卑蜆?lè)兔相關(guān)人士稱。

來(lái)源：新京報(bào)

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