趙秀池:長租公寓健康持續(xù)發(fā)展還需科學規(guī)劃 并制定一系列政策
(點擊上面藍字“趙秀池”添加關注,瀏覽更多城市經濟房地產政策資訊,需要政策咨詢請在公眾號或實名新浪微博私信)
2月2日,北京市發(fā)布了《關于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經營活動的通知》,深圳也在2月1日發(fā)布了《關于進一步促進我市住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》征求意見稿,規(guī)范住房租賃資金監(jiān)管。中國財經報記者就此采訪了首都經濟貿易大學知名教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池,以下是采訪實錄:
一、2019年以來,多個長租公寓品牌接連傳出資金鏈斷裂、公司跑路的消息,特別是去年年末長租公寓頭部企業(yè)某公寓深陷資金鏈危機。在您看來導致長租公寓頻頻“爆雷”的原因有哪些?
趙秀池:長租公寓頻頻爆雷的主要原因是輕資產(二房東)的長租公寓沒有盈利模式。在大數(shù)據(jù)互聯(lián)網(wǎng)時代,房租信息都是透明的,二房東收購現(xiàn)成的存量住房不改造升級,很難賺到低進高出的差價。因此,長租公寓普遍采取長收短付來賺取部分盈利;靠金融資本介入,利用租金貸擴大經營規(guī)模,最終不得不高收低租做賠本買賣,出現(xiàn)入不敷出,資金鏈斷裂的結局,石承租人無家可歸,房東沒有房租收益可得,給租賃市場帶來動蕩。
二、北京新規(guī)針對市場關切的“資金池”“長收短付”“租金貸”等問題均作出規(guī)定,在您看來這些舉措的作用機理是什么?對規(guī)范房屋租賃市場能起到多大的作用?
趙秀池:北京長租公寓新政的作用在于監(jiān)管長租公寓的“資金池”,避免收上來的租金或發(fā)放的租金貸挪作他用。形成長收短付、高收低租的局面。保證租金貸的資金真正給付房東,使承租人有房可住。可以有效避免長租公寓由于過度利用金融手段導致的爆雷情況。 具體作用機理體現(xiàn)在三點:
第一是對于租金收取規(guī)定原則上不超過三個月,而且收、付周期要對應。即收承租人三個月房租,則房東也應該收到三個月房租。這樣住房租賃企業(yè)就不會有資金的沉淀,也避免了長收短付以及房東收不到租金的情況。長租公寓只能收取提供增值服務的房租差價
第二是對押金要進行托管。也避免了住房租賃企業(yè)利用扣留的押金盲目擴大經營規(guī)模的情況。
第三就是租金貸發(fā)放的貸款資金不能支付給長租公寓。而是由金融機構直接支付給房東,這樣也就避免了租金被長租公寓挪作它用,房東收不到。避免了房租不能給付房東的問題。買房流程中也是這么規(guī)定的,由銀行直接把貸款劃撥給開發(fā)商。
三、一方面用嚴格的政策制度管住長租公寓的不規(guī)范行為,另一方面也要讓其有健康發(fā)展的環(huán)境。對于長租公寓類企業(yè)可持續(xù)、健康發(fā)展您有哪些建議?
趙秀池:長租公寓類產品根據(jù)不同的劃分標準可以分成不同的種類。
從是否持有資產角度分為重資產長租公寓、輕資產長租公寓;從戶型和居住人口角度可以分三種,即家庭型租賃住房、宿舍型租賃住房、公寓型租賃住房;從是否具有保障性質,可以分為保障房和商品房;從建設的年限角度可以分為新房、舊房(存量房);從土地的使用性質角度可以分為:住宅類、商辦類、工廠類。從政府提供補貼的角度可以分為實物補貼和貨幣補貼。長租公寓企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)、健康發(fā)展不只是企業(yè)本身的事情,政府制定相關的政策至關重要。從企業(yè)角度無非是要具有盈利模式。而盈利模式需要政府一系列政策的支持,包括科學規(guī)劃的制度以及實施,相關的金融、稅收,水電氣熱的政策等。
首先,政府需要摸清租賃市場的供求關系狀況,制度科學的租賃住房規(guī)劃租賃住房的需求與購買住房的需求是不一樣的,租賃住房的需求往往是短暫的,隨著時間的推移是會改變的。不能盲目以預測購買住房需求的方法去調研租賃住房的需求情況?,F(xiàn)在政府的口徑都是大力發(fā)展租賃市場,言外之意就是租賃住房供不應求。實際上從疫情以來的租賃市場情況來看,已經有不少租賃住房空置,房租也在下降,未必是供不應求。
其次,要針對不同的租賃住房,分類施策1、要充分利用存量住房發(fā)展租賃住房,不要盲目增加新的高成本租賃住房供應以己之見,目前租賃住房總量不存在短缺問題,可能存在結構不匹配問題。比如租賃的需求以小戶型為主,以短期需求為主,一般租賃合同都不超過三年。而供給側則是三居室戶型偏多多,一二居室相對不足,集體宿舍稀少。針對上述情況,要充分利用住房市場的過濾理論,把住宅存量市場利用起來。比如,老破小就是戶型較小,正好大部分是一兩居,位置優(yōu)越,配套較好,正好符合當下符租賃人群住房的需求。這些人也不會一輩子租房住,過渡幾年也會購買自己的產權房,因為畢竟產權房才做穩(wěn)定,也是一個可以傳承的家庭資產。存量房也包括疏解整治促提升之后低效利用的廠房、326之后不能出售的商辦類物業(yè),這些要根據(jù)具體情況,改建成家庭型或公寓型、宿舍型公寓。
2、大力支持租賃住房企業(yè)的經營行為要謹慎 底部資產要有盈利
無論是輕資產還是重資產的租賃住房企業(yè),要看其是否具有盈利模式。如果沒有盈利模式,就不能盲目支持,尤其是金融支持政策。如果底部資產不盈利,盲目引入金融資本,最終也避免不了爆雷的局面,還會引起社會動蕩。
3、不能盲目支持機構租賃,而應重視個人房東的作用
在大力支持機構租賃政策下,機構租賃紛紛爆雷,已經用事實說明,機構租賃并不像人們想象的那樣穩(wěn)定。
有些人認為機構租賃要比個人房東穩(wěn)定。其實未必。企業(yè)的經營壽命是很短的。據(jù)《財富》雜志報道,美國中小企業(yè)平均壽命不到7年,大企業(yè)平均壽命不足40年;而中國,中小企業(yè)的平均壽命僅2.5年,集團企業(yè)的平均壽命僅7-8年。
反過來,個人房東比企業(yè)更穩(wěn)定。沒有了輕資產長租公寓的加價,租金更便宜。
不要盲目借鑒國外經驗,機構租賃有多少比例,一定要研究我國的國情,目前我國租賃住房中有70%為個人房東。很多房源來自于老公房,當初買房成本低,才有目前的低房租。如果是新的商品房,這樣的租金是算不過賬來的。
因此,應讓個人房東直接到住房租賃平臺展示房源,直接進行手拉手交易。
對租賃市場的補貼,也不應該忽略個人房東?,F(xiàn)在北京市只補貼改建和集體土地上租賃住房,對個人房東是不公平的。
4、稅收減免政策應落地 稅收匯繳前買房扣除應于租賃住房扣除一樣
可以借鑒南京市的稅收政策,對于在政府租賃平臺租賃的個人房東綜合稅率為0。
因為個人房東出租住房沒有增值收益,連銀行起碼的利息收益都收不回。
目前大產權房住房出租收益率還不到2%,國外住房出租收益率起碼在4%以上,個人房東連起碼的住房資金利息也掙不到,還要支付物業(yè)費、暖氣費、住房維修基金、住房折舊等成本,出租住房本身就是賠本的。
目前北京的個人所得稅匯繳稅前扣除,買房抵扣1000元,租房抵扣1500元,也是不公平的。買房人的負擔更重,很可能也是一個為國家做著貢獻的房東。買房抵扣也應提高至1500元。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長
首都經濟貿易大學 趙秀池 教授
2021年2月3日
趙秀池微信公眾平臺
相關知識
趙秀池:長租公寓健康持續(xù)發(fā)展還需科學規(guī)劃 并制定一系列政策
趙秀池:五中全會后房地產政策與形勢
趙秀池: 90年代住房制度改革的目標住宅商品化已基本實現(xiàn)
多地要求長租公寓租金存入監(jiān)管賬戶
長租公寓室內環(huán)境評價通則:甲醛不能大于0.1mg/m?
長租公寓室內環(huán)境評價通則:甲醛不能大于0.1mg/m³
長租公寓暴雷頻發(fā)背后:資金監(jiān)管落地前夕 誰在“聞風而逃”?
長租公寓暴雷頻發(fā)背后:資金監(jiān)管落地前夕,誰在“聞風而逃”?
長租公寓:織好城市更新的“針腳”
長租公寓企業(yè)應主動承擔時代職責
推薦資訊
- 1起底明園集團:李松堅與凌菲菲 4172
- 2北京房地產市場調控政策出乎意 4113
- 3華為全屋智能AWE2024前 3680
- 4為什么進戶線要用鋁線 2773
- 5杯子送人有何忌諱嗎 男人送女 2435
- 6用心服務筑就每一份美好 2317
- 7安吉云上草原售樓處電話&md 2119
- 8菏澤輕軌線路圖已出?看看是不 1988
- 92020年竟有農村拆遷補償4 1897
- 10探索現(xiàn)代人需求,安放生活理想 1826