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4月1日首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池接受了中國青年報的采訪，就我國90年代住房制度改革情況進行了探討。實錄如下：

趙秀池

1、1994年，我國發(fā)布了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，城鎮(zhèn)住房制度正式改革，想請教您當時提出這項改革的背景是怎樣的？我國為什么要進行住房的市場化、商品化改革？房改在當時市場經(jīng)濟體制改革中具有怎樣的作用？

趙秀池：

城鎮(zhèn)住房制度改革的背景是我國的住房出現(xiàn)嚴重供不應求，國家單一出資不能實現(xiàn)資金的良性循環(huán)，在住房福利制下只收取微乎其微的一點房租，連維修費也不夠，不能實現(xiàn)住房的簡單再生產(chǎn)，就別說擴大再生產(chǎn)了，因此，要進行住房制度改革。

《深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的背景，是在我國已經(jīng)進行了一些住房制度改革的試點，找到了推動房改的一系列經(jīng)驗，為深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進住房商品化和住房建設(shè)，而發(fā)布的。

住房市場化、商品化是對我國住房福利制的革命。住房商品化（市場化）將過去福利制時代不承認住房是商品的觀念進行了改革，把住房作為商品，從生產(chǎn)、分配、消費、流通環(huán)節(jié)都要體現(xiàn)出來。即：開發(fā)商生產(chǎn)過程中，要核算成本，并取得盈利；住房分配要采取市場分配，與支付能力掛鉤（為此要進行工資改革，提高工資，工資中應包含住房補貼，住房補貼即固化為住房公積金）；住房消費形式可租可買，鼓勵買房；住房流通環(huán)節(jié)要采取等價交換原則；住房購買后，可以得到產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)十四大的定位，我國要建立社會主義市場經(jīng)濟體制。而住房市場是市場體系的一部分。不把住房作為商品，則沒有住房市場，社會主義市場體系及市場經(jīng)濟體制也不完善，因此，住房制度改革起到完善社會主義市場經(jīng)濟體制的作用。

2、該文件中，提出了多個“首次”，比如首次提出建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；首次提出全面推行住房公積金制度，首次提出鼓勵集資合作建房，多次提及的“首次”說明了什么？

趙秀池：

“建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系”。是在房改的歷史上，第一次提出了住房分層供應體系，即根據(jù)不同收入的家庭，提供不同的住房。

“全面推行住房公積金制度”也是第一次提出，之前先在上海做的試點，取得經(jīng)驗之后，在全國推開，全面推行。

集資合作建房也是首次提出，后來不少住房是由住房合作社建設(shè)的。

3、事實上，從1980年開始，我國住房制度改革的大幕就在逐漸拉開，但當時“住房商品化”仍是一個敏感問題，商品房市場悄然啟動，采取了試點售房、提租補貼、出售公房等措施，這些措施都以失敗而終，這是為什么？

趙秀池：

試點售房、提租補貼、出售公房等措施失敗的原因，是租售價格不合理。租金與買房比較，用買房資金的利息租房綽綽有余，租房更換算。根本原因是在沒有提高房租的前提下進行的住房制度改革。因為房租水平不調(diào)整，租房與買房比較，租房更劃算。另外，工資制度沒有改革到位，住房補貼也沒有固化到工資中國，職工也沒有支付能力。這種情況下，沒有人買房，房改是推動不了的。

4、1998年，我國發(fā)布了進一步深化住房制度改革并加快住房建設(shè)的文件，該文件明確指出全國城鎮(zhèn)從1998年下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，其中，“住房分配貨幣化‘該如何理解？

趙秀池：

住房分配貨幣化，就是住房分配市場化，居民的住房獲得與個人支付能力掛鉤，需要手持貨幣到市場上買房。

5、1998年下半年 分配福利房全面停止，為什么會采取這一政策，這對房屋商品化的整體進程有怎樣的影響？

趙秀池：

住房分配福利制是房改前的住房制度，我國住房制度改革的目標是住房商品化。全面停止住房分配福利房，才能推動住房商品化進程，也才能完成住房制度改革的目標。

當時，提出了“兩點論”，即將住宅作為新的消費熱點，將房地產(chǎn)作為新的經(jīng)濟增長點。事實證明，隨著住宅商品化的不斷推進，住房建設(shè)日新月異，成為經(jīng)濟增長的重要力量。

6、有人認為1998年是我國房地產(chǎn)歷史上的一個分水嶺，您怎么看待這個事情？

趙秀池：

可以把1998年看做是我國房地產(chǎn)歷史上的一個分水嶺。因為，如果不停止住房分配福利制，住宅商品化就不會實現(xiàn)，居民的美好住房夢也不能實現(xiàn)。在住房福利制的情況下，住房由國家撥款投資建設(shè)，只收取微乎其微的一點兒房租，每年連維修費都不夠，國家建的房子越多，負擔越重。住房建設(shè)不可持續(xù)，住房需求也不能滿足。

7、住房制度在不斷改革的同時，相關(guān)的配套制度，比如公積金制度，貸款等金融制度改革，這些制度借鑒了哪些國家，這是基于怎樣的考慮？帶來了怎樣的影響？

趙秀池：

住房公積金制度借鑒了新加坡的公積金制度，貸款制度參考了世界發(fā)達國家德國、美國等的制度安排。通過建立住房公積金，使職工積累買房資金，提高購房支付能力；通過貸款的介入，可以讓居民提前圓自己的住房夢。

住房制度改革的核心是資金從哪來問題。因此，住房公積金制度、貸款制度等配套制度的改革極為重要。

住房公積金制度的建立是住房制度改革的一部分，也是工資改革的一部分，使住房補貼貨幣化，使職工專門設(shè)立了住房公積金賬戶，積累了住房資金，使職工買房成為可能。

住房貸款制度的設(shè)立，使家庭提前圓自己的住房夢成為可能。通過貸款制度的設(shè)立，確實使絕大多數(shù)家庭購買了住房。也使居民有了負債意識，從儲蓄消費向負債消費轉(zhuǎn)變。

8、90年代的房屋改革有一些系列大動作，據(jù)您觀察，為老百姓是實現(xiàn)居者有其屋帶來了怎樣的變化？

趙秀池：

90年代的住房制度改革有切斷福利分房、提高公房租金、建立住房公積金制度、允許貸款買房等一系列大動作，才使住房制度改革的目標——住房商品化得以實現(xiàn)，也使絕大多數(shù)家庭有了自己的產(chǎn)權(quán)房，實現(xiàn)了居者有其屋的愿望。

歷史不能忘記，改革的車輪不能倒轉(zhuǎn)。有人提出取消住房公積金純屬無稽之談。

北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學 趙秀池 教授

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