隨著疫情后北京二手房市場的復(fù)蘇，購房者入市積極性也逐漸回升。針對購房者較為突出的換房需求，9月11日，貝殼研究院發(fā)布北京業(yè)主換房數(shù)據(jù)研究報告，以今年以來（1-8月）北京4萬多個換房數(shù)據(jù)為樣本，剖析了北京換房市場變化及業(yè)主換房行為偏好。

上述報告顯示，北京業(yè)主平均換房后套均面積增加18平方米，套均總價提升116萬元。其中，超三成業(yè)主換房后住得更小，超四成換房后樓齡更大。而在區(qū)域選擇上，天通苑、月壇成換房熱門遷入商圈。

置換后房屋套均總價近600萬，平均每套提升116萬

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京換房客戶在置換前后總價和面積均有顯著增加。從總價來看，今年（1-8月）北京業(yè)主置換后的房屋套均總價達到588萬元，平均每換一套房相較置換前總價增加116萬元；從面積對比來看，置換客戶換房后套均面積增加18平方米，套均面積達到96平方米，在居住面積上實現(xiàn)了較大的改善。

據(jù)貝殼研究院《疫情下的住房消費者預(yù)期調(diào)查》顯示，在有換房計劃的受訪者中，更愿意為高品質(zhì)物業(yè)付費的比例達74.5%，其比例顯著高于交通條件。貝殼研究院認為，從當(dāng)前換房成交數(shù)據(jù)來看，購房者品質(zhì)居住需求加速進化，換房客戶對住房有了更高要求。

從置換面積來看，今年換房客戶購買90平方米以上房源占比44.9%，這一比例要比兩年前高2.5個百分點。而從樓齡方面來看，換房客戶在今年購買10年內(nèi)房源占比14.8%，相較兩年前高出2.8個百分點。此外，從物業(yè)方面來看，換房客戶在今年購買品質(zhì)物業(yè)（物業(yè)費超過2元/月/平方米）小區(qū)的比例為50%，較兩年前高出2.7個百分點。

超三成業(yè)主換房后住得更小，超半數(shù)在同一商圈換房

據(jù)介紹，“舊換新、小換大”是換房行為的主流，但在改善居住品質(zhì)、改善教育資源、改善通勤等不同需求驅(qū)動下，人們的居住需求和選擇也更加多元。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，超三成換房人群換房后新居所面積更小了，超四成換的房子比之前的房子樓齡更大，超兩成換房人群搬向了離市中心更遠的地方。

基于業(yè)主在換房前后兩套房源距離市中心的距離，換房被劃分為外遷型換房、內(nèi)遷型換房和同圈層流動型換房三種類型。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，超一半的業(yè)主換房屬于同圈層（即商圈）換房，換房前后距離市中心的距離變化范圍在3公里以內(nèi)，20.57%的換房群體選擇了離市中心更遠的地方（外遷型換房），28.69%的換房群體則遷入到距離市中心更近的地方（內(nèi)遷型換房）。

貝殼研究院通過分析商圈間換房遷移路徑發(fā)現(xiàn)，外遷型換房熱門遷入商圈包括天通苑、回龍觀，長陽等，多屬于四環(huán)外的商圈；內(nèi)遷型換房熱門遷入商圈有月壇、望京、馬甸等，教育資源豐富、周邊工作機會多。排名前20的熱門遷入商圈分別占到外遷型和內(nèi)遷型換房總量的43.2%、31.0%，集中趨勢較為明顯。

從具體商圈來看，內(nèi)遷-外遷居住選擇偏向變化趨勢更為明顯，以內(nèi)遷型換房遷入熱門商圈——月壇為例，換房前房子套均總價473萬元、套均面積91平方米，換房到月壇商圈后套均總價749萬元，套均面積則僅為65.4平方米。外遷型換房最熱商圈——天通苑，換房前房子套均總價566萬元、套均面積70平方米，換房到天通苑后套均總價490萬元，套均面積增加到了137平方米，花更少的錢、享受更大的空間，社區(qū)配套生活設(shè)施也相對完善。

對于同商圈流動換房的業(yè)主而言，換房后外部生活環(huán)境沒有較大改變，但居住空間面積比跨商圈換房平均要多增加10平方米。對于跨商圈換房人群來說，51.9%的業(yè)主換房后居住商圈評分有提升，而換房前后居住商圈評分下降的人群，多是從市中心遷向郊區(qū)追求更高房屋居住品質(zhì)。

貝殼研究院分析指出，隨著年齡的變化，對于居住的需求也在改變，距離城市中心近，就業(yè)工作機會、教育資源等越豐富；但距離城市中心遠一些，人口密度相對較小、人居環(huán)境也更宜居，這是不同需求下的選擇偏向。對于換房，“向好”的追求一直都在，只是人們對于“好”的定義因時因人在變。

新京報

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