今天上午，位于市北區(qū)四流南路245號(hào)的一宗商住用地被中海地產(chǎn)以19.35億元的總價(jià)競(jìng)得。這已經(jīng)是該地塊第二次上架出讓。早在今年2月末該地塊就曾公告出讓，其后因故中止。本次上架后拍賣起叫樓面地價(jià)由原來(lái)的11000元/㎡下調(diào)至10500元/㎡。

資料顯示，四流南路245號(hào)就是原青島造紙廠舊址，這個(gè)原來(lái)的國(guó)家大型二類企業(yè)、山東省重點(diǎn)造紙企業(yè)、青島輕工行業(yè)龍頭，誕生于1941年，歷經(jīng)半個(gè)多世紀(jì)的輝煌后于2007年破產(chǎn)。轉(zhuǎn)賣中能后，終因歷史沿革問(wèn)題，資不抵債而破產(chǎn)，于2013年4月1日從原廠址上正式消失。2016年初該地塊性質(zhì)調(diào)整為商住用地后，閑置至今。

^地塊舊貌^

在主城區(qū)土地資源極其稀缺的今天，市北轄區(qū)內(nèi)老企業(yè)搬遷為城市更新提供了大量待開(kāi)發(fā)的土地。四流南路245號(hào)地塊周邊，已有舞陽(yáng)路7號(hào)原鳳凰美昊印染廠變身啟迪協(xié)信科技城，原海晶化工蛻變?yōu)槿f(wàn)科未來(lái)城和龍湖春江酈城兩大現(xiàn)代化社區(qū)；還有一路之隔的原捷能汽輪機(jī)廠也在2018年底搬遷，為后續(xù)開(kāi)發(fā)做好了準(zhǔn)備。

雖然該地塊正式的規(guī)劃尚未出爐，但根據(jù)出讓文件中建設(shè)指標(biāo)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，該地塊規(guī)劃了建面13萬(wàn)余平的普通住宅，其中一半為產(chǎn)權(quán)型人才公寓，住宅類用地占比超過(guò)七成；零售商業(yè)用地占比約為13.6%，其余為商務(wù)金融用地。無(wú)論從土地面積和建筑體量，都與相隔不遠(yuǎn)的春江酈城二期相近，幾乎可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)這個(gè)現(xiàn)代商住區(qū)的面貌。

^春江酈城二期規(guī)劃效果圖^

而購(gòu)房者最感興趣的，無(wú)疑是這里總建面6.5萬(wàn)平的商品住宅。

^規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)^

不久前，青島知名媒體一篇“新都心買房預(yù)算300萬(wàn)起”的文章，驚醒了不少打算置業(yè)主城的“夢(mèng)中人”。新都心已經(jīng)不是普通剛需置業(yè)者敢“想”的區(qū)域了，那么與新都心同屬與老四方新市北的勝利橋區(qū)域，是剛需客“能想”的嗎？

從地圖上來(lái)看，勝利橋區(qū)域雖是曾經(jīng)工業(yè)廠區(qū)聚集地，但整體的居住條件還是相當(dāng)成熟的。交通方面，四流路、鄭州路、周口路等主要干道縱橫其間，通過(guò)跨海大橋高架路快速到達(dá)嶗山區(qū)和西海岸新區(qū)；十余條公交線路穿行整個(gè)區(qū)域，在建中的地鐵1號(hào)線縱貫?zāi)媳?，未?lái)無(wú)論是自駕還是乘坐公共交通，前往火車站、新機(jī)場(chǎng)等交通樞紐都非常便利。盡管區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)奇缺，但已經(jīng)動(dòng)工的龍湖地塊大型商業(yè)配套或?qū)⒃诙唐趦?nèi)補(bǔ)齊這塊短板。片區(qū)內(nèi)全學(xué)齡教育配套完整，有市中心醫(yī)院這樣大型的醫(yī)療配套，這對(duì)于很多從零發(fā)展起來(lái)的片區(qū)而言，無(wú)疑是一個(gè)巨大的優(yōu)勢(shì)。這或許也是短短幾年間，能吸引協(xié)信、萬(wàn)科、龍湖、融創(chuàng)、中海等大型房企先后進(jìn)駐的主要原因。

從價(jià)格上來(lái)看，2017年初舞陽(yáng)路7號(hào)啟迪協(xié)信項(xiàng)目住宅的最后報(bào)價(jià)最高在每平1.8萬(wàn)（毛坯），同期新都心在售新房均價(jià)在每平2.5萬(wàn)（精裝），去掉當(dāng)時(shí)“通行”的3000元精裝費(fèi)，兩個(gè)區(qū)域價(jià)格差在四千元左右；距離不遠(yuǎn)但跨行政區(qū)的滄口，同期在售新房單價(jià)約為1.5萬(wàn)（毛坯），與勝利橋區(qū)域差價(jià)在三千元左右。

而到了2018年末海晶化工地塊龍湖萬(wàn)科住宅收官之時(shí)，新房均價(jià)已經(jīng)到了單平2.3-2.4萬(wàn)（精裝），同期新都心的精裝住宅大約均價(jià)大約在2.7萬(wàn)左右，兩個(gè)區(qū)域的價(jià)格差還是保持在三至四千的的水平上。彼時(shí)，跨區(qū)的滄口已經(jīng)“無(wú)房可售”，價(jià)格上無(wú)從比較。

隨著新盤(pán)入市，今年新都心現(xiàn)房?jī)r(jià)格終于打破了“兩萬(wàn)八魔咒”，精裝新房?jī)r(jià)格基本在單平3萬(wàn)+；滄口在售的裝修住宅單價(jià)也在2.3至2.4萬(wàn)之間。以此前勝利橋區(qū)域與新都心、滄口新房?jī)r(jià)差推算，今天出讓的老造紙廠地塊新房上市價(jià)格可能不會(huì)低于2.6萬(wàn)（精裝），如果再考慮上地價(jià)、人工、建材等成本上漲的因素，該區(qū)域未來(lái)裝修新房單價(jià)破三萬(wàn)的概率也不小。如此看來(lái)，印象中老舊的工業(yè)廠區(qū)，未來(lái)也不是普通剛需客們能輕易涉足的區(qū)域了。

當(dāng)然，這一切還只是基于過(guò)往數(shù)據(jù)比對(duì)的猜想，在毛坯房、小戶型漸漸回歸主城的大趨勢(shì)下，也許現(xiàn)實(shí)未必如筆者想象中的殘酷。有意向入住這個(gè)區(qū)域的剛需購(gòu)房者們，不妨也想一想你的心理預(yù)期價(jià)位是多少。

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