9月8日，金地集團(tuán)披露了的前8月銷售簡報(bào)顯示，當(dāng)期，公司的簽約銷售金額為1442.4億元，同比上升23.46%；簽約面積同比上升21.63%至699.4萬平方米。8月單月，金地的簽約金額和簽約面積分別達(dá)216.7億元及107.5萬平方米，同比增長23.46%和21.63%。

在拿地方面，8月，金地先后在昆明、溫州、深圳三個(gè)城市，新增3個(gè)項(xiàng)目，新增土地面積為14.95萬平方米，新增規(guī)劃建面為51.81萬平方米，對應(yīng)總地價(jià)為22.59億元，拿地力度為10.42%，系年初至今的拿地力度的低點(diǎn)，整體拿地金額環(huán)比7月有所回落，相比去年同期回落約74.22%。

根據(jù)華創(chuàng)證券的統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月，金地集團(tuán)的新增建面為595.9萬平米，同比下降14.9%；對應(yīng)總地價(jià)為496.4億元，同比下降1.8%；拿地均價(jià)為8330元/平米，同比增長15.5%。

當(dāng)期，金地的拿地/銷售金額比達(dá)34.4%，拿地/銷售面積比為85.2%，拿地/銷售均價(jià)比為40.4%，按照2.06萬元/平米的銷售均價(jià)估算，公司近8個(gè)月的累計(jì)新增貨值達(dá)1228億元，低于同期銷售額，拿地謹(jǐn)慎，華創(chuàng)證券稱。

結(jié)算下滑拖累營收

今年上半年，疫情之下的金地集團(tuán)新增52幅土地，新增土儲649萬平方米，同比下降3.85%，權(quán)益土儲建面338萬平方米，權(quán)益比例52.1%，同比下降4個(gè)百分點(diǎn)。截至報(bào)告期末，金地集團(tuán)的總土儲為5866萬平方米，權(quán)益土儲為3010萬平方米，但權(quán)益占比僅51.3%，仍舊偏低。

近幾年，金地不少項(xiàng)目都采用合作開發(fā)，在撬動規(guī)?？焖僭鲩L的同時(shí)，也使得凈利潤被少數(shù)股東瓜分。財(cái)報(bào)披露，2017年至2019年，金地集團(tuán)歸屬股東的凈利潤占比分別為72.2%、66.9%、65.2%。與此同時(shí)，少數(shù)股東損益占比逐年增加，分別為27.8%、33.1%、34.8%。

受疫情拖累，金地集團(tuán)的竣工面積同比下降了37%，結(jié)算面積同比下降29%，致使公司營業(yè)收入同比下降11.6%至198.75億元。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入為169.3億元，同比下降15.5%；結(jié)算毛利率為39.6%，同比下降0.77個(gè)百分點(diǎn)。在華東區(qū)域，金地旗下項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)毛利潤率最低，同比下降了4.1個(gè)百分點(diǎn)，僅有25.8%。

報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)的歸母凈利潤同比下降17.9%至29.8億元，毛利率較期初下降3.5個(gè)百分點(diǎn)至37%?？硕鹫J(rèn)為，金地在華東地區(qū)的地價(jià)偏高，但房價(jià)受限，這使得公司在該區(qū)域的利潤空間受到擠壓。導(dǎo)致公司歸母凈利的降幅大于營收降幅的原因，則主要是結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的權(quán)益占比下降，少數(shù)股東損益占凈利潤比重由去年同期的29.2%提升至36.9%所致。

疫情之下，金地上半年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)“穩(wěn)健”不再，全年竣工計(jì)劃也由此前的1158萬平米下調(diào)至1097萬平米，歸母凈利潤率下調(diào)至15%，系2017年以來的最低。如果說歸母凈利潤反映了房企的盈利水平，那么扣非凈利潤則反映出一個(gè)公司日常的經(jīng)營活動水平。當(dāng)期，金地集團(tuán)的扣非凈利潤大幅下降40.86%至21.2億元，這使得公司凈利潤的含金量大打折扣。

受規(guī)模擴(kuò)張、外拓城市以及員工數(shù)量增加等方面的影響，金地集團(tuán)的三費(fèi)費(fèi)用率同比提升2.8個(gè)百分點(diǎn)至12.6%，資本化利息支出為12.07億元。加上不少長期債務(wù)臨近到期，公司的短期負(fù)債同比增長17.1%至422.7億元，現(xiàn)金短債比下滑至1.18，長短債比下滑至1.51，凈負(fù)債率相比期初上升9.6個(gè)百分點(diǎn)至71.1%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不及以往。

截至報(bào)告期末，金地集團(tuán)的有息負(fù)債合計(jì)約1084.57億元。其中，銀行借款的比重為47.84%，公開市場融資占比約48.94%，其他融資占比約3.22%。與此同時(shí)，金地集團(tuán)的合約負(fù)債總額較去年底凈增137億元，相當(dāng)于華創(chuàng)證券所預(yù)估的2020年房地產(chǎn)結(jié)算收入的1.6倍。

事實(shí)上，金地集團(tuán)的負(fù)債總額近年一直呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升態(tài)勢，已經(jīng)從2017年的1499.86億元升至2018年的2118.77億元，隨后又升至2019年的2524.47億元。在這個(gè)過程中，金地集團(tuán)的有息負(fù)債規(guī)模從553.54 億元升至947.58億元。

基于最新的交付節(jié)奏，華創(chuàng)證券在金地中報(bào)發(fā)布后，小幅下調(diào)其2020至2022年預(yù)測EPS至2.48、2.8、3.31元，現(xiàn)價(jià)對應(yīng)的PE約為6.0、5.3、4.8倍，預(yù)測股息率分別為5%、5.7%及6.3%。

作為奉行快速拿地、快速建設(shè)、快速銷售和快速結(jié)轉(zhuǎn)回籠資金這一高周轉(zhuǎn)模式的典型房企，金地集團(tuán)曾借助這套模式，在2016年提前實(shí)現(xiàn)早前定下的“5年內(nèi)銷售額破千億”的目標(biāo)，重回頭部房企行列。然而，高周轉(zhuǎn)的金地集團(tuán)，依然逃不開頻發(fā)的維權(quán)官司。

今年7月初，金地在深圳的項(xiàng)目曾因涉嫌虛假宣傳，與業(yè)主對簿公堂。其中，深圳金地塞拉維花園項(xiàng)目樣板房和宣傳資料里均表明了別墅包含地下負(fù)一層及夾層，卻未能如期交付，這一行為被法院認(rèn)定為合同違約，判定賠款7400余萬元。

此后不到一個(gè)月，金地在武漢的項(xiàng)目金地北辰閱風(fēng)華，同樣由于虛假宣傳爆發(fā)大規(guī)模的業(yè)主維權(quán)。一波未平一波又起，金地位于廣州的公園上城和香山湖小區(qū)項(xiàng)目，也因超標(biāo)排放水污染物，被廣州市增城區(qū)人民政府罰款50萬。

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