星河灣持續(xù)搶灘“舊改”風口能否在新轉型中突圍

來源：智能家居時間：2020-09-04 08:40

《投資者網》董柴玲

8月18日，星河灣以52億元拿下廣州番禺塘步東村舊改項目，這是其繼2019年首次拿下蘿峰舊村改造項目后，又一個城市更新項目。在大灣區(qū)舊改風口下，不少品牌房企紛紛布局，而在萬億舊改市場中，星河灣才剛剛踏上起跑線。

52億元拿下舊改項目

星河灣此次拿下的舊改項目，位于廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)塘步東村，改造的總用地面積為69.15萬平方米，投資金額約52億元。

招標文件顯示，塘步東村舊村改造項目位于南大干線南村鎮(zhèn)段西片區(qū)更新改造范圍內，該片區(qū)項目已納入廣州市2016年市城市更新項目和資金計劃片區(qū)策劃類正式項目。

今年，廣州番禺區(qū)舊改招標熱度不斷，包括本地房企富力集團競得石壁村舊改項目，改造范圍的總用地面積約為104.8公頃。此外，外來房企升龍集團也競得番禺區(qū)蔡邊二村舊村改造項目，改造建新范圍約41公頃。

從地理位置來看，塘步東村舊改項目接近廣州星河灣。而塘步東村周邊有多個知名樓盤，包括廣地花園、珠江鉑世灣、金地壹閱府等。

知名房地產專家、廣東省房地產研究會執(zhí)行會長韓世同告訴《投資者網》：“舊村改造涉及到城市配套設施等多方面問題，對于擅長打造‘豪宅’的星河灣來說，需要考慮建設商業(yè)綜合體以及后續(xù)運營管理等問題，均帶來新的考驗。”

據(jù)廣州公共資源交易中心公告顯示，此次申請競標的企業(yè)，要求總資產不低于400億元人民幣，凈資產不低于100億元人民幣的企業(yè)，并在繳納3億元保證金后，方可具備競選資格。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱：“一般來說，能夠參與舊改的房企，自然是需要資金實力比較雄厚，同時有較好的銀行貸款等融資機會。當然也需要看到，若是舊改項目面臨很多不確定性，那么也容易削弱毛利等指標。尤其是部分舊改若是和地方民生保障等工作掛鉤，那么更是需要工作細致?！?/p>

對項目規(guī)劃和公司業(yè)績等問題，《投資者網》多次聯(lián)系星河灣集團，但一直未得到相關回應。

持續(xù)搶灘舊改風口

專注舊改，似乎是星河灣這兩年的發(fā)展策略。2019年，星河灣拿下廣州黃埔區(qū)蘿峰舊改項目,宣布進軍城市更新領域，投資金額為62億元。

此外，星河灣還參與廣州番禺聯(lián)圍村舊改項目，面積約533萬平方米。2019年至今，星河灣拿下的廣州三個舊改項目合計面積超800萬平方米，投資金額超114億元。

同年5月，廣州黃埔區(qū)蘿峰舊村改造項目舉行動工儀式。根據(jù)規(guī)劃，該改造總用地面積79.44公頃，建筑面積236.53萬㎡，未來將建設一個集優(yōu)質生活、休閑購物、娛樂康體、自然生態(tài)、科創(chuàng)辦公于一體的城市更新改造項目。

作為大灣區(qū)核心城市之一，廣州近年來加快城市更新項目規(guī)劃，吸引眾多品牌房企參與舊改。而在大灣區(qū)舊改大潮中，不乏佳兆業(yè)、龍光、富力等為代表的舊改大戶。

中南財經政法大學數(shù)字經濟研究院執(zhí)行院長盤和林表示，由于一二線城市土地資源稀缺，同時存在大體量的城市更新和舊改項目，因此成為各大房企新的戰(zhàn)略核心城市。

“據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，全國共有老舊社區(qū)接近16萬個，涉及居民上億人，建筑面積約40億㎡，舊社區(qū)改造的總投資額可高達4萬億。如果改造期為五年，每年新增投資8000億元以上，因此目前我國舊改存在著很大的空間，具有長期戰(zhàn)略投資紅利?！北P和林表示。

此外，因舊改可帶來較高的毛利率，吸引了不少房企參與布局。但項目體量較大，開發(fā)周期較長，對房企的資金壓力和開發(fā)管理能力帶來考驗。

光環(huán)褪去后如何突圍？

數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，星河灣的銷售金額為52.5億元，在200家房企中位列第143。

實際上，曾被冠以“豪宅專家”的星河灣，一直以來主打高品質住宅，并把2009年稱之為“星河灣元年”。然而在此后的十余年間，星河灣模式的光環(huán)逐漸暗淡，業(yè)績和其他頭部房企的距離不斷擴大。

自1995年成立以來，星河灣接連建造豪宅，并創(chuàng)下豪宅營銷記錄。2009年，根據(jù)中國房地產測評中心等三方發(fā)布的“2009年度中國房企銷售排行榜”顯示，該公司以簽約130億元的銷售額位列房地產行業(yè)前20強。然而，這似乎成為了星河灣的高光時刻。

10年后的2019年，根據(jù)克爾瑞的研究數(shù)據(jù)，星河灣以166.9億元的銷售額排名第117名，增長止步不前。這期間，星河灣在鄂爾多斯(600295,股吧)項目折戟，阻礙業(yè)績提升的腳步。

韓世同分析稱：“星河灣在近年開始向部分二、三線城市擴張，包括鄂爾多斯和太原等，但結果不盡人意，相反進軍北京、上海等地能夠取得成效。可見星河灣模在一些經濟高度發(fā)達的區(qū)域，較符合產品定位。而打造高端定位，本身也限制了規(guī)模的擴張?！?/p>

在融資需求迫切的房地產行業(yè)，上市成為各大房企的重要出路。在華南地區(qū)房企中，星河灣曾與雅居樂、碧桂園等稱為“八大金剛”。而星河灣一直未上市，相比如今市值超過2000億元的碧桂園等頭部房產企業(yè)，可謂實力懸殊。

星河灣集團總裁黃健慧曾對外表示：“相對于高周轉企業(yè)發(fā)展模式，星河灣的發(fā)展不走量、不求快，所以受到市場影響相對較小。加之星河灣不是上市企業(yè)，項目開發(fā)量的調整和伸縮相對靈活。所以政策和環(huán)境變化，不會影響星河灣既定產品的開發(fā)模式?！?/p>

星河灣雖未上市，亦一直試圖突破。而此次競標成功的企業(yè)為廣州番禺海怡房地產開發(fā)有限公司（簡稱“海怡地產”），是星河灣主要開發(fā)主體。

據(jù)海怡地產債券半年度報告，截至2020年6月30日，公司剩余可售項目規(guī)模為152.33萬平方米。從區(qū)域分布看，公司在一、二線城市的可售面積占比分別為14.32%和64.91%，剩余20.78%全部為汕尾地區(qū)。由此可見，星河灣土地儲備相對集中于少數(shù)一、二線城市和汕尾。

海怡地產相關評級報告顯示，公司舊改開發(fā)帶來其他應收款規(guī)模大，對資金占用較多；2019年由于大量獲取土地，經營凈現(xiàn)金流轉負；此外，2021年將出現(xiàn)債務集中到期壓力。財務數(shù)據(jù)顯示，2019年末，海怡地產的合并資產總額459.47億元，負債率為74.31%，高于同類型未上市房企60%-70%負債率。

韓世同表示：“城中村改造固然有難度，但也要嘗試著去解決。未來房企若不能進入舊改行列，缺少舊改的能力，會面臨著出局的可能?，F(xiàn)在開發(fā)商必須要走通舊改這條路，而未來通過招拍掛市場拿地的機會也將越來越少?！?（思維財經出品）■

（責任編輯：李顯杰）