出品丨搜狐焦點長沙站

以“中國地產(chǎn)界勞斯萊斯”自稱的星河灣，在去年年底就低調(diào)地來到了長沙，這是星河灣首次布局湖南。近月余，隨著項目品質(zhì)體驗中心、樣板間的開放，在業(yè)內(nèi)外受到了不少關(guān)注。特別是2.5萬/平往上走的預(yù)估報價，更是將長沙星河灣推向了輿論的風(fēng)尖浪口，爭議不斷。

雖然星河灣在全國開發(fā)的項目不算多，但因“高端豪宅”的定位+“高于同區(qū)幾倍”的房價，每個項目都成為了所在城市的焦點項目。依靠一線城市創(chuàng)下的品牌效應(yīng)，星河灣在長沙能成為豪宅標(biāo)桿嗎？

星河灣：曾經(jīng)的豪宅標(biāo)桿，現(xiàn)今著力發(fā)展“舊城改造”

在中國的房地產(chǎn)發(fā)展史上，“星河灣神話”是個繞不開的話題。

星河灣的前身為宏宇集團，1995年誕生于廣州。1996年，星河灣首個房地產(chǎn)開發(fā)項目廣州宏宇廣場奠基，標(biāo)志正式進入房地產(chǎn)開發(fā)市場。2001年，廣州星河灣項目開盤，推出第一批高端品牌住宅。據(jù)報道，該項只用了40天的時間，就賣了6.7億元。2005年，北京星河灣開盤，連續(xù)5個月成為北京的銷售冠軍盤，這個項目的成功使得星河灣品牌走出廣州，成為全國性品牌，奠定其做豪宅的江湖地位。2009年8月8日，浦東星河灣開盤，僅4個多小時就被搶購一空，創(chuàng)下了銷售264套、成交金額超40億元的中國樓市新紀(jì)錄。直到現(xiàn)在仍有很多豪宅開發(fā)商在學(xué)習(xí)和仿效星河灣。

截止目前，星河灣相繼還在太原、鄂爾多斯、澳門、沈陽、西安、青島、汕尾等城市開發(fā)有項目。然而不容忽視的是，星河灣在太原、鄂爾多斯等這樣的二、三線城市，質(zhì)量問題頻發(fā)，被市場認(rèn)可度受阻，像廣州、北京、上海這樣一線城市的熱銷光環(huán)已然褪去。

近兩年來，星河灣側(cè)重在“舊村改造”上發(fā)力，已確定獲取的舊改項目共有三個，包括廣州蘿峰村、塘步東村以及南村村，預(yù)計總投資金額約為430億元。與此同時，星河灣還成為了廣州番禺莘汀村、聯(lián)圍村、小羅村三個舊改項目的前期合作意向企業(yè)。雖然星河灣在房地產(chǎn)開發(fā)已有20余年，但在舊改這個領(lǐng)域卻還是一個“新人”。

長沙星河灣：頂豪定位將有頂豪居住體驗嗎？

星河灣是2019年年底低調(diào)進入長沙的，收購了位于觀音巖附近的綠城高爾夫小鎮(zhèn)項目。長沙星河灣接收綠城剩余土地之后，將分為兩期開發(fā)，一期為12棟23-29層高層大平層和1所12班幼兒園，規(guī)劃有2149戶，車位2780個；二期因限高因素，將會打造低層或者多層建筑，具體待定。

長沙星河灣效果圖從項目對外的推廣信息來看，長沙星河灣一期將以點狀島嶼布局七個組團半島，圍合中央泳湖水系，一棟一島，水路面積占比達(dá)1∶1，處處臨水，棟棟見水，容積率低至1.01。據(jù)置業(yè)顧問介紹，項目將保持一致高標(biāo)準(zhǔn)的星河灣園林美學(xué)，打造“植物博覽館”。目前項目多棟住宅正在如火如荼建設(shè)中。

然而，我們也不難看出，長沙星河灣除了自建幼兒園外，其余生活配套，主要依賴于周邊。從教育來看，2020年龍湖高爾夫山莊對應(yīng)的小學(xué)是香椿小學(xué)，中學(xué)是長沙市一中金山橋?qū)W校。從商業(yè)來看，距離項目最近的當(dāng)屬金星北商圈，相隔約8公里，驅(qū)車在20分鐘左右。距離濱江商圈在13公里左右，駕車需要大概40分鐘。盡管項目自建3000多方底商，但是大型商業(yè)的缺乏，導(dǎo)致不管是休閑購物還是生活購物，主要得靠開車外出。醫(yī)療方面，項目3公里內(nèi)并無規(guī)模較大的醫(yī)院，對于生活中難免會遇到的就診甚至是急診問題，并不便利。

左側(cè)為在建的長沙星河灣，右側(cè)為大片的農(nóng)戶而與長沙星河灣一路之隔的，還有非常多的本地農(nóng)戶，比較密集，處于尚未拆遷的狀態(tài)。據(jù)走訪了解，這里喊拆遷已經(jīng)10余年了，但是一直沒拆下來。粗略估算了一下，要拆遷提升這塊的品質(zhì)，成本和難度均不小。

“創(chuàng)長沙至高精裝交付標(biāo)準(zhǔn)”

奢華精裝、極致打磨，是星河灣曾給業(yè)內(nèi)和外界留下的深刻印象。據(jù)置業(yè)顧問介紹，長沙星河灣全屋薈萃了來自世界各地的知名品牌，包括非洲進口實木定制的大門、松下中央空調(diào)、大理石、櫥柜、熱水器……目前項目樣板間所見即所得，未來將按樣板房標(biāo)準(zhǔn)來還原交付。從目前樣板間呈現(xiàn)來看，長沙星河灣不管是在品味、質(zhì)感，還是細(xì)節(jié)上，都能讓人感受到其用心。不過，當(dāng)問到項目精裝交付內(nèi)容和等級明細(xì)時，置業(yè)顧問表示目前正在審批中，所以暫無具體的明細(xì)。那么問題來了，既然項目精裝處于審批階段，那么又如何保證目前看房客戶“所見即所得”呢？

長沙星河灣樣板間

2018年5月31日，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、長沙市發(fā)展和改革委員會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于印發(fā)<長沙市新建商品住宅全裝修建設(shè)實施細(xì)則>的通知》明確，全裝修商品住宅銷售時應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價制度。銷售單位應(yīng)在售房現(xiàn)場和商品房銷售合同中公示和標(biāo)明裝修內(nèi)容、材質(zhì)等級，其中主要材料及潔具、家具、電氣設(shè)備應(yīng)標(biāo)明規(guī)格（設(shè)備還須標(biāo)明技術(shù)參數(shù)）、材質(zhì)、顏色、型號、產(chǎn)品系列號，同時將第三方造價機構(gòu)的核算結(jié)果一并公示。

在此，搜狐焦點提醒廣大網(wǎng)友，在看房時，一定要細(xì)看目前項目展示的精裝交付標(biāo)準(zhǔn)，在簽訂購房合同時一定要留意此項，最好是拍照留下資料。畢竟，長沙因精裝修維權(quán)不在少數(shù)，而星河灣在其他城市項目的質(zhì)量上也存在過問題。

2011年8月，上海浦東星河灣被媒體曝出“假奢華”皮門事件，其大力宣傳和承諾的樓盤裝修所運用的黑檀木不是實木，而是貼皮；室內(nèi)門窗號稱采用意大利原裝進口品牌ALUK，實際上用的只是名牌的配件。2012年初媒體報道，太原星河灣逾期交房，200多戶業(yè)主就天棚吊頂整體坍塌掉落、木門起皮等質(zhì)量問題維權(quán)。2019年多家媒體報道太原星河灣4號園內(nèi)墻、外墻立面平整度和裂縫問題嚴(yán)重、園區(qū)綠植品種與銷售時說法嚴(yán)重不符、衛(wèi)浴潔具由樣板間宣傳的唯寶品牌換成低標(biāo)的凱爾瑪品牌等問題。

預(yù)計單價2.5萬/平往上？你買單嗎？

此前就有單價“2.5萬/平往上走”的傳言，不過近期看房，置業(yè)顧問都重新統(tǒng)一口徑了：目前項目正在走審批，具體還不清楚價格情況。

從周邊房價來看，距離長沙星河灣在1公里以內(nèi)、售罄沒多久的碧桂園高爾夫花園，今年7月時建面145㎡、190㎡的非毛坯住宅均價約9200-9800元/㎡。近期中交地產(chǎn)拿下的019號地，距離星河灣2.7公里左右，毛坯限價8500元/㎡。雖然周邊樓盤/限價價格都在萬元以內(nèi)，但以其他城市星河灣房價遠(yuǎn)高于同區(qū)域房價的慣例來看，長沙星河灣喊出“2.5萬/平往上走”，也不是空穴來風(fēng)。

值得注意的是，就目前長沙星河灣規(guī)劃和施工進展來看，它并不像廣州星河灣，總體規(guī)劃圍繞高凈值人群的高品質(zhì)需求，實施大規(guī)劃，構(gòu)建了更多的泛配套，如酒店、名校、藝術(shù)中心等，成為都市名流起居室。也不像北京星河灣，在開盤之前已耗費巨資，打造湖水蕩漾、綠樹成蔭、花草繁茂的生態(tài)公園，第一期暢園20多萬平方米的產(chǎn)品首次公開亮相，社區(qū)立體化園林、高品質(zhì)室內(nèi)裝修，重點小學(xué)、雙語幼兒園、超五星級會所—四季會、酒店式公寓等同期建成，實現(xiàn)了現(xiàn)樓美景開盤。若長沙星河灣價格高于周邊房價的一倍以上，是否值得入手，是一個值得思考的問題。

星河灣能否把豪宅開發(fā)理念帶到長沙而付諸執(zhí)行，長沙星河灣最終會為長沙帶來什么樣的產(chǎn)品？能否做到質(zhì)價相匹，還需要時間來驗證。期待星河灣重心在“舊村改造”的同時，多關(guān)注長沙星河灣的開發(fā)建設(shè)，黃總能像對待廣州、北京星河灣項目一樣，給長沙人民帶來真正頂豪的標(biāo)桿。

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