來源：澎湃新聞網(wǎng)

（記者 龐靜濤）8月31日，閩系房企融信中國(guó)（03301.HK）召開2020年中期業(yè)績(jī)溝通會(huì)，實(shí)際控制人兼董事局主席歐宗洪、執(zhí)行董事兼總裁余麗娟、執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁曾飛燕及執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官?gòu)埩⑿鲁鱿瘯?huì)議。

會(huì)上，余麗娟表示，4月后公司銷售加速，有信心完成全年銷售目標(biāo)。截止到8月底，整個(gè)銷售完成率是接近60%。

期內(nèi)，融信中國(guó)毛利下滑超50%，張立新介紹，主要是公司對(duì)限購(gòu)理解不透徹，2016年下半年及2017年獲取的項(xiàng)目毛利過低導(dǎo)致，但2018年之后獲取項(xiàng)目毛利已經(jīng)改善，但整個(gè)毛利的提升不是一蹴而就的。

對(duì)于最近傳言的融資新規(guī)，歐宗洪表示，“政府最近一直在強(qiáng)調(diào)三條紅線，我們認(rèn)為這個(gè)對(duì)長(zhǎng)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有積極影響，同時(shí)對(duì)開發(fā)商提出更高要求，對(duì)融資能力較強(qiáng)、產(chǎn)品力較強(qiáng)、有息負(fù)債較低、具有一定規(guī)模的開發(fā)商來說，反而增強(qiáng)了相對(duì)優(yōu)勢(shì)。融信具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。到今年年底，我們初步預(yù)測(cè)三條紅線基本上都會(huì)過關(guān)?！?/p>

對(duì)限購(gòu)理解不透徹影響毛利水平

上半年，公司實(shí)現(xiàn)收入210.66億元，同比下降20.85%，主要是期內(nèi)交付面積減少34.5%導(dǎo)致。

期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)毛利31.40億元，較2019年同期的63.61億元下降50.63%；毛利率為14.91%，而2019年同期為23.90%，降幅達(dá)到37.7%。

關(guān)于毛利率下滑，首席財(cái)務(wù)官?gòu)埩⑿陆榻B，主要是兩方面的原因。一是，公司對(duì)政府的限價(jià)政策理解不夠透徹，2016年下半年以及2017年拿的一些地價(jià)格相對(duì)較高，雖然地塊地位置都很好，但因?yàn)橄迌r(jià)原因，最終的售價(jià)遠(yuǎn)低于預(yù)期的價(jià)格。導(dǎo)致部分項(xiàng)目的毛利率偏低。第二點(diǎn)原因?yàn)?，公司的一些收?gòu)項(xiàng)目中，銷售部分毛利相對(duì)較低的。

關(guān)于后續(xù)的毛利率狀況，張立新介紹，2016年下半年到2017年拿的項(xiàng)目在今年會(huì)逐步達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件，應(yīng)該會(huì)造成上半年乃至今年毛利大概是和上半年水平差不多，隨著此部分高價(jià)地逐漸結(jié)轉(zhuǎn)完畢。2018年開始，公司對(duì)限價(jià)政策理解更透徹，明年公司毛利應(yīng)該會(huì)逐步改善。

但張立新也表示，現(xiàn)階段，政府限價(jià)政策依然存在，這種回升不會(huì)是一蹴而就的，應(yīng)該是逐步回升的狀態(tài)。

關(guān)于此前高價(jià)地的結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模，張立新透露，今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)的規(guī)模約為70億元，約占總收入的30%，此部分毛利率大概在10%左右；還有收購(gòu)部分導(dǎo)致的，占比10%多，該部分毛利率約為25%。

關(guān)于高價(jià)地的集中結(jié)轉(zhuǎn)，張立新表示，不是刻意在今年結(jié)轉(zhuǎn)，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期三年左右，今年達(dá)到了條件，所以此部分項(xiàng)目在今年是集中的結(jié)轉(zhuǎn)過程。

歐宗洪表示，“今年拿地，我們提高了盈利能力，積極拓展多邊項(xiàng)目，對(duì)未來公司提高了項(xiàng)目盈利能力，所以預(yù)計(jì)明年以后，毛利率會(huì)逐步回暖?！?/p>

期內(nèi)，融信中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷售額604億元，同比增加6.49%；實(shí)現(xiàn)銷售面積257萬平方米，銷售均價(jià)約為23457元/平方米。

土地儲(chǔ)備方面，上半年，公司新增21個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備約461萬平方米。其中，長(zhǎng)三角地區(qū)占比達(dá)75%，共15個(gè)項(xiàng)目、約279萬平方米，今年上半年新增確權(quán)約48萬平方米。截至6月底，公司在有47個(gè)城市共擁有219個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備約2803萬平方米。

歐宗洪介紹，“在目前環(huán)境下，不確定性因素比較大，所以我們公司這幾年主要是拿第二線土地為主，毛利率低一點(diǎn)，但是安全性會(huì)高一點(diǎn)。”

歐宗洪也同時(shí)表示，“特別是好的城市，支付能力也比較強(qiáng)，特別長(zhǎng)三角在全國(guó)經(jīng)濟(jì)趨于前列的發(fā)展能力，安全性比較突出，所以公司不會(huì)因?yàn)槎唐趫?bào)表問題而調(diào)整目前一二線為主、長(zhǎng)三角為主的策略，未來公司會(huì)把長(zhǎng)三角區(qū)域做到更加深耕，更極致。同時(shí)，也會(huì)通過提高內(nèi)部運(yùn)營(yíng)來增強(qiáng)公司效率，融資利率也會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，今年我們?nèi)谫Y利率平均6.67%，明年年底將會(huì)進(jìn)一步降低至6%以下?！?/p>

期內(nèi)銷售毛利率約為20%-25%

期內(nèi)，融信中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷售額604億元，同比增加6.49%；實(shí)現(xiàn)銷售面積257萬平方米，銷售均價(jià)約為23457元/平方米。

余麗娟表示，今年上半年4月份以后銷售提速，受疫情影響公司在銷售策略上做了新的嘗試，包括一些線上的售樓部以及抖音賣房等。公司目前項(xiàng)目的布局，主要是長(zhǎng)三角和海西，特別是長(zhǎng)三角，它的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇還是明顯高于其他的區(qū)域，所以說在4月份之后，整個(gè)銷售的流量提速是非常快。

余麗娟同時(shí)表示，“截止到8月底，整個(gè)銷售完成率是接近60%，整年的銷售目標(biāo)還是按照年初制定的目標(biāo)來推進(jìn)，因?yàn)橄掳肽暾麄€(gè)供貨量也會(huì)高于上半年，按照同樣的去化完成率來看，我們還是可以按照慣性往前推，對(duì)今年整個(gè)銷售目標(biāo)還是比較有信心?！?/p>

張立新介紹，今年上半年銷售額毛利率大概在20-25%之間。

“不會(huì)因?yàn)槎唐趫?bào)表問題而調(diào)整”

土地儲(chǔ)備方面，上半年，公司新增21個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備約461萬平方米。其中，長(zhǎng)三角地區(qū)占比達(dá)75%，共15個(gè)項(xiàng)目、約279萬平方米，今年上半年新增確權(quán)約48萬平方米。截至6月底，公司在有47個(gè)城市共擁有219個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備約2803萬平方米。

歐宗洪介紹，“在目前環(huán)境下，不確定性因素比較大，所以我們公司這幾年主要是拿第二線土地為主，毛利率低一點(diǎn)，但是安全性會(huì)高一點(diǎn)?！?/p>

歐宗洪也同時(shí)表示，“特別是好的城市，支付能力也比較強(qiáng)，特別長(zhǎng)三角在全國(guó)經(jīng)濟(jì)趨于前列的發(fā)展能力，安全性比較突出，所以公司不會(huì)因?yàn)槎唐趫?bào)表問題而調(diào)整目前一二線為主、長(zhǎng)三角為主的策略，未來公司會(huì)把長(zhǎng)三角區(qū)域做到更加深耕，更極致。同時(shí)，也會(huì)通過提高內(nèi)部運(yùn)營(yíng)來增強(qiáng)公司效率，融資利率也會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，今年我們?nèi)谫Y利率平均6.67%，明年年底將會(huì)進(jìn)一步降低至6%以下?！?/p>

對(duì)于位于上海市靜安區(qū)的“中興路一號(hào)”項(xiàng)目，余麗娟介紹，中興路的項(xiàng)目今年5月份已經(jīng)部分入市了，推出時(shí)間比較晚，還是因?yàn)橹笆蹆r(jià)不能符合公司預(yù)期，今年下半年備案情況出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，主要是公司加強(qiáng)了和政府溝通，爭(zhēng)取到合適的價(jià)格，推向市場(chǎng)，加速現(xiàn)金回流。目前這個(gè)項(xiàng)目的策略就是后續(xù)持續(xù)和政府溝通，看看后續(xù)的未推項(xiàng)目，在售價(jià)方面會(huì)不會(huì)有一些提升，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2022年開始交付結(jié)轉(zhuǎn)，公司已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目計(jì)提足夠的資本金，目前已經(jīng)體現(xiàn)在報(bào)表當(dāng)中。

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