來源：澎湃新聞網(wǎng)

（記者 龐靜濤）8月31日，閩系房企融信中國（03301.HK）召開2020年中期業(yè)績溝通會，實際控制人兼董事局主席歐宗洪、執(zhí)行董事兼總裁余麗娟、執(zhí)行董事兼高級副總裁曾飛燕及執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官張立新出席會議。

會上，余麗娟表示，4月后公司銷售加速，有信心完成全年銷售目標(biāo)。截止到8月底，整個銷售完成率是接近60%。

期內(nèi)，融信中國毛利下滑超50%，張立新介紹，主要是公司對限購理解不透徹，2016年下半年及2017年獲取的項目毛利過低導(dǎo)致，但2018年之后獲取項目毛利已經(jīng)改善，但整個毛利的提升不是一蹴而就的。

對于最近傳言的融資新規(guī)，歐宗洪表示，“政府最近一直在強(qiáng)調(diào)三條紅線，我們認(rèn)為這個對長期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有積極影響，同時對開發(fā)商提出更高要求，對融資能力較強(qiáng)、產(chǎn)品力較強(qiáng)、有息負(fù)債較低、具有一定規(guī)模的開發(fā)商來說，反而增強(qiáng)了相對優(yōu)勢。融信具有相對優(yōu)勢。到今年年底，我們初步預(yù)測三條紅線基本上都會過關(guān)?！?/p>

對限購理解不透徹影響毛利水平

上半年，公司實現(xiàn)收入210.66億元，同比下降20.85%，主要是期內(nèi)交付面積減少34.5%導(dǎo)致。

期內(nèi)公司實現(xiàn)毛利31.40億元，較2019年同期的63.61億元下降50.63%；毛利率為14.91%，而2019年同期為23.90%，降幅達(dá)到37.7%。

關(guān)于毛利率下滑，首席財務(wù)官張立新介紹，主要是兩方面的原因。一是，公司對政府的限價政策理解不夠透徹，2016年下半年以及2017年拿的一些地價格相對較高，雖然地塊地位置都很好，但因為限價原因，最終的售價遠(yuǎn)低于預(yù)期的價格。導(dǎo)致部分項目的毛利率偏低。第二點(diǎn)原因為，公司的一些收購項目中，銷售部分毛利相對較低的。

關(guān)于后續(xù)的毛利率狀況，張立新介紹，2016年下半年到2017年拿的項目在今年會逐步達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件，應(yīng)該會造成上半年乃至今年毛利大概是和上半年水平差不多，隨著此部分高價地逐漸結(jié)轉(zhuǎn)完畢。2018年開始，公司對限價政策理解更透徹，明年公司毛利應(yīng)該會逐步改善。

但張立新也表示，現(xiàn)階段，政府限價政策依然存在，這種回升不會是一蹴而就的，應(yīng)該是逐步回升的狀態(tài)。

關(guān)于此前高價地的結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模，張立新透露，今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)的規(guī)模約為70億元，約占總收入的30%，此部分毛利率大概在10%左右；還有收購部分導(dǎo)致的，占比10%多，該部分毛利率約為25%。

關(guān)于高價地的集中結(jié)轉(zhuǎn)，張立新表示，不是刻意在今年結(jié)轉(zhuǎn)，整個項目開發(fā)周期三年左右，今年達(dá)到了條件，所以此部分項目在今年是集中的結(jié)轉(zhuǎn)過程。

歐宗洪表示，“今年拿地，我們提高了盈利能力，積極拓展多邊項目，對未來公司提高了項目盈利能力，所以預(yù)計明年以后，毛利率會逐步回暖?！?/p>

期內(nèi)，融信中國實現(xiàn)銷售額604億元，同比增加6.49%；實現(xiàn)銷售面積257萬平方米，銷售均價約為23457元/平方米。

土地儲備方面，上半年，公司新增21個項目，新增土地儲備約461萬平方米。其中，長三角地區(qū)占比達(dá)75%，共15個項目、約279萬平方米，今年上半年新增確權(quán)約48萬平方米。截至6月底，公司在有47個城市共擁有219個項目，總土地儲備約2803萬平方米。

歐宗洪介紹，“在目前環(huán)境下，不確定性因素比較大，所以我們公司這幾年主要是拿第二線土地為主，毛利率低一點(diǎn)，但是安全性會高一點(diǎn)?！?/p>

歐宗洪也同時表示，“特別是好的城市，支付能力也比較強(qiáng)，特別長三角在全國經(jīng)濟(jì)趨于前列的發(fā)展能力，安全性比較突出，所以公司不會因為短期報表問題而調(diào)整目前一二線為主、長三角為主的策略，未來公司會把長三角區(qū)域做到更加深耕，更極致。同時，也會通過提高內(nèi)部運(yùn)營來增強(qiáng)公司效率，融資利率也會進(jìn)一步優(yōu)化，今年我們?nèi)谫Y利率平均6.67%，明年年底將會進(jìn)一步降低至6%以下?！?/p>

期內(nèi)銷售毛利率約為20%-25%

期內(nèi)，融信中國實現(xiàn)銷售額604億元，同比增加6.49%；實現(xiàn)銷售面積257萬平方米，銷售均價約為23457元/平方米。

余麗娟表示，今年上半年4月份以后銷售提速，受疫情影響公司在銷售策略上做了新的嘗試，包括一些線上的售樓部以及抖音賣房等。公司目前項目的布局，主要是長三角和海西，特別是長三角，它的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇還是明顯高于其他的區(qū)域，所以說在4月份之后，整個銷售的流量提速是非?？?。

余麗娟同時表示，“截止到8月底，整個銷售完成率是接近60%，整年的銷售目標(biāo)還是按照年初制定的目標(biāo)來推進(jìn)，因為下半年整個供貨量也會高于上半年，按照同樣的去化完成率來看，我們還是可以按照慣性往前推，對今年整個銷售目標(biāo)還是比較有信心?！?/p>

張立新介紹，今年上半年銷售額毛利率大概在20-25%之間。

“不會因為短期報表問題而調(diào)整”

土地儲備方面，上半年，公司新增21個項目，新增土地儲備約461萬平方米。其中，長三角地區(qū)占比達(dá)75%，共15個項目、約279萬平方米，今年上半年新增確權(quán)約48萬平方米。截至6月底，公司在有47個城市共擁有219個項目，總土地儲備約2803萬平方米。

歐宗洪介紹，“在目前環(huán)境下，不確定性因素比較大，所以我們公司這幾年主要是拿第二線土地為主，毛利率低一點(diǎn)，但是安全性會高一點(diǎn)?！?/p>

歐宗洪也同時表示，“特別是好的城市，支付能力也比較強(qiáng)，特別長三角在全國經(jīng)濟(jì)趨于前列的發(fā)展能力，安全性比較突出，所以公司不會因為短期報表問題而調(diào)整目前一二線為主、長三角為主的策略，未來公司會把長三角區(qū)域做到更加深耕，更極致。同時，也會通過提高內(nèi)部運(yùn)營來增強(qiáng)公司效率，融資利率也會進(jìn)一步優(yōu)化，今年我們?nèi)谫Y利率平均6.67%，明年年底將會進(jìn)一步降低至6%以下。”

對于位于上海市靜安區(qū)的“中興路一號”項目，余麗娟介紹，中興路的項目今年5月份已經(jīng)部分入市了，推出時間比較晚，還是因為之前售價不能符合公司預(yù)期，今年下半年備案情況出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，主要是公司加強(qiáng)了和政府溝通，爭取到合適的價格，推向市場，加速現(xiàn)金回流。目前這個項目的策略就是后續(xù)持續(xù)和政府溝通，看看后續(xù)的未推項目，在售價方面會不會有一些提升，項目預(yù)計在2022年開始交付結(jié)轉(zhuǎn)，公司已經(jīng)對項目計提足夠的資本金，目前已經(jīng)體現(xiàn)在報表當(dāng)中。

相關(guān)知識

融信中國上半年毛利率降至14.9%:對限購理解不透徹
高價地塊結(jié)轉(zhuǎn)拉低毛利率，融信中國“謹(jǐn)慎拿地”謀利潤突圍
上半年112家上市房企毛利率同比下滑
上半年房企毛利率、凈利率降至2015年水平
跨過千億后的第二年 融信中國降低融資成本與謹(jǐn)慎拿地
99輪競拍惜敗陸家嘴，融信滬上謹(jǐn)慎補(bǔ)倉
融信中國:2020年公司擁有人應(yīng)占溢利下降約20%至30%
腳踩三道紅線，營收毛利下滑，融信中國如何自救？
建業(yè)地產(chǎn)：2020年上半年毛利率下降3.6個百分點(diǎn)至23.7%
年報快讀|融信中國：合約銷售突破1500億“三道紅線”全線綠檔