觀點地產網 不平凡的2020年，以疫情開場，整體經濟下行背景下地產行業(yè)面臨重重挑戰(zhàn)，年初售樓部關閉、土地出讓暫停、開竣工進度影響結轉、資本市場重創(chuàng)等一幕幕猶如昨日。

行至半程，下半年，房企們面臨的挑戰(zhàn)似乎也沒有減小，近期關于“三條紅線”和融資環(huán)境收窄的討論，鬧得人心惶惶，降負債也成為房企們的口頭禪。

接近中報會的尾聲，融信中國也在8月的最后一天發(fā)布上半年業(yè)績報告，延續(xù)年初的基調，謹慎拿地、抓銷售回款與降融資成本成為這半年的主旋律。

8月31日午間，融信中國中期(000996,股吧)業(yè)績報告顯示，實現收益總額達210.66億元，毛利31.4億元，期內溢利16.46億元，公司擁有人應占核心純利11.11億元，毛利率為23.9%，純利率為13.2%，不派發(fā)中期股息。

去年同期，融信中國實現收益266.16億元，毛利63.614億元，期內溢利35.1億元，公司擁有人應占核心純利為19.563億元，毛利率為23.9%，純利率為13.2%。

近兩年，隨著逐漸放慢擴張的步伐，融信中國開始注重利潤增長，同時對于現金流和負債指標有一定的要求。但如何平衡規(guī)模、利潤和負債，仍是融信中國未來道路上要面對的難題。

有參加當日投資者會的分析師告訴觀點地產新媒體，融信中國管理層表示，在目前不確定性因素比較大的環(huán)境下，融信中國在拿地上主要還是一二線，毛利率會低一點，但安全性會高很多。

“未來，公司會通過內部運營來提高效率，進一步優(yōu)化融資成本，還會比較重視項目的盈利能力，預計明年以后毛利率會逐步回暖?！?/p>

銷售回正與謹慎拿地

事實上，房企當期結轉的項目大部分為兩三年前獲取的項目。融信中國管理層對當期利潤變化作了詳細說明，并依舊對未來的結轉水平充滿信心。

“上半年結轉的項目主要是2016下半年及2017年拿的相對高質量地，受限價政策影響，所以導致毛利率偏低，當然也不是刻意要在今年結轉，僅是達到基本周轉節(jié)點，順其自然。此外，收購的部分項目存在收購節(jié)點銷售，毛利相對較低?！?/p>

融信中國解釋稱，隨著此部分高價地逐漸結轉完畢，明年毛利率會逐步改善，今年上半年合約銷售的毛利率則大概在20%至25%之間。

值得一提的是，除了關注當期的利潤表現，融信中國上半年銷售實現回正也引起市場關注。

最新數據顯示，今年1-7月，融信中國總合約銷售額約為725.02億元，同比增長4.23%，總合約建筑面積約為317.95萬平方米，平均合約售價為每平方米22,803元，同比增長9.98%。

據觀點指數發(fā)布的2020年1-7月中國房地產企業(yè)銷售TOP100榜單顯示，前7月融信中國銷售規(guī)模逾725億，穩(wěn)居房企21名，較年初排名有所上升。

若按城市來劃分，上半年，融信中國在杭州、南京、福州、上海、溫州、鄭州、蘇州、寧波及湖州這些城市的合約銷售額排名靠前，其中杭州、南京及上海分別占集團合約銷售總額的36.58%、12.81%及6.56%。

據投資者透露，疫情影響下，融信中國在銷售策略上做了新嘗試，包括無理由退房、線上售樓部和抖音直播賣房等，集團布局大部分在長三角，長三角的房地產復蘇明顯高于其他區(qū)域，所以整個銷售流量提速非常快。

“截至今年8月底，整個銷售完成率接近60%，依然以年初制定的銷售目標來推進，下半年總的供貨量會高于上半年，若以今年上半年實現的去化率68%來看，對今年整個銷售目標還是比較有信心?！?/p>

此外，2020上半年，融信中國實際推出貨值887億，實際去化率為68%，實際回款81%，下半年預計推出1300億貨值，預計去化率保持在70%以上，預計回款率保持在80%，下半年合約銷售主要集中在長三角和海西。

土地儲備方面，報告期內，融信中國新增項目21個，新增土儲461萬平方米，土地總成本為292億，權益拿地138億元，單方土地成本為8550元/平方米。此外，舊改太原項目新增確權48萬平方米，單方土地成本是1222元/平方米。

投資者介紹道，融信一二級聯動是從2016年參與鄭州時光之城開始，2017年到2020年累計確權了474萬平方米，剩余待確權502平方米，預計總建面是976萬平方米。

截至上半年，融信中國項目共計219個，總土儲面積2803萬平方米，權益土儲面積1421萬平方米，平均土地成本7767元/平方米。其中，一二線城市占比82%，地價銷售比為33%。

有投資者關注到，融信一二級聯動項目的轉化速度略慢，融信管理層表示，上半年還是受到疫情影響，疫情控制放在第一位，所以公司和政府在舊改速度上有所減緩，是基于今年特殊的環(huán)境導致的，并不影響項目確權的確定性。

對上半年土地市場上取得的成績，融信管理層似乎比較滿意，并告訴投資者稱，今年在長三角拿的項目，拿地窗口期都把握的比較好。

至于下半年，有業(yè)內人士表示，融信重點布局長三角，從2018年開始比較謹慎，重視拿地成本，會通過內部管理和城市深耕，建立長期區(qū)域經理人團隊，準備更充分的現金流，繼續(xù)尋找更好的土地投資窗口。

“今年拿地，強調深耕和盈利能力，還有一方面是加快舊改項目轉化，同時積極關注項目收購機會，全年拿地預算是匹配銷售回款的30%-50%的拿地資金”

另于今年8月，融信在上海土拍市場上賺足了眼球，先是與陸家嘴(600663,股吧)搶奪上海前灘地塊失利后，隨后與旭輝聯合以45億拿下閔行宅地，再以48.71億競得嘉定南翔鎮(zhèn)宅地，兩次上海拿地的溢價率都超過35%。

降低融資成本和調整債務結構

負債是觀察房企未來發(fā)展穩(wěn)定性及安全性的重要指標，而提升融資能力是房企優(yōu)化債務結構的良好渠道。

中報顯示，融信中國負債比率為91%，總有息負債689億元，一年內到期債務從2019年30%降到27%，融資成本從6.85%降到6.67%，融資成本由去年中期的3.12億元減少11.87%至2.75億元，主要由于非資本化利息開支減少。

上半年，由于疫情影響，國內發(fā)債環(huán)境相對寬松，融信也進行了多渠道的融資。于今年3月和4月，融信中國分別發(fā)行12.9億元及11.06億元的資產支持證券（ABS），該等證券按5.9%年利率計息并以集團應收物業(yè)銷售所得款項作抵押。

境外債務方面，2020年6月，融信中國發(fā)行于2023年到期7.35%的2.5億美元優(yōu)先票據，隨后再額外發(fā)行合并及構成單一系列的1.6億美元優(yōu)先票據，創(chuàng)公司長年期債務最低利率水平。

今年8月5日，融信中國還在新交所發(fā)行2024年到期的2億美元的優(yōu)先票據，息率為每年6.75%，票據利率進一步降低。

此外，截至今年6月底，融信中國已發(fā)行境內公司債券總額為121.76億元，占集團借款總額17.66%。

目前，融信在手的現金及銀行存款312.6億元，現金短債比為1.7，總授信額度1432億元，未使用授信額度為1059億元，其中88%為金融機構的授信，12%為其他授信，有息負債占總權益是168%。

從數據來看，融信中國的償債壓力較小，在手現金較為充裕，能滿足未來一年基礎運營資金的支付。從2018年起，對追求穩(wěn)健的融信來說，降負債也是集團站上千億后需要跨過的重要門檻。

對于上半年有息負債的增長，融信管理層表示，今年和比較多的企業(yè)合作拿地，所以一般按10%-12%的利息借，真實的負債率還是在80%。

就近段時間議論紛紛的“三條紅線”，據投資者透露，融信管理層認為，三條紅線對開發(fā)商提出了更高要求，公司在規(guī)模、融資能力、產品力、有息負債方面比較有優(yōu)勢。到今年年底，初步預測這三條紅線應該不會突破。

“高度重視財務安全，財務政策依舊保持在穩(wěn)健的基礎上均衡發(fā)展，今年中期融信的凈負債率略有突破90%，全年會控制在管理目標之內，全年總負債基本和中期持平。”

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