跨過千億后的第二年融信中國降低融資成本與謹(jǐn)慎拿地

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-01 08:10

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 不平凡的2020年，以疫情開場(chǎng)，整體經(jīng)濟(jì)下行背景下地產(chǎn)行業(yè)面臨重重挑戰(zhàn)，年初售樓部關(guān)閉、土地出讓暫停、開竣工進(jìn)度影響結(jié)轉(zhuǎn)、資本市場(chǎng)重創(chuàng)等一幕幕猶如昨日。

行至半程，下半年，房企們面臨的挑戰(zhàn)似乎也沒有減小，近期關(guān)于“三條紅線”和融資環(huán)境收窄的討論，鬧得人心惶惶，降負(fù)債也成為房企們的口頭禪。

接近中報(bào)會(huì)的尾聲，融信中國也在8月的最后一天發(fā)布上半年業(yè)績報(bào)告，延續(xù)年初的基調(diào)，謹(jǐn)慎拿地、抓銷售回款與降融資成本成為這半年的主旋律。

8月31日午間，融信中國中期(000996,股吧)業(yè)績報(bào)告顯示，實(shí)現(xiàn)收益總額達(dá)210.66億元，毛利31.4億元，期內(nèi)溢利16.46億元，公司擁有人應(yīng)占核心純利11.11億元，毛利率為23.9%，純利率為13.2%，不派發(fā)中期股息。

去年同期，融信中國實(shí)現(xiàn)收益266.16億元，毛利63.614億元，期內(nèi)溢利35.1億元，公司擁有人應(yīng)占核心純利為19.563億元，毛利率為23.9%，純利率為13.2%。

近兩年，隨著逐漸放慢擴(kuò)張的步伐，融信中國開始注重利潤增長，同時(shí)對(duì)于現(xiàn)金流和負(fù)債指標(biāo)有一定的要求。但如何平衡規(guī)模、利潤和負(fù)債，仍是融信中國未來道路上要面對(duì)的難題。

有參加當(dāng)日投資者會(huì)的分析師告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，融信中國管理層表示，在目前不確定性因素比較大的環(huán)境下，融信中國在拿地上主要還是一二線，毛利率會(huì)低一點(diǎn)，但安全性會(huì)高很多。

“未來，公司會(huì)通過內(nèi)部運(yùn)營來提高效率，進(jìn)一步優(yōu)化融資成本，還會(huì)比較重視項(xiàng)目的盈利能力，預(yù)計(jì)明年以后毛利率會(huì)逐步回暖?！?/p>

銷售回正與謹(jǐn)慎拿地

事實(shí)上，房企當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目大部分為兩三年前獲取的項(xiàng)目。融信中國管理層對(duì)當(dāng)期利潤變化作了詳細(xì)說明，并依舊對(duì)未來的結(jié)轉(zhuǎn)水平充滿信心。

“上半年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目主要是2016下半年及2017年拿的相對(duì)高質(zhì)量地，受限價(jià)政策影響，所以導(dǎo)致毛利率偏低，當(dāng)然也不是刻意要在今年結(jié)轉(zhuǎn)，僅是達(dá)到基本周轉(zhuǎn)節(jié)點(diǎn)，順其自然。此外，收購的部分項(xiàng)目存在收購節(jié)點(diǎn)銷售，毛利相對(duì)較低?！?/p>

融信中國解釋稱，隨著此部分高價(jià)地逐漸結(jié)轉(zhuǎn)完畢，明年毛利率會(huì)逐步改善，今年上半年合約銷售的毛利率則大概在20%至25%之間。

值得一提的是，除了關(guān)注當(dāng)期的利潤表現(xiàn)，融信中國上半年銷售實(shí)現(xiàn)回正也引起市場(chǎng)關(guān)注。

最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，融信中國總合約銷售額約為725.02億元，同比增長4.23%，總合約建筑面積約為317.95萬平方米，平均合約售價(jià)為每平方米22,803元，同比增長9.98%。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100榜單顯示，前7月融信中國銷售規(guī)模逾725億，穩(wěn)居房企21名，較年初排名有所上升。

若按城市來劃分，上半年，融信中國在杭州、南京、福州、上海、溫州、鄭州、蘇州、寧波及湖州這些城市的合約銷售額排名靠前，其中杭州、南京及上海分別占集團(tuán)合約銷售總額的36.58%、12.81%及6.56%。

據(jù)投資者透露，疫情影響下，融信中國在銷售策略上做了新嘗試，包括無理由退房、線上售樓部和抖音直播賣房等，集團(tuán)布局大部分在長三角，長三角的房地產(chǎn)復(fù)蘇明顯高于其他區(qū)域，所以整個(gè)銷售流量提速非?？臁?/p>

“截至今年8月底，整個(gè)銷售完成率接近60%，依然以年初制定的銷售目標(biāo)來推進(jìn)，下半年總的供貨量會(huì)高于上半年，若以今年上半年實(shí)現(xiàn)的去化率68%來看，對(duì)今年整個(gè)銷售目標(biāo)還是比較有信心?！?/p>

此外，2020上半年，融信中國實(shí)際推出貨值887億，實(shí)際去化率為68%，實(shí)際回款81%，下半年預(yù)計(jì)推出1300億貨值，預(yù)計(jì)去化率保持在70%以上，預(yù)計(jì)回款率保持在80%，下半年合約銷售主要集中在長三角和海西。

土地儲(chǔ)備方面，報(bào)告期內(nèi)，融信中國新增項(xiàng)目21個(gè)，新增土儲(chǔ)461萬平方米，土地總成本為292億，權(quán)益拿地138億元，單方土地成本為8550元/平方米。此外，舊改太原項(xiàng)目新增確權(quán)48萬平方米，單方土地成本是1222元/平方米。

投資者介紹道，融信一二級(jí)聯(lián)動(dòng)是從2016年參與鄭州時(shí)光之城開始，2017年到2020年累計(jì)確權(quán)了474萬平方米，剩余待確權(quán)502平方米，預(yù)計(jì)總建面是976萬平方米。

截至上半年，融信中國項(xiàng)目共計(jì)219個(gè)，總土儲(chǔ)面積2803萬平方米，權(quán)益土儲(chǔ)面積1421萬平方米，平均土地成本7767元/平方米。其中，一二線城市占比82%，地價(jià)銷售比為33%。

有投資者關(guān)注到，融信一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化速度略慢，融信管理層表示，上半年還是受到疫情影響，疫情控制放在第一位，所以公司和政府在舊改速度上有所減緩，是基于今年特殊的環(huán)境導(dǎo)致的，并不影響項(xiàng)目確權(quán)的確定性。

對(duì)上半年土地市場(chǎng)上取得的成績，融信管理層似乎比較滿意，并告訴投資者稱，今年在長三角拿的項(xiàng)目，拿地窗口期都把握的比較好。

至于下半年，有業(yè)內(nèi)人士表示，融信重點(diǎn)布局長三角，從2018年開始比較謹(jǐn)慎，重視拿地成本，會(huì)通過內(nèi)部管理和城市深耕，建立長期區(qū)域經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，準(zhǔn)備更充分的現(xiàn)金流，繼續(xù)尋找更好的土地投資窗口。

“今年拿地，強(qiáng)調(diào)深耕和盈利能力，還有一方面是加快舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，同時(shí)積極關(guān)注項(xiàng)目收購機(jī)會(huì)，全年拿地預(yù)算是匹配銷售回款的30%-50%的拿地資金”

另于今年8月，融信在上海土拍市場(chǎng)上賺足了眼球，先是與陸家嘴(600663,股吧)搶奪上海前灘地塊失利后，隨后與旭輝聯(lián)合以45億拿下閔行宅地，再以48.71億競(jìng)得嘉定南翔鎮(zhèn)宅地，兩次上海拿地的溢價(jià)率都超過35%。

降低融資成本和調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)

負(fù)債是觀察房企未來發(fā)展穩(wěn)定性及安全性的重要指標(biāo)，而提升融資能力是房企優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的良好渠道。

中報(bào)顯示，融信中國負(fù)債比率為91%，總有息負(fù)債689億元，一年內(nèi)到期債務(wù)從2019年30%降到27%，融資成本從6.85%降到6.67%，融資成本由去年中期的3.12億元減少11.87%至2.75億元，主要由于非資本化利息開支減少。

上半年，由于疫情影響，國內(nèi)發(fā)債環(huán)境相對(duì)寬松，融信也進(jìn)行了多渠道的融資。于今年3月和4月，融信中國分別發(fā)行12.9億元及11.06億元的資產(chǎn)支持證券（ABS），該等證券按5.9%年利率計(jì)息并以集團(tuán)應(yīng)收物業(yè)銷售所得款項(xiàng)作抵押。

境外債務(wù)方面，2020年6月，融信中國發(fā)行于2023年到期7.35%的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，隨后再額外發(fā)行合并及構(gòu)成單一系列的1.6億美元優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)公司長年期債務(wù)最低利率水平。

今年8月5日，融信中國還在新交所發(fā)行2024年到期的2億美元的優(yōu)先票據(jù)，息率為每年6.75%，票據(jù)利率進(jìn)一步降低。

此外，截至今年6月底，融信中國已發(fā)行境內(nèi)公司債券總額為121.76億元，占集團(tuán)借款總額17.66%。

目前，融信在手的現(xiàn)金及銀行存款312.6億元，現(xiàn)金短債比為1.7，總授信額度1432億元，未使用授信額度為1059億元，其中88%為金融機(jī)構(gòu)的授信，12%為其他授信，有息負(fù)債占總權(quán)益是168%。

從數(shù)據(jù)來看，融信中國的償債壓力較小，在手現(xiàn)金較為充裕，能滿足未來一年基礎(chǔ)運(yùn)營資金的支付。從2018年起，對(duì)追求穩(wěn)健的融信來說，降負(fù)債也是集團(tuán)站上千億后需要跨過的重要門檻。

對(duì)于上半年有息負(fù)債的增長，融信管理層表示，今年和比較多的企業(yè)合作拿地，所以一般按10%-12%的利息借，真實(shí)的負(fù)債率還是在80%。

就近段時(shí)間議論紛紛的“三條紅線”，據(jù)投資者透露，融信管理層認(rèn)為，三條紅線對(duì)開發(fā)商提出了更高要求，公司在規(guī)模、融資能力、產(chǎn)品力、有息負(fù)債方面比較有優(yōu)勢(shì)。到今年年底，初步預(yù)測(cè)這三條紅線應(yīng)該不會(huì)突破。

“高度重視財(cái)務(wù)安全，財(cái)務(wù)政策依舊保持在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上均衡發(fā)展，今年中期融信的凈負(fù)債率略有突破90%，全年會(huì)控制在管理目標(biāo)之內(nèi)，全年總負(fù)債基本和中期持平?！?/p>（責(zé)任編輯：徐帥）