趕在年中報(bào)發(fā)布季的最后一日，融信中國（HK.03301）披露了上半年的業(yè)績(jī)情況。

截止到2020年6月30日止，融信中國實(shí)現(xiàn)收益總額210.66億元，同比減少21%；期內(nèi)溢利16.46億元，同比減少53%；毛利率則降至14.9%。同期，融信中國實(shí)現(xiàn)銷售額603.58億元，同比增加6.49％。

由于以往高價(jià)地項(xiàng)目的集中結(jié)轉(zhuǎn)，融信中國毛利率等多項(xiàng)盈利指標(biāo)出現(xiàn)下滑。不過在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著企業(yè)利空陸續(xù)出盡，過去高價(jià)地帶來的隱憂也在逐步消化。接下來，已步入調(diào)整期的融信中國，或?qū)⒂瓉順I(yè)績(jī)反彈。

深耕長(zhǎng)三角助推銷售額回正

早在2019年初，融信中國就主動(dòng)放慢了銷售規(guī)模增速。但即便如此，規(guī)模增長(zhǎng)依舊是這份半年報(bào)的最大亮點(diǎn)。

據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，上半年百強(qiáng)房企總銷售金額同比下降了2.7%，截至2020年6月底，近半數(shù)企業(yè)的累計(jì)銷售金額低于去年同期。而在今年上半年，融信中國實(shí)現(xiàn)合約銷售額603.58億元，同比增長(zhǎng)6.49%；對(duì)應(yīng)合約建筑面積257.32萬平米，同比減少8.75%；銷售均價(jià)23457元/平米，同比增長(zhǎng)16.7%。

在近600億的銷售額中，包括杭州、南京等在內(nèi)的長(zhǎng)三角城市，依舊是融信中國業(yè)績(jī)的絕對(duì)主力。

今年上半年，融信中國在杭州實(shí)現(xiàn)銷售額220.79億元，集團(tuán)中占比36.58%；南京區(qū)域銷售額77.29億元，在集團(tuán)中占比12.81%。藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，在集團(tuán)業(yè)績(jī)排名靠前的9個(gè)城市里，有7個(gè)來自長(zhǎng)三角區(qū)域。

融信中國董事局主席歐宗洪表示，“未來我們公司會(huì)把長(zhǎng)三角區(qū)域做到更加深耕，更極致，同時(shí)也會(huì)通過提高內(nèi)部運(yùn)營來增強(qiáng)公司效率?！?/p>

據(jù)悉，今年上半年，融信中國新增土地項(xiàng)目21個(gè)，新增建筑面積約461萬平方米，其中長(zhǎng)三角地區(qū)占比達(dá)75%，共15個(gè)項(xiàng)目，約279萬平方米。截至目前，融信總土儲(chǔ)達(dá)約2803萬平方米，其中長(zhǎng)三角地區(qū)的土儲(chǔ)占全國總土儲(chǔ)的49%。進(jìn)入下半年，融信中國在長(zhǎng)三角補(bǔ)倉的欲望依舊十分強(qiáng)烈。

8月6日，融信+旭輝聯(lián)合體以45.23億元競(jìng)得閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)一宗地塊，溢價(jià)率高達(dá)40.55%。8月17日，融信以48.71億元總價(jià)競(jìng)得上海嘉定南翔宅地，溢價(jià)率35.53%，成交樓面價(jià)38763元/平方米。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出，融信重倉長(zhǎng)三角的策略還是比較成功的，為企業(yè)做大規(guī)模創(chuàng)造了條件。后疫情時(shí)代，隨著杭州等長(zhǎng)三角城市的復(fù)蘇，融信有望實(shí)現(xiàn)新的突破。

此外，按照年初計(jì)劃的10%至12%的業(yè)績(jī)?cè)鏊儆?jì)，融信中國在上半年大約完成了39%的銷售目標(biāo)。不過，融信中國總裁余麗娟表示，“4月后公司銷售加速，有信心完成全年銷售目標(biāo)。截止到8月底，整個(gè)銷售完成率是接近60%?！?/p>

據(jù)管理層透露，上半年融信中國實(shí)際推出887億元貨值，去化率為68%，實(shí)際回款率為81%；下半年預(yù)計(jì)推出1300億元貨值，預(yù)計(jì)去化率保持在70%以上。

毛利率降至14.9%，后續(xù)有望觸底反彈

為推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，融信中國早年間曾多次高價(jià)拿地。雖然公司順利邁入了千億房企的門檻兒，但隨著項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，公司高價(jià)拿地的后遺癥也顯現(xiàn)出來。

今年上半年，融信中國實(shí)現(xiàn)毛利31.40億元，較2019年同期的63.61億元下降50.63%；毛利率則由去年同期的23.9%降低至14.91%。與同等規(guī)模的富力地產(chǎn)（毛利率29.6%）、濱江集團(tuán)(002244,股吧)（毛利率約36.4%）相比，融信中國毛利率明顯處在較低水平。

對(duì)此，融信首席財(cái)務(wù)官張立新解釋稱，“公司對(duì)政府的限價(jià)政策理解不夠透徹，2016年下半年以及2017年拿的一些地價(jià)格相對(duì)較高，雖然地塊地位置都很好，但因?yàn)橄迌r(jià)原因，最終的售價(jià)遠(yuǎn)低于預(yù)期的價(jià)格，導(dǎo)致部分項(xiàng)目的毛利率偏低?！?/p>

以上海地王項(xiàng)目為例。2016年8月，融信中國以110.1億元的價(jià)格斬獲上海中興社區(qū)一幅地塊，可售部分實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到14.59萬元/平，一時(shí)轟動(dòng)輿論。由于遲遲拿不到合理的預(yù)售價(jià)格，項(xiàng)目首批房源直至今年上半年才入市，單價(jià)為12.98萬元/平。據(jù)融信管理層透露，其對(duì)該項(xiàng)目計(jì)提了4.8億元的減值準(zhǔn)備。

今年上半年，融信結(jié)轉(zhuǎn)的規(guī)模約為70億元，約占總收入的30%，此部分毛利率大概在10%左右，這直接拉低了公司的整體毛利率水平。

不過，融信中國方面也表示，“隨著此部分高價(jià)地逐漸結(jié)轉(zhuǎn)完畢，明年毛利率會(huì)逐步改善，今年上半年合約銷售的毛利率則大概在20%至25%之間。”

為了提高未來的盈利能力，融信中國管理層稱：“公司會(huì)尋找機(jī)會(huì)拿好地、拿對(duì)地，持續(xù)發(fā)展土儲(chǔ)規(guī)模。在做好項(xiàng)目的同時(shí)保護(hù)好各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)，從設(shè)計(jì)、成本以及加快開發(fā)節(jié)奏，各個(gè)方面保障項(xiàng)目的盈利能力?！?/p>

“不會(huì)突破三條紅線”

近期，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)莫過于融資政策的進(jìn)一步收緊。

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)”，傳達(dá)重點(diǎn)房企融資新規(guī)：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。

而得益于企業(yè)對(duì)投資和負(fù)債的及時(shí)調(diào)整，融信在財(cái)務(wù)上的表現(xiàn)，為這份頗顯疲憊的成績(jī)單加分不少。

據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)披露，期內(nèi)融信中國的總有息負(fù)債是689億元，一年內(nèi)到期債務(wù)占比從2019年30%降到27%；凈負(fù)債率則增至91%。歐宗洪稱，融信會(huì)堅(jiān)持積極主動(dòng)的債務(wù)管理，保持健康的債務(wù)水平，凈負(fù)債率維持在70-90%的水平。

目前，融信在手的現(xiàn)金及銀行存款312.6億元，現(xiàn)金短債比為1.7，總授信額度1432億元，未使用授信額度為1059億元。

利用疫情帶來的融資窗口期，融信也進(jìn)行了多渠道的融資，進(jìn)一步降低了融資成本。今年3月和4月，融信中國分別發(fā)行12.9億元及11.06億元的資產(chǎn)支持證券（ABS），該等證券按5.9%年利率計(jì)息并以集團(tuán)應(yīng)收物業(yè)銷售所得款項(xiàng)作抵押。

今年上半年，融信中國的融資成本從6.85%降到6.67%。歐宗洪稱，接下來公司融資利率會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，明年年底將降低至6%以下?！?/p>

融信中國管理層稱，“三條紅線對(duì)開發(fā)商提出了更高要求，公司在規(guī)模、融資能力、產(chǎn)品力、有息負(fù)債方面比較有優(yōu)勢(shì)，到今年年底，初步預(yù)測(cè)這三條紅線應(yīng)該不會(huì)突破?！?/p>

余麗娟曾表示，在千億之后融信主動(dòng)選擇了放緩，想消除一些過去高速成長(zhǎng)留下的“隱患”，這決定了企業(yè)未來能走多遠(yuǎn)。如今，“利空盡出”的融信中國，能否迎來業(yè)績(jī)爆發(fā)期？藍(lán)鯨房產(chǎn)會(huì)持續(xù)關(guān)注。

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