趕在年中報發(fā)布季的最后一日，融信中國（HK.03301）披露了上半年的業(yè)績情況。

截止到2020年6月30日止，融信中國實現(xiàn)收益總額210.66億元，同比減少21%；期內(nèi)溢利16.46億元，同比減少53%；毛利率則降至14.9%。同期，融信中國實現(xiàn)銷售額603.58億元，同比增加6.49％。

由于以往高價地項目的集中結(jié)轉(zhuǎn)，融信中國毛利率等多項盈利指標(biāo)出現(xiàn)下滑。不過在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著企業(yè)利空陸續(xù)出盡，過去高價地帶來的隱憂也在逐步消化。接下來，已步入調(diào)整期的融信中國，或?qū)⒂瓉順I(yè)績反彈。

深耕長三角助推銷售額回正

早在2019年初，融信中國就主動放慢了銷售規(guī)模增速。但即便如此，規(guī)模增長依舊是這份半年報的最大亮點。

據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，上半年百強房企總銷售金額同比下降了2.7%，截至2020年6月底，近半數(shù)企業(yè)的累計銷售金額低于去年同期。而在今年上半年，融信中國實現(xiàn)合約銷售額603.58億元，同比增長6.49%；對應(yīng)合約建筑面積257.32萬平米，同比減少8.75%；銷售均價23457元/平米，同比增長16.7%。

在近600億的銷售額中，包括杭州、南京等在內(nèi)的長三角城市，依舊是融信中國業(yè)績的絕對主力。

今年上半年，融信中國在杭州實現(xiàn)銷售額220.79億元，集團中占比36.58%；南京區(qū)域銷售額77.29億元，在集團中占比12.81%。藍鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，在集團業(yè)績排名靠前的9個城市里，有7個來自長三角區(qū)域。

融信中國董事局主席歐宗洪表示，“未來我們公司會把長三角區(qū)域做到更加深耕，更極致，同時也會通過提高內(nèi)部運營來增強公司效率?！?/p>

據(jù)悉，今年上半年，融信中國新增土地項目21個，新增建筑面積約461萬平方米，其中長三角地區(qū)占比達75%，共15個項目，約279萬平方米。截至目前，融信總土儲達約2803萬平方米，其中長三角地區(qū)的土儲占全國總土儲的49%。進入下半年，融信中國在長三角補倉的欲望依舊十分強烈。

8月6日，融信+旭輝聯(lián)合體以45.23億元競得閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)一宗地塊，溢價率高達40.55%。8月17日，融信以48.71億元總價競得上海嘉定南翔宅地，溢價率35.53%，成交樓面價38763元/平方米。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進指出，融信重倉長三角的策略還是比較成功的，為企業(yè)做大規(guī)模創(chuàng)造了條件。后疫情時代，隨著杭州等長三角城市的復(fù)蘇，融信有望實現(xiàn)新的突破。

此外，按照年初計劃的10%至12%的業(yè)績增速計，融信中國在上半年大約完成了39%的銷售目標(biāo)。不過，融信中國總裁余麗娟表示，“4月后公司銷售加速，有信心完成全年銷售目標(biāo)。截止到8月底，整個銷售完成率是接近60%?！?/p>

據(jù)管理層透露，上半年融信中國實際推出887億元貨值，去化率為68%，實際回款率為81%；下半年預(yù)計推出1300億元貨值，預(yù)計去化率保持在70%以上。

毛利率降至14.9%，后續(xù)有望觸底反彈

為推動規(guī)模增長，融信中國早年間曾多次高價拿地。雖然公司順利邁入了千億房企的門檻兒，但隨著項目陸續(xù)進入結(jié)轉(zhuǎn)期，公司高價拿地的后遺癥也顯現(xiàn)出來。

今年上半年，融信中國實現(xiàn)毛利31.40億元，較2019年同期的63.61億元下降50.63%；毛利率則由去年同期的23.9%降低至14.91%。與同等規(guī)模的富力地產(chǎn)（毛利率29.6%）、濱江集團(002244,股吧)（毛利率約36.4%）相比，融信中國毛利率明顯處在較低水平。

對此，融信首席財務(wù)官張立新解釋稱，“公司對政府的限價政策理解不夠透徹，2016年下半年以及2017年拿的一些地價格相對較高，雖然地塊地位置都很好，但因為限價原因，最終的售價遠低于預(yù)期的價格，導(dǎo)致部分項目的毛利率偏低?！?/p>

以上海地王項目為例。2016年8月，融信中國以110.1億元的價格斬獲上海中興社區(qū)一幅地塊，可售部分實際樓板價達到14.59萬元/平，一時轟動輿論。由于遲遲拿不到合理的預(yù)售價格，項目首批房源直至今年上半年才入市，單價為12.98萬元/平。據(jù)融信管理層透露，其對該項目計提了4.8億元的減值準備。

今年上半年，融信結(jié)轉(zhuǎn)的規(guī)模約為70億元，約占總收入的30%，此部分毛利率大概在10%左右，這直接拉低了公司的整體毛利率水平。

不過，融信中國方面也表示，“隨著此部分高價地逐漸結(jié)轉(zhuǎn)完畢，明年毛利率會逐步改善，今年上半年合約銷售的毛利率則大概在20%至25%之間?！?/p>

為了提高未來的盈利能力，融信中國管理層稱：“公司會尋找機會拿好地、拿對地，持續(xù)發(fā)展土儲規(guī)模。在做好項目的同時保護好各項節(jié)點，從設(shè)計、成本以及加快開發(fā)節(jié)奏，各個方面保障項目的盈利能力?！?/p>

“不會突破三條紅線”

近期，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的焦點莫過于融資政策的進一步收緊。

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開“重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會”，傳達重點房企融資新規(guī)：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。

而得益于企業(yè)對投資和負債的及時調(diào)整，融信在財務(wù)上的表現(xiàn)，為這份頗顯疲憊的成績單加分不少。

據(jù)業(yè)績報披露，期內(nèi)融信中國的總有息負債是689億元，一年內(nèi)到期債務(wù)占比從2019年30%降到27%；凈負債率則增至91%。歐宗洪稱，融信會堅持積極主動的債務(wù)管理，保持健康的債務(wù)水平，凈負債率維持在70-90%的水平。

目前，融信在手的現(xiàn)金及銀行存款312.6億元，現(xiàn)金短債比為1.7，總授信額度1432億元，未使用授信額度為1059億元。

利用疫情帶來的融資窗口期，融信也進行了多渠道的融資，進一步降低了融資成本。今年3月和4月，融信中國分別發(fā)行12.9億元及11.06億元的資產(chǎn)支持證券（ABS），該等證券按5.9%年利率計息并以集團應(yīng)收物業(yè)銷售所得款項作抵押。

今年上半年，融信中國的融資成本從6.85%降到6.67%。歐宗洪稱，接下來公司融資利率會進一步優(yōu)化，明年年底將降低至6%以下?！?/p>

融信中國管理層稱，“三條紅線對開發(fā)商提出了更高要求，公司在規(guī)模、融資能力、產(chǎn)品力、有息負債方面比較有優(yōu)勢，到今年年底，初步預(yù)測這三條紅線應(yīng)該不會突破?！?/p>

余麗娟曾表示，在千億之后融信主動選擇了放緩，想消除一些過去高速成長留下的“隱患”，這決定了企業(yè)未來能走多遠。如今，“利空盡出”的融信中國，能否迎來業(yè)績爆發(fā)期？藍鯨房產(chǎn)會持續(xù)關(guān)注。

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