受新冠肺炎疫情影響，今年上半年融資大環(huán)境有所寬松，房地產(chǎn)再度升溫，一些城市又出現(xiàn)了深夜排隊購房和“搶房”等現(xiàn)象。央行、住建部在8月20日召集部分重點房地產(chǎn)公司舉行座談會，本次座談會釋放出進一步落實房地產(chǎn)長效機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的信號。

一、房企債務高企現(xiàn)象不容忽視

受疫情影響，上半年房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境有所放松，土地市場火熱，房企又頻頻出手，以高杠桿拿地，引發(fā)了社會的廣泛關注。各地樓市調(diào)控政策雖沒有放松，但深圳、上海等大城市依舊出現(xiàn)了市民深夜排隊購房的現(xiàn)象，房地產(chǎn)業(yè)再次出現(xiàn)了升溫過熱的苗頭。

目前，房企發(fā)債規(guī)模普遍較高。中指院數(shù)據(jù)顯示，7月份房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達642億元，同比增長29.1%，環(huán)比增長86.1%；過去3個月海外債連續(xù)增長，7月發(fā)行規(guī)模508億元，環(huán)比增長30.6%。同期房企信用債平均票面利率為5%，環(huán)比提高0.6%，創(chuàng)下2月份疫情暴發(fā)以來的利率新高。

央行數(shù)據(jù)顯示，二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速比上季末下降1.1個百分點。用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來截至7月28日，68家信托公司共發(fā)行了3858款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)模總計5118.5億元，相較于去年同期的4099款產(chǎn)品6352.6億元的規(guī)模，出現(xiàn)大幅下滑。

近期，網(wǎng)上出現(xiàn)監(jiān)管部門對房企的有息負債設置了“三道紅線”的傳聞。按傳聞中提到的標準，中國前50名房企中，同時踩到“三道紅線”的房企共14家，包括恒大、融創(chuàng)中國、綠地控股、中梁控股、華夏幸福、富力地產(chǎn)、融信中國、綠城中國、佳兆業(yè)、新力控股、首開股份、華發(fā)股份、金輝集團、泰禾集團。

同時踩到兩道紅線的房企共有10家，分別是陽光城、中南建設、金科股份、中國金茂、雅居樂、奧園、榮盛發(fā)展、美的置業(yè)、融僑集團、首創(chuàng)置業(yè)。踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企僅為12家。

盡管上述“三道紅線”傳聞還未經(jīng)證實，但也并非是空穴來風。這也從側面證明，目前一些龍頭房企尚且高負債，更何況廣大中小房企，債務高企成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。如果繼續(xù)放任房企高息密集融資，勢必會將房企乃至整個樓市進一步推向債務深淵，增加系統(tǒng)性風險。

二、融資收緊后房企如何降低高負債

對于房企來說，現(xiàn)金流就是生命線。房企來錢渠道只有兩條：一是融資、二是賣房。8月20日的房企座談會釋放出的信號表明，監(jiān)管層堅持“房住不炒”的原則，會議強調(diào)市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預期，合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強自身抗風險能力。房企的融資環(huán)境正在改變，下半年的房企融資環(huán)境較上半年有所收緊。

在融資收緊的情況下，房企再希望如同上半年那樣靠大規(guī)模發(fā)債融資就不容易了，只能靠賣房迅速回籠資金。不少房企上半年還曾高價拿地，背負更大的現(xiàn)金流壓力?？墒?，負債率短期內(nèi)很難調(diào)下來，對短期融資也會受到很大沖擊。開發(fā)商的“苦”日子來了，生存下來才是關鍵。

為了減輕還債壓力，房企會圍繞加速回款展開工作，包括降價促銷、轉讓項目等，調(diào)整自身的負債結構。以富力地產(chǎn)為例，穆迪報告公布的中國房企中信用狀況惡化的共有7家，其中就包括富力地產(chǎn)。穆迪將富力地產(chǎn)評級從Ba3下調(diào)至B1，并將富力香港評級從B1下調(diào)至B2。富力地產(chǎn)未來12個月的到期債務為人民幣620億元。穆迪認為，富力地產(chǎn)公司持有人民幣380億元現(xiàn)金，加上測算的未來12個月的運營現(xiàn)金流并不足以償還債務。

富力地產(chǎn)8月24日發(fā)布了2020年中期業(yè)績報告。報告顯示，今年上半年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入335.9億元，同比減少4%，期內(nèi)富力地產(chǎn)總負債減少人民幣94億元。富力公司董事長李思廉在中期業(yè)績會上表示，年內(nèi)擬出售一些投資性物業(yè)和地產(chǎn)項目，規(guī)模在120億元左右。

三、嚴控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)

監(jiān)管部門嚴格管控銀行業(yè)違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)業(yè)，今年以來已有浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行等10余家銀行受到處罰，累計受罰金額高達6100余萬元。

最引人關注的是，8月14日上海銀保監(jiān)局對上海銀行開出了一張千萬級別的罰單。處罰信息顯示，2014年至2019年，上海銀行存在23項違法違規(guī)行為，被責令改正并沒收違法所得，罰款1625萬元，合計罰沒1652萬元。另據(jù)上海銀行公告信息，從2017年初到2020年6月底，上海銀行及其分支機構已經(jīng)累計受到36筆行政處罰，處罰金額合計2351.49萬元。至今，上海銀行處罰記錄再添巨額罰單，自2017年以來累計被罰金額已經(jīng)達到4000多萬元。

在嚴格監(jiān)管下，為何銀行違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)業(yè)依舊屢罰不止？主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)目前仍屬于“低風險、高收益”領域。中小銀行對房地產(chǎn)市場的走勢、風險的預判能力仍較弱，存在盲目進入的情況。銀行為了追求更高的信貸利益，不惜違反審慎經(jīng)營規(guī)則。類似上海銀行違規(guī)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資的現(xiàn)象普遍存在，銀行內(nèi)部的合規(guī)性存在漏洞，以業(yè)務發(fā)展和規(guī)模增長掩蓋不良問題，冒險侵蝕了商業(yè)銀行的合規(guī)性。

另外，經(jīng)濟增長的需求和商業(yè)銀行以利潤為中心的考核機制的驅(qū)動，也是違規(guī)的情況頻發(fā)的原因。監(jiān)管部門缺乏對商業(yè)銀行資本充足率的監(jiān)管，造成商業(yè)銀行缺乏自我約束機制；商業(yè)銀行對風險的管理、內(nèi)部考核機制、拓展服務性收費業(yè)務等方面不夠完善。所以，今后金融監(jiān)管難度仍較大，很難在短期內(nèi)做到標本兼治。

四、嚴格監(jiān)管土地出讓金 控制地價過高

落實“房住不炒”的原則，抑制房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮，擠壓實體經(jīng)濟的發(fā)展，除了在銀行金融層面切斷炒房資金來源，還要嚴格監(jiān)管規(guī)范土地出讓金。多年來，土地出讓金成為高房價的重要推手。土地出讓金作為一種制度性安排，在為城市經(jīng)營提供資金的同時，也顯示出不少弊端。

地方政府多迷戀于“傍房地產(chǎn)”土地財政，而惰于轉變經(jīng)濟發(fā)展方式。巨額的土地出讓金背后，耕地保護面臨空前壓力，農(nóng)民“被”上樓現(xiàn)象不時上演。不少地方以各種形式規(guī)避規(guī)劃管制和審批管理，“以租代征”、“以土地換項目”等違規(guī)違法用地現(xiàn)象頻發(fā)。

針對地方財政對土地出讓金高度依賴的情況，需要深化財稅體制改革，將土地出讓金的收支管理嚴格納入監(jiān)管軌道。土地出讓金取之于地，用之于民，關系到地方財政安全和社會公眾的生活福祉。土地出讓金是政府部門的一項收入，其各種信息應及時、全面公開，讓公眾清楚這些錢到底去哪兒了，否則4萬多億土地資金脫離社會監(jiān)督之外，不僅使地方政府更加依賴于土地財政這個“錢袋子”，而且會導致腐敗叢生。

加強對土地出讓金的專項審計和執(zhí)法檢查，落實土地出讓收益專項管理制度，督促地方政府將土地出讓金收支全額納入預算管理，減少對土地資金依賴和征地拆遷的需求。對未及時足額收繳土地出讓收入等違規(guī)行為，要依法追究相關責任人責任。唯有如此，才能讓地方政府回歸公共服務的本位，破解房價“越調(diào)越高”的魔咒。

五、保持房地產(chǎn)穩(wěn)定 引導資金流入實體經(jīng)濟

房地產(chǎn)行業(yè)是關系國計民生重要領域，也是經(jīng)濟穩(wěn)定增長的重要支柱之一，保持房地產(chǎn)穩(wěn)定至關重要，實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展是一個十分嚴峻的問題。中央高層提出“房住不炒”和嚴控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)的原則，是為了抑制房地產(chǎn)過熱和出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫。近年來，房價一直居高不下，炒房熱不斷高漲，樓市泡沫危險加大，對國民經(jīng)濟和居民個人財產(chǎn)安全都產(chǎn)生了很大隱患。

沒有實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)業(yè)將成為空中樓閣。今年上半年，制造業(yè)、基建投資增速表現(xiàn)不及房地產(chǎn)。為保證國民經(jīng)濟的順暢運行，勢必要控制房價和地價，限制有息負債增長，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿的行為。抑制房地產(chǎn)畸形繁榮，引導資金流入實體經(jīng)濟，才能讓房地產(chǎn)業(yè)更加長遠的發(fā)展。（分析師郭楨 黎軻）

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