2021年，房地產(chǎn)政策走勢(shì)如何？新房、二手房的量價(jià)會(huì)上漲嗎？房企還會(huì)堅(jiān)持降負(fù)債嗎？新的增長點(diǎn)又在哪里？

2020年，是不平凡的一年。這一年里，在新冠肺炎疫情影響之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了“V”形曲線。面對(duì)挑戰(zhàn)，我們看到了，上半年多地政府“救市”、房企創(chuàng)新營銷、市場(chǎng)復(fù)蘇、成交恢復(fù)；下半年熱點(diǎn)城市土拍升溫、調(diào)控收緊，還出現(xiàn)了“三道紅線”新規(guī)試點(diǎn)、房企降負(fù)債、長租公寓暴雷等值得關(guān)注的現(xiàn)象。

即將到來的2021年，在疫情防控常態(tài)化的背景下，房地產(chǎn)政策會(huì)走向何方？新房、二手房的量價(jià)會(huì)上漲嗎？房企還會(huì)堅(jiān)持降負(fù)債嗎？新的增長點(diǎn)又在哪里？

趨勢(shì)1：

整體調(diào)控延續(xù)“房住不炒”

2020年11月，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》發(fā)布，強(qiáng)調(diào)“十四五”期間，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

12月3日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開座談會(huì)時(shí)也強(qiáng)調(diào)，“要牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦，從實(shí)際出發(fā)不斷完善政策工具箱，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

“從‘十四五’規(guī)劃建議和座談會(huì)傳遞出來的信息來看，明年房地產(chǎn)整體調(diào)控將延續(xù)‘房住不炒’的定位?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2021年，房地產(chǎn)調(diào)控的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”主要目標(biāo)不會(huì)變。

中指研究院指出，2021年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)持“房住不炒”“因城施策”，完善房地產(chǎn)長效機(jī)制，保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)下，短期內(nèi)限購、限貸、限售等調(diào)控政策難現(xiàn)明顯放松。

趨勢(shì)2：

部分城市或?qū)⑽⒄{(diào)樓市政策

在堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào)下，上述“因城施策”的表述意味著，不同城市、不同地區(qū)根據(jù)實(shí)際情況，在“三穩(wěn)”目標(biāo)下，對(duì)現(xiàn)有政策進(jìn)行微調(diào)，繼續(xù)打擊投機(jī)性需求、支持剛性需求。

對(duì)此，我愛我家研究院認(rèn)為，2021年，各地政府因城施策將會(huì)更加靈活，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策將持續(xù)加碼，遇冷城市或?qū)⑦m當(dāng)放松調(diào)控。明年調(diào)控政策出臺(tái)方向?qū)?huì)集中在土地供應(yīng)、人才購房補(bǔ)貼、加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管等方面。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，“調(diào)控政策避免一刀切，未來各地房地產(chǎn)調(diào)控依然由各城市主導(dǎo)，不排除有部分城市出現(xiàn)政策調(diào)整。”

“2021年，濟(jì)南、青島、天津等城市可能會(huì)加大引進(jìn)人才的力度，在促進(jìn)城市發(fā)展同時(shí)，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂預(yù)測(cè)，對(duì)于房價(jià)上漲過快、市場(chǎng)預(yù)期較高的城市，如東莞、深圳等可能會(huì)在限購方面進(jìn)一步收緊、在住房金融方面加強(qiáng)監(jiān)管。而部分因一二手價(jià)格倒掛導(dǎo)致新房市場(chǎng)火熱的城市，可能會(huì)調(diào)整不合理的限價(jià)政策。

趨勢(shì)3：

新房成交將小幅波動(dòng)

受疫情影響，2020年中國樓市跌宕起伏。中指研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)2020年市場(chǎng)總結(jié)及2021年趨勢(shì)展望報(bào)告》（簡稱“報(bào)告”）顯示，今年一季度，在疫情沖擊下，新建商品住宅市場(chǎng)交易量明顯縮減；從二季度起，疫情得到控制、中央及地方采取的各項(xiàng)支持政策開始顯現(xiàn)成效，加之房企積極營銷，積壓需求恢復(fù)釋放，帶動(dòng)新房成交回升。受成交變化的影響，百城新建住宅價(jià)格穩(wěn)中有升。

對(duì)于2020年新房市場(chǎng)走勢(shì)，報(bào)告預(yù)測(cè)，2021年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，銷售均價(jià)平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點(diǎn)。具體而言，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境收緊，將推動(dòng)需求釋放更趨理性，預(yù)計(jì)2021年全年商品房銷售面積下降2.3%-3.8%；銷售均價(jià)將保持結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)，漲幅為3.9%-5.4%。

在貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩看來，從2020年全國新房市場(chǎng)成交情況來看，市場(chǎng)雖然受疫情影響，但恢復(fù)較好，全年新房成交同比保持穩(wěn)定，明年新房市場(chǎng)成交量亦將趨穩(wěn)。在“穩(wěn)房價(jià)”的目標(biāo)之下，2021年全國新房價(jià)格增幅將控制在10%以下。

趨勢(shì)4：

二手房價(jià)格漲幅或?qū)⑹照?/p>

與新房受到限價(jià)的影響不同，二手房交易往往更能真實(shí)反映市場(chǎng)變化和購房者心理預(yù)期。作為“樓市晴雨表”的二手房市場(chǎng)，在2021年將走向何方？

中指研究院認(rèn)為，整體來看，2021年全國二手房市場(chǎng)將繼續(xù)分化，部分熱點(diǎn)城市受市場(chǎng)需求支撐度高、新房供不應(yīng)求等因素影響，二手房成交量將持續(xù)增長；而部分調(diào)控收緊的城市，受需求釋放乏力等因素的影響，成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)下降。

關(guān)于價(jià)格，許小樂表示，“2021年，在住房金融調(diào)控繼續(xù)深化背景下，房價(jià)上漲動(dòng)力弱化，全國二手房成交均價(jià)同比漲幅預(yù)計(jì)會(huì)收窄至5%左右，呈現(xiàn)溫和上漲的態(tài)勢(shì)?！?/p>

趨勢(shì)5：

土地市場(chǎng)整體回歸理性

2020年，在新冠肺炎疫情、金融監(jiān)管趨嚴(yán)等多種因素影響下，全國土地市場(chǎng)走出了不尋常的軌跡。根據(jù)中指研究院的報(bào)告顯示，2020年一季度，受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性較大，房企拿地積極性受挫，土地市場(chǎng)熱度較低；二季度，隨著疫情得到控制，部分一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量增多，疊加相對(duì)寬松的金融環(huán)境，房企拿地意愿明顯提升，土地市場(chǎng)逐步升溫；三季度以來，多個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策，同時(shí)房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)、“三道紅線”新規(guī)試點(diǎn)實(shí)施，房企資金壓力加大，拿地?zé)崆橛兴芈?，土地市?chǎng)逐漸回歸理性。

對(duì)于2021年土地市場(chǎng)走勢(shì)，中指研究院預(yù)測(cè)稱，2021年全國土地市場(chǎng)整體熱度平穩(wěn)，但隨著熱點(diǎn)城市加大住宅用地供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)地塊仍有放量空間，特別是供求矛盾突出的城市，這部分城市土地市場(chǎng)仍將保持較高熱度。

不過，“穩(wěn)地價(jià)”仍然是主要目標(biāo)。潘浩表示，“在‘因城施策’的指導(dǎo)方針下，許多城市提出加大住宅用地供應(yīng)的要求，由此可以預(yù)見，2021年土地市場(chǎng)供應(yīng)量將不會(huì)少于今年。但是，為了‘穩(wěn)地價(jià)’，各地政府將會(huì)采取多種措施，防止土地市場(chǎng)過熱。”

“2021年，一線城市和核心二線城市優(yōu)勢(shì)土地仍是房企爭奪的熱點(diǎn)，但是在‘三道紅線’之下，房企資金承壓，將會(huì)對(duì)拿地策略做出調(diào)整，從而變得更加理性?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師王勝男說。

趨勢(shì)6：

融資保持收緊態(tài)勢(shì)，房企堅(jiān)定降負(fù)債

今年下半年，融資環(huán)境趨緊，“三道紅線”融資監(jiān)管開始試點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生顯著影響。具體來說，“三道紅線”分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，如果“三道紅線”全部踩中，開發(fā)商的有息負(fù)債將不能再增加；踩中兩道，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；踩中一道，增速不得超過10%；一道線未中，不得超過15%。

王勝男認(rèn)為，2021年，在著力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的背景下，貨幣投放更加強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)導(dǎo)向，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境大概率將繼續(xù)保持收緊不放松的趨勢(shì)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄亦認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，預(yù)計(jì)明年融資環(huán)境還將繼續(xù)維持收緊態(tài)勢(shì)。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，房企債券融資端2020年到期債務(wù)規(guī)模約9154億元，同比增長28.7%，2021年到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關(guān)，直達(dá)1.2萬億元規(guī)模，房企償債壓力將繼續(xù)攀升。

在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，2021年，“三道紅線”融資新規(guī)過渡期將至，融資新規(guī)的適用范圍也將逐步擴(kuò)大。會(huì)有更多的房企參與到去杠桿、降負(fù)債的行列之中。

中指研究院指出，在“三道紅線”下，房企明年去杠桿、降負(fù)債的壓力將會(huì)繼續(xù)加大，加速銷售回款仍然是主流；此外，房企還會(huì)通過增發(fā)股票、引入股權(quán)投資、分拆上市等方式進(jìn)行企業(yè)的權(quán)益融資，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

趨勢(shì)7：

城市更新“大有可為”，挑戰(zhàn)仍存

經(jīng)過20年高速發(fā)展，房地產(chǎn)逐漸步入存量時(shí)代，城市更新被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)存量時(shí)代的黃金賽道，眾多房企爭相進(jìn)入該領(lǐng)域，以謀求地產(chǎn)開發(fā)之外的全新盈利支點(diǎn)。

在《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中，明確實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

對(duì)此，中指研究院認(rèn)為，在國家大的政策推動(dòng)下，我國城市更新將進(jìn)入新一輪蓬勃發(fā)展期。2021年，更多城市將進(jìn)一步加大城市更新力度，政企協(xié)同的趨勢(shì)更加明顯，融資的支持力度加大，綜合整治及老舊小區(qū)改造等方面將持續(xù)發(fā)力。當(dāng)然，在機(jī)遇凸顯的同時(shí)，挑戰(zhàn)仍然存在。從過往實(shí)踐及未來趨勢(shì)來看，城市更新普遍面臨實(shí)施周期長、占用資金量大、前期手續(xù)較多、需要兼顧人文生態(tài)保護(hù)、后期運(yùn)營精細(xì)化等系列問題。

針對(duì)城市更新和存量住宅改造，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“城市更新、存量住宅改造大有作為，預(yù)計(jì)這一市場(chǎng)在未來將有更多的房企進(jìn)入?！敝兄秆芯吭褐赋?，城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)性的城市功能再優(yōu)化工程，不再是簡單的“拿地-開發(fā)-賣房-拿地”的模式，企業(yè)參與城市更新過程中，需兼顧經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)人文效益等。

趨勢(shì)8：

租賃監(jiān)管更完善，行業(yè)洗牌加劇

2020年，長租公寓暴雷事件層出不窮。在此背景下，今年下半年，從中央到多個(gè)城市都出臺(tái)了租賃監(jiān)管新規(guī)。9月7日，住建部官網(wǎng)公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，明確不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容，嚴(yán)禁租賃企業(yè)違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)。杭州、深圳等城市也相繼出臺(tái)了租賃新規(guī)，涉及設(shè)立租賃資金專用存款賬戶、不得哄抬租賃價(jià)格、禁止租金貸等。

那么，2021年，租賃市場(chǎng)走勢(shì)如何？對(duì)此，貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉表示，租賃市場(chǎng)將保持培育與監(jiān)管并行，各地政府會(huì)逐漸完善租賃行業(yè)的監(jiān)管制度，也會(huì)加強(qiáng)對(duì)標(biāo)桿企業(yè)的培育。而對(duì)于租賃市場(chǎng)中備受關(guān)注的長租公寓運(yùn)營企業(yè)來說，要審查自身的合規(guī)性，保證合規(guī)經(jīng)營；同時(shí)還要逐步迭代和優(yōu)化商業(yè)模式，增加自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

中指研究院分析認(rèn)為，不同于2020年的動(dòng)蕩，2021年長租公寓市場(chǎng)整體將維持一個(gè)較穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。在疫情影響得到較好控制的同時(shí)，長租公寓市場(chǎng)也將處于一個(gè)自我調(diào)整期。

“2021年，租賃行業(yè)的收并購事件或?qū)⒃黾?，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，長租公寓運(yùn)營企業(yè)分化加劇，具備資金和經(jīng)營能力的長租公寓運(yùn)營企業(yè)保持穩(wěn)健經(jīng)營和逆勢(shì)擴(kuò)張，經(jīng)營不善的中小企業(yè)則會(huì)逐步退出長租公寓市場(chǎng)?！秉S卉如是說。

趨勢(shì)9：

純商品房增多，北京限競房去化難度加大

2018年是北京限競房面市元年，2019年則直接進(jìn)入紅海市場(chǎng)，供應(yīng)量井噴，同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈。隨著不限價(jià)宅地供應(yīng)量增加，傳導(dǎo)至新房供應(yīng)端，帶動(dòng)純商品房供應(yīng)量逐漸增加。2020年，在北京新房市場(chǎng)，限競房“當(dāng)家”的局面被打破。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月11日，今年北京限競房成交2.7萬套，成交面積為286萬平方米，占總體住宅成交量的45%；北京不限價(jià)商品住宅成交2.7萬套，成交面積為343萬平方米，占總體住宅成交量的55%。

在陳霄看來，2021年，不限價(jià)宅地供應(yīng)量還會(huì)增加，純商品房的供應(yīng)量也會(huì)繼續(xù)增加，對(duì)于限競房項(xiàng)目的銷售會(huì)帶來一定的沖擊。部分同質(zhì)化嚴(yán)重的限競房項(xiàng)目，在越來越多的純商品房入市后，去化難度將會(huì)加大。

“限競房是價(jià)格的穩(wěn)定器，預(yù)計(jì)明年限競房的供應(yīng)不會(huì)明顯下降。與不限價(jià)商品房相比，限競房價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，兩者同時(shí)入市將分流不同客戶群，不限價(jià)地塊對(duì)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)的影響不在價(jià)格，而在于產(chǎn)品品質(zhì)的提升?！迸撕迫缡欠Q。

來源：新京報(bào)

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