來源：保利投顧研究院

3月30日，央行下調7天期逆回購利率20個基點，這是繼2月3日逆回購利率下調10個基點后，央行的再度“降息”，力度超過市場預期，且預計5年期LPR亦將隨之下調；4月3日，央行又再次公布定向降準1個百分點，釋放資金4000億元。

一、央行態(tài)度：

整體合理增速快，東南沿海風險積聚

分析房貸首付政策可能走勢，首先要關注央行態(tài)度。實際上，央行對居民杠桿水平（房貸是居民加杠桿里的大頭）有持續(xù)、高度的關注。

絕對值整體處于合理水平

央行在《中國金融穩(wěn)定報告2019年》中，對居民杠桿有專欄分析。針對居民部門杠桿，央行表示：

從居民杠桿絕對值來看，整體處于合理水平。2018年末，我國住戶部門杠桿率為60.4%。與其他國家對比來看，我國住戶部門杠桿率與國際平均水平相近，低于發(fā)達經濟體平均水平，但在新興市場經濟體中處于較高水平。

變化增幅處于較高區(qū)間

從居民杠桿變化來看，杠桿率的增幅仍處于較高區(qū)間。2018年我國住戶部門杠桿率上升3.4個百分點，而同期美國和澳大利亞杠桿率分別下降1.5和0.7個百分點。

較大地域結構性差異，東南沿海風險高

從地域分布來看，存在較大的地域結構性差異，央行認為東南沿海地區(qū)風險相對較高。

根據居民債務收入、綜合住戶部門貸款與生產總值比例兩個維度，央行認為浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、廣東（70.6%）、甘肅（70.1%）、重慶（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）居民杠桿水平較高；

海南、上海、天津、浙江和廣東增速較快，四年分別上升26.4、21.5、21.4、20.8和18.4個百分點。

二、房貸杠桿與首付政策現狀：

一二線杠桿較高，3成首付為主流 

一二線城市杠桿大幅高于三四線

根據全國主要城市居民資金杠桿情況分析（住戶貸款/住戶存款），東南沿海的重點城市，如廈門、深圳、杭州、蘇州、廣州等城市，居民杠桿顯著高于中西部及北部的重點城市；

同時，一、二線城市，顯著高于三四線城市，如岳陽、南通、茂名、衡陽，杠桿率水平顯著低于同區(qū)域的一、二線。

多數重點城市首付比例約3成

從現階段重點城市的首付政策來看：

多數重點城市首套首付比例為30%，部分東北、西部的重點城市首套首付比例則低至20%；

從二套首付比例來看，北京、深圳、上海、南京、廈門、?？?、蘇州要求在70%-80%，天津、杭州、濟南、鄭州要求60%，多數中部的二線、東部的三四線城市要求為40%，北部的重點城市要求僅為30%。

結合央行最近表態(tài)以及各地房貸政策近期放松、撤回的情況，可以看出：在貨幣寬松的大背景下，限貸政策的放松仍較為敏感。

現階段，有部分城市、部分銀行“限貸”出現試探性放松“風聲”，但由于政策敏感度高，目前僅浙商銀行、浦發(fā)銀行政策在局部三四線城市實現落地。

三、總結與展望

在貨幣寬松背景及“三穩(wěn)”基調下，央行對房貸杠桿放松十分謹慎。在投資-銷售鏈條偏穩(wěn)下，尤其是一、二線城市，大幅度放松空間較?。蝗粜枨蟪掷m(xù)走弱并低于預期，部分三四線城市為“穩(wěn)市場”，首付比例存在優(yōu)化可能。

因此，地產金融端結合調控“因城施策”，一、二線城市首付比例完全放寬可能性低，但認房又認貸可能有優(yōu)化空間；部分三四線城市，首付比例或存在優(yōu)化調整空間。

相關知識

保利投顧研究院：因城施策 首付比例存在優(yōu)化可能
降首付第一槍！山東菏澤多家大行下調首套房按揭首付比例，因城施策調控顯現，專家：后續(xù)市場“小陽春”可期
保利投顧研究院：2020年22城二手住宅成交達四年高位
保利投顧研究院：上半年廣州公寓成交37萬平 商辦成交61萬平
"網紅盤"或降溫 穩(wěn)樓市仍需"因城施策"
保利投顧研究院：上半年廣州宅地供應達784萬平 創(chuàng)5年來新高
"因城施策"意味著什么 房價會降還是會漲?
半年調控300次,因城施策x如何成為高質量的精準施策
“因城施策”意味著什么 房價會降還是會漲?
兩成首付比例再現：山東菏澤多家大行下調住房貸款首付比例