內(nèi)外賦能之下，大發(fā)地產(chǎn)提速增效

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-28 13:30

今年，是大發(fā)地產(chǎn)上市的第二年。

借助資本的力量，這兩年里，大發(fā)地產(chǎn)的發(fā)展速度勢(shì)如破竹。哪怕是全行業(yè)基本都被影響的2020年上半年，大發(fā)地產(chǎn)依然保持著的同比增長(zhǎng)58%規(guī)模增速。

而大發(fā)地產(chǎn)亦明白戒驕戒傲的生存守則，在規(guī)模之外，持續(xù)優(yōu)化營(yíng)銷管理體系、鞏固長(zhǎng)三角深耕戰(zhàn)略、不斷改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，為實(shí)現(xiàn)更持久的增速，孕育內(nèi)力。

分享長(zhǎng)三角市場(chǎng)與價(jià)格紅利全年目標(biāo)或?qū)⒊~完成

從大發(fā)地產(chǎn)上半年的銷售區(qū)域分布來(lái)看，其2020年上半年112.08億元的合同銷售金額大部分來(lái)自于大發(fā)一直深耕的長(zhǎng)三角市場(chǎng)——合同銷售額占比高達(dá)86%，合同銷售面積占比77%。從城市分布來(lái)看，溫州、寧波、杭州、合肥、常州五個(gè)城市，以此位列大發(fā)上半年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的前五名。

若按全年目標(biāo)銷售額增長(zhǎng)15%計(jì)算，大發(fā)地產(chǎn)上半年已完成全年目標(biāo)242億元的46%。下半年，大發(fā)計(jì)劃總可售貨值約318億元，已為目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做好了充沛的供貨基礎(chǔ)。

且由于今年1-6月，長(zhǎng)三角區(qū)域房?jī)r(jià)累計(jì)上漲2.72%，按年同比上升1.66%。大發(fā)地產(chǎn)上半年的合同銷售均價(jià)同比也增長(zhǎng)了16%，達(dá)到13996元/平方米，為未來(lái)的利潤(rùn)提前打開(kāi)了空間。

坐享長(zhǎng)三角區(qū)域紅利的同時(shí)，大發(fā)地產(chǎn)進(jìn)一步明確了“1+5+X”的布局體系——在深耕長(zhǎng)三角地區(qū)核心區(qū)域的同時(shí)，輻射到成渝、中部、西部、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)5大城市群，并戰(zhàn)略性地持續(xù)關(guān)注其他具高發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c(diǎn)城市。

在這樣的布局戰(zhàn)略下，2020年上半年大發(fā)地產(chǎn)共購(gòu)入16塊新地塊，估計(jì)總規(guī)劃建筑面積約190萬(wàn)平方米，平均地價(jià)為約5974元/平方米。

在大發(fā)地產(chǎn)新獲取的土儲(chǔ)中，約有73%位于長(zhǎng)三角區(qū)域，其中包括蘇州、常州、溫州、寧波、南通、南京、無(wú)錫、蕪湖這些長(zhǎng)三角重點(diǎn)及潛力城市。此外，大發(fā)還落子了重慶、成都兩個(gè)成渝都市圈的最核心城市，持續(xù)優(yōu)化全國(guó)版圖。

截止2020年6月30日，大發(fā)地產(chǎn)總土儲(chǔ)建筑面積約650萬(wàn)平方米，總土儲(chǔ)貨值約910億元，其中長(zhǎng)三角區(qū)域占比84%.3%，成渝地區(qū)占比8.7%。從城市能級(jí)分布里看，總土儲(chǔ)貨值在優(yōu)質(zhì)一二線城市的占比約80%，且總土儲(chǔ)平均土地成本約4890元/平方米，合理的土地成本有力助推后續(xù)的盈利增長(zhǎng)。

平衡現(xiàn)金與杠桿管理下半年將實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)反彈

長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度市場(chǎng)化與活躍度，也保證了大發(fā)地產(chǎn)的營(yíng)收與利潤(rùn)水平。

報(bào)告期內(nèi)，大發(fā)地產(chǎn)2020中期派息每股人民幣0.034元，持續(xù)兌現(xiàn)股東回報(bào)。

據(jù)首席運(yùn)營(yíng)官兼高級(jí)副總裁冷俊峰介紹，大發(fā)地產(chǎn)的項(xiàng)目平均開(kāi)盤(pán)周期6個(gè)月以內(nèi)，現(xiàn)金流平均回正周期12個(gè)月以內(nèi)，“快周轉(zhuǎn)”模式戰(zhàn)略成熟。

但受疫情影響，上半年行業(yè)停工期延長(zhǎng)，施工進(jìn)度延緩，一定程度上耽誤了交付進(jìn)度和結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)。據(jù)悉目前大發(fā)已在全力加快項(xiàng)目建設(shè)，保證交付進(jìn)度。且上半年里，大發(fā)地產(chǎn)已售未結(jié)在230億左右，權(quán)益比例50%左右，隨著后續(xù)加快結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度，預(yù)計(jì)全年結(jié)轉(zhuǎn)收入與去年同期相比將可實(shí)現(xiàn)20%以上增長(zhǎng)。

此外，據(jù)大發(fā)地產(chǎn)首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事廖魯江透露，上半年，大發(fā)地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)面積27-28萬(wàn)平方米，下半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的鎖定面積60萬(wàn)平方米，基本是上半年的2倍，且隨著合肥、溫州、徐州等較高毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入恢復(fù)，單價(jià)水平略有提高，利潤(rùn)也將增長(zhǎng)，有信心凈利潤(rùn)水平回到歷年的平均水平。

而要促進(jìn)高質(zhì)量的均衡增長(zhǎng)，自然也離不開(kāi)現(xiàn)金和杠桿的平衡管理。

自上市以來(lái)大發(fā)融資渠道拓展，并成功發(fā)行境外債，今年于1月-7月共發(fā)行了兩筆美元票據(jù)，總計(jì)3.5億美元。

截至6月30日，截至6月底，大發(fā)地產(chǎn)總資產(chǎn)335.67億元，較去年末增長(zhǎng)21.2%；總有息債務(wù)規(guī)模達(dá)109.6元；期末現(xiàn)金及銀行結(jié)余總額（包括受限制現(xiàn)金及已質(zhì)押存款）約57.93億元，較去年末增長(zhǎng)23.4%，現(xiàn)金短債比為1.2，短債償債壓力基本可覆蓋；凈負(fù)債率從2019年末的77.8%，下探6.1個(gè)百分點(diǎn)至71.7%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

對(duì)于集團(tuán)未來(lái)的杠桿保持目標(biāo)，首席財(cái)務(wù)官兼高級(jí)副總裁羅俊在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，未來(lái)會(huì)嚴(yán)格控制投資和回款的比例（上半年的回款同比增長(zhǎng)為80%），同時(shí)投資也從項(xiàng)目視角轉(zhuǎn)到股東視角，重點(diǎn)拓展高周轉(zhuǎn)和股東回報(bào)高的項(xiàng)目。

“會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)與其他房企的合作關(guān)系，不斷引入權(quán)益資本，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)，公司的凈資本負(fù)債率會(huì)保持在80%以內(nèi)?！?/p>

“精總部，強(qiáng)區(qū)域” 組織能效聚力提升

今年對(duì)于大發(fā)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，還是集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)管理轉(zhuǎn)型年。

上半年里，大發(fā)地產(chǎn)對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行重組變革，完成區(qū)域的合并與升級(jí)——將原本的8大地區(qū)公司精簡(jiǎn)合并為6個(gè)區(qū)域公司，即環(huán)滬區(qū)域公司、華中區(qū)域公司、浙南區(qū)域公司，江蘇區(qū)域公司、浙北區(qū)域公司以及西部區(qū)域公司，優(yōu)質(zhì)資源得到重組，區(qū)域力量日趨集中。同時(shí)，大發(fā)地產(chǎn)還設(shè)立了“總部-區(qū)域-項(xiàng)目”2.5級(jí)扁平化管治架構(gòu)，提高組織抗風(fēng)險(xiǎn)能力、提升組織效能。

此外，大發(fā)地產(chǎn)還繼續(xù)堅(jiān)持“兩高兩有”（高效率、高品質(zhì)、有利潤(rùn)、有貢獻(xiàn)）四項(xiàng)基本原則，堅(jiān)守運(yùn)營(yíng)模型，進(jìn)一步夯實(shí)運(yùn)營(yíng)管理“6611”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控體系（即6個(gè)關(guān)鍵會(huì)議、6大停止點(diǎn)、1套全景計(jì)劃管理體系、1套全周期風(fēng)險(xiǎn)管控體系），確保過(guò)程管控，進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)效率，保證經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)落地。下半年繼續(xù)圍繞沖指標(biāo)、保供貨、?，F(xiàn)金流、提利潤(rùn)、保竣備、保交付六大維度進(jìn)行加速發(fā)展。

隨著，這些運(yùn)營(yíng)體系的提前梳理，都將為大發(fā)地產(chǎn)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展保駕護(hù)航。

（責(zé)任編輯：張洋 HN080）