經歷了疫情期間的停滯，地產行業(yè)將累積的勢能悉數投入到行業(yè)的重啟階段。

正榮地產的這場重啟行進地更為迅速，銷售額于3月出現大幅反彈，4月即實現同比轉正，同比增幅從5月的18%攀升至7月的35%?！?月下旬開始會有更多新貨推出，我們有信心能完成全年1400億元的銷售目標。”正榮地產董事長兼行政總裁黃仙枝在8月24日舉行的2020年中期業(yè)績會上表示。

2019年-2021年，正榮地產將公司的目標確定為“追求可持續(xù)的高質量發(fā)展”。進入三年戰(zhàn)略的中期階段，正榮地產將財務安全、盈利性和規(guī)模之間的平衡作為公司關注的重點。不急躁冒進，也不過于謹慎，在保證財務健康的前提下追求穩(wěn)步上升，是正榮地產在應對環(huán)境不確定性時，追求的屬于企業(yè)自身的確定性。

高周轉率助銷售回溫

2020年上半年，正榮地產實現收益145.5億元，同比增長6.5%；毛利29.5億元，同比增長6.5%，毛利率為20.3%，與去年同期持平；凈利潤12.7億元，同比增長8.1%，凈利潤率提升至8.8%。

據正榮地產副總裁劉偉亮介紹，20.3%的毛利率一定程度上受到了存貨的影響，在解決存貨問題且降低開發(fā)融資成本的背景下，毛利率可在1-2年內達到并維持在22%-25%的區(qū)間內。

在合約銷售方面，正榮地產已于今年上半年實現銷售額560億元，完成了全年合約銷售目標的40%，合約銷售面積達366萬平方米。其中，長三角地區(qū)占總合約銷售額的46%。一二線城市的項目銷售金額貢獻占比達77%。

進入7月后，物業(yè)銷售進一步發(fā)力，首7個月的合約銷售額已達到696億元，已完成全年銷售目標的50%。

面對疫情這類不可抗力因素，正榮地產選擇了積極應對。黃仙枝介紹道，公司通過各項及時有效的應對措施，實現了項目快速的復工復產，在停工45天后，在建的157個項目復工率已達到100%，且多數屬于當地復工第一批復工復產項目，確保了后期供貨及項目交付，將疫情影響控制在最小程度。

正榮地產的積極應對也同步體現在營銷上。疫情爆發(fā)初期，正榮地產迅速推出了“正榮置家”線上平臺，開啟線上VR虛擬實景購房模式，獲得超過20萬新客戶。此外，公司還通過各類直播營銷活動實現線上線下聯(lián)動，共計舉辦了125場直播，通過多元維度的導客提升了客戶匹配的精準度，降低了接待成本和對分銷的依賴，也促進銷售自3月份起持續(xù)回暖。

基于快速有效的復工措施和銷售策略，正榮地產的多個項目成為當地的單盤銷售冠軍，在天津、南京、長沙分別位列當地銷售的前6、前8、前15名。

提效策略不僅是疫情“特供”，也應用在正榮地產的全周期運營中。設計端方面，通過實現標準化設計和設計前置，項目方案批復時間較以往提升16%；工程成本方面，通過強化戰(zhàn)略合作，采購成本平均降低5.2%；運營方面，在產品結構和供貨節(jié)奏的優(yōu)化下，經營效率和業(yè)績實現得以保證。目前，正榮地產產品定位的平均周期為0.9個月，首次開盤時間穩(wěn)定在7個月以內，首開去化率達到70%，符合公司快周轉的策略。

作為一家堅持區(qū)域深耕的地產企業(yè)，正榮地產在土儲拓展上仍然將關注重點放在一二線城市和區(qū)域核心都市圈。今年上半年，正榮地產已新增32塊土地，新增土儲建筑面積484萬平方米。其中，一二線城市占比達到67%，長三角區(qū)域占比59%。此外，在中西部以底價獲得了4塊土地，以有效確保日后的盈利空間。

截至6月30日，公司共有198個項目，土儲面積已達2740萬平方米，總貨值約為2700億元。在總土儲中，有76%位于一二線城市。由于正榮地產采取快周轉的戰(zhàn)略，目前超過8成已處于在建或已竣工狀態(tài)。

財務健康是立身之本

在銷售上提質增效的同時，正榮地產的財務狀況同樣實現了穩(wěn)健發(fā)展的目標。2020年中期，正榮地產的凈負債率下降至71.4%，繼續(xù)保持在健康水平。通過加速銷售和回款，現金額增加8.8%至400億元。

通過持續(xù)以長債置換短債和加速回款，正榮地產今年上半年的短債比例從去年同期的34%下降至30%，現金對短債比從去年同期的1.8倍提升至2.1倍，財務結構進一步優(yōu)化?！半S著新的融資年期逐漸拉長，未來短債的比例有望下降到30%以內?！闭龢s地產副總裁兼財務總監(jiān)陳偉健表示。

同時，公司的融資結構也同步得到優(yōu)化，融資成本大幅降低至7%。其中，成本高、年期短的非銀行借款比例從去年同期的20%降至9%，成本低、年限長的傳統(tǒng)銀行融資比例從42%增加至51%，平均貸款年期拉長至3年以上。

據陳偉健介紹，目前公司已拿到戰(zhàn)略授信額度2500億元、小公募債額度10億元、外幣債額度3.5億美元等融資額度，融資渠道包括公司債、人民幣點心債、永久資本債券等多種融資渠道，且已具備發(fā)行綠色債券的平臺和資源。充足的額度和多元的融資渠道，為公司實現可持續(xù)的高質量發(fā)展奠定了基礎。

近期，有市場消息顯示，有關部門為控制房企有息債務規(guī)模設置了“三道紅線”，引發(fā)地產行業(yè)一片擔憂。而面對這一融資收緊的趨勢，正榮地產卻相對坦然，“目前正榮的總體負債情況處于非常健康的水平，凈負債率從以往的100%以上到現在穩(wěn)定在70%左右，現金短債比也從1倍提升至2倍，因此新的政策對正榮的影響是有限的?！标悅ソ≌劦馈?/p>

億翰智庫認為，從激烈的規(guī)模戰(zhàn)中勝出后，正榮地產通過加強“內功”來消化快周轉、高增長帶來的副作用，基于土儲增厚、凈負債率下降且融資成本持續(xù)下行的現狀，正榮地產得以在面對疫情時呈現出相對從容的狀態(tài)。此外，在地產行業(yè)逐步進入薄利時代后，溢價空間更大的土地儲備和更低的融資成本，將為地產公司帶來更高的盈利水平。

來源：第一財經

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