??“今年是正榮地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的收官之年，對當(dāng)下的正榮地產(chǎn)來說，財務(wù)安全性、盈利性和規(guī)模這三個指標(biāo)，每一個都至關(guān)重要。”在3月29日舉行的正榮地產(chǎn)2020年業(yè)績會上，執(zhí)行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝表示：“管理層對這三個指標(biāo)的要求不僅是要做到精好，還要做到精優(yōu)，這樣才有可持續(xù)的競爭力?！?/p>

??2019年，正榮地產(chǎn)提出“新三年戰(zhàn)略”，目標(biāo)是在2019年至2021年實(shí)現(xiàn)規(guī)模、利潤和財務(wù)結(jié)構(gòu)三個維度的高質(zhì)量發(fā)展。

??經(jīng)過2019年開局之年和2020年攻堅之年的發(fā)展，正榮“新三年戰(zhàn)略”迎來收官之年。高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)未變，但在表述上，可以明顯看出，財務(wù)安全和利潤已經(jīng)被放在規(guī)模之前。

??根據(jù)業(yè)績報告顯示，2020年，正榮地產(chǎn)持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。截至2020年底，正榮地產(chǎn)凈負(fù)債率下降至64.7%，現(xiàn)金短債比提升至2.2倍，“三道紅線”中已有兩項指標(biāo)達(dá)到政策標(biāo)準(zhǔn)。

??正榮地產(chǎn)表示，公司財務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化效果明顯，主要有兩方面因素：其一是運(yùn)營效率提升，使得公司的去化率維持高位，加快回款速度以改善現(xiàn)金流；其二是多元化融資渠道的暢通為資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整改善提供了操作空間。

??例如，在經(jīng)營提效方面，正榮地產(chǎn)開展涵蓋設(shè)計端、工程成本端、運(yùn)營端和客戶管理端的全方位經(jīng)營提效策略。通過設(shè)計前置，加快方案批復(fù)率及提高項目復(fù)制率。在工程成本端，通過戰(zhàn)略合作，有效降低采購平均成本。在運(yùn)營端，建立三級貫通經(jīng)營體檢體系，完成經(jīng)營分析平臺及測算模型，實(shí)現(xiàn)供銷回動態(tài)鋪排上線。

??這一系列措施持續(xù)改善正榮地產(chǎn)的銷售及現(xiàn)金狀況。2020年正榮地產(chǎn)項目平均首次開售周期和平均首次開售去化率維持在7個月和70%的水平。較高的銷售效率使得銷售達(dá)標(biāo)，有效保證了現(xiàn)金流充裕。截至報告期末，正榮地產(chǎn)的銀行結(jié)余及現(xiàn)金達(dá)到429.73億元，同比增長21.7%。

??凈負(fù)債率指標(biāo)的改善離不開公司進(jìn)行的一系列降杠桿操作，例如通過優(yōu)先票據(jù)、點(diǎn)心債、銀團(tuán)、公司債、ABS等多元化融資渠道優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，從而使成本較高的非銀借款占比從2019年底的20%持續(xù)下降至6%，成本較低的傳統(tǒng)銀行貸款占比由2019年的42%提升至56%。

??目前，在“三道紅線”指標(biāo)方面，僅有剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率暫未達(dá)標(biāo)，業(yè)績會上，管理層也表示，預(yù)計2022年公司將實(shí)現(xiàn)“三道紅線”數(shù)據(jù)全面降至綠檔。

??在盈利能力表現(xiàn)上，正榮地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入361億元人民幣，同比增長11%；凈利潤35.6億元，同比增長15%。利潤率方面，毛利率19.1%，與去年持平，凈利潤率提升至9.9%。

??執(zhí)行董事、副總裁兼財務(wù)總監(jiān)陳偉健表示，正榮2020年利潤的提升主要得益于在費(fèi)用和成本控制方面取得良好成果。其中，營銷和行政費(fèi)用占收益的比例逐步減少。2020年正榮的營銷和行政費(fèi)用為23億元，占全年的收益約6.4%。另外，過去一年公司融資成本大幅下降，綜合融資成本從2019年的7.5%大幅下降至6.5%。

??與財務(wù)安全和盈利性相比，正榮管理層在業(yè)績會上也多次提到不再對規(guī)模制定目標(biāo)。2020年正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售人民幣1419億元，雖然同比增速不足10%，但順利完成年初制定的1400億元銷售目標(biāo)。

??2021年，黃仙枝表示，正榮的銷售不會低于1500億元，管理層對完成目標(biāo)有信心。

??這種信心源于充足的貨值儲備。據(jù)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁李洋介紹，2021年正榮可售貨值在2500億-2700億元，預(yù)計去化率可以達(dá)到60%左右。在供貨方面，也會陸續(xù)有新貨推出，預(yù)計二季度會有一波銷售高峰，團(tuán)隊正在爭取將上下半年整體銷售比重做到50%對50%。

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