正榮地產(chǎn)的“謀”與“變”：追求擴張、財務平衡重倉長三角乘一體化“東風”

來源：智能家居時間：2020-08-19 08:50

　　文/郭致齊

　　在特殊時期常態(tài)化管控的同時，樓市與土拍均逐日升溫“入夏”。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1～6月，50家代表房企月均拿地均值為1716.3億元，略高于2019年同期的月度均值1706.9億元。同時，50家代表房企拿地銷售比為38.3%，同比有超5個百分點的回升。

　　正榮地產(chǎn)也趁勢積極擴儲。上半年，正榮地產(chǎn)拿地19幅。在南京7月的第二場土拍中，接連斬獲G31、G32兩幅地塊；此后，又拿下G36地塊，6天內(nèi)連拿南京三大地塊，這是正榮地產(chǎn)聚焦具有強基本面的二線城市，貫徹落實“區(qū)域深耕”策略的具體表現(xiàn)。

　　與此同時，正榮地產(chǎn)繼續(xù)保持平穩(wěn)的財務策略。重倉長三角和海峽西岸等核心區(qū)域，也使正榮很快走出特殊時期陰霾。數(shù)據(jù)顯示，上半年，正榮連同合營公司以及聯(lián)營公司的累計合約銷售金額為559.95億元，累計合約銷售建筑面積約為365.47萬平方米，已經(jīng)接近于去年同期水平。

　　多家券商機構認為，下半年，正榮銷售增長態(tài)勢將延續(xù)，公司全年銷售目標有望超額完成。

　　逆勢拿地22幅

　　土地市場回暖的背后，主要得益于融資邊際的改善以及政府推地力度的加大。從時間分布來看，至4月時，50家代表房企拿地力度顯著回升，達到近半年的最高點；5月有所回調(diào)，6月再次回升。

　　其中，最火爆的莫過于長三角地區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企上半年二線城市拿地占比高達51.5%，一線城市僅4.5%；若以城市群區(qū)分，長三角地區(qū)占比29%位列第一位，粵港澳大灣區(qū)、長江中游分別以9.2%、9.1%的占比位于其后。

　　在此背景下，正榮地產(chǎn)也積極擴儲。僅2020年上半年，正榮地產(chǎn)拿地19幅。進入7月，正榮地產(chǎn)在6天內(nèi)分別拿下了南京的G31、G32、G36三大地塊，其中G36地塊是正榮地產(chǎn)與佳兆業(yè)聯(lián)合拿地。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至7月15日，正榮地產(chǎn)已拿地22幅，新增土儲120.28萬平方米，背后的拿地邏輯是圍繞核心都市圈展開布局的“區(qū)域深耕”策略。

　　其中，長三角地區(qū)占總拿地面積的77.86%；海峽西岸地區(qū)占比17.75%；剩余的4.39%分布于中、西部地區(qū)。號稱“房價四小龍”的南京是正榮地產(chǎn)此次拿地布局都市圈的核心代表，在長三角的新增土儲有近四分之一位于此。

　　筆者梳理發(fā)現(xiàn)，2020年，正榮地產(chǎn)在拿地結構上，更傾斜于長三角地區(qū)以及海峽西岸，而兩地正是正榮地產(chǎn)一直深耕的地域。

　　這從去年的銷售貨值中也可窺見一二。數(shù)據(jù)顯示，2019年，正榮地產(chǎn)在長三角地區(qū)、海峽西岸的合約銷售占比分別為55.2%、24.2%，二者合計預計占80%。

　　國元國際分析師楊森認為，2020年，正榮地產(chǎn)牢牢把握拿地窗口期，聚焦強二線城市，深耕優(yōu)勢區(qū)域，長三角核心都市圈土儲布局更進一步。

　　財務狀況穩(wěn)健

　　正榮地產(chǎn)之所以能夠積極拿地擴儲，歸根結底也得益于其穩(wěn)健的財務狀況。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，正榮地產(chǎn)的凈債務與權益比率為75.2%，低于行業(yè)平均水平。

　　穩(wěn)健的財務狀況離不開通過運營提效，提高去化率，以此加快資金回流。值得一提的是，在深化改革運營體系后，正榮地產(chǎn)2019年項目平均首日開售周期進一步縮減至7個月，平均首次開售去化率提升至70%。

　　2020年上半年，雖然房地產(chǎn)市場受到了特殊時期的直接沖擊，但對正榮地產(chǎn)的銷售影響相對較小。數(shù)據(jù)顯示，上半年，正榮連同合營公司以及聯(lián)營公司的累計合約銷售金額為559.95億元，累計合約銷售建筑面積約為365.47萬平方米，已經(jīng)接近于去年同期水平；同時，平均售價約為15300元，也與2019年同期保持平穩(wěn)。

　　西南證券(600369,股吧)胡華如團隊研報分析稱，預計正榮地產(chǎn)2020年的推貨合計為2400億元，按60%的去化率便可完成1400億元的年度銷售目標，考慮到正榮地產(chǎn)的貨值主要分布在長三角、海峽西岸地區(qū)以及2019年時便達到70%的去化率，2020年將大概率完成既定目標。

　　國元國際分析師楊森也表示，截至7月底，公司全年1400億銷貨目標已完成近一半，按照全年2400億推貨來看，下半年5個月達到41%的去化率即可完成目標。同時，2月以來銷貨恢復迅速，單月銷售金額同比增速逐月穩(wěn)步上升，“考慮到公司一二線高占比的貨值區(qū)域布局和下半年提高的推貨力度，銷售增長態(tài)勢有望延續(xù)，公司全年銷售目標有望超額完成?！?

　　融資渠道的通暢也是保持財務穩(wěn)健的重要手段之一。東北證券(000686,股吧)方面表示，2019年時，正榮地產(chǎn)的加權融資利率由7.8%下降至7.5%，現(xiàn)金短債比從1.19倍上升至1.76倍，短期償債無憂。

　　建銀國際方面也認為，預計在2020年中期，正榮地產(chǎn)現(xiàn)金與短債比率將從1.8倍提高至2.5倍，短期債務比率從30％降至20％，信托融資比例從20％降至15％?！叭粽龢s能維持其穩(wěn)健的銷售、土地投資及財務策略，其股價中長遠將可繼續(xù)獲得重估；對其維持跑贏大市的評級和5.63港幣的目標價。”

　　長三角一體化帶來新機遇

　　近日，《關于支持長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》，圍繞改革賦權、財政金融支持、用地保障、新基建建設、公共服務共建共享等8個方面，提出了22條具體政策措施，與《長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)總體方案》共同構筑支撐一體化示范區(qū)發(fā)展的政策框架體系。

　　此前印發(fā)的《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，要建設“軌道上的長三角”，通過高鐵、城際鐵路、地鐵等多種軌道，把長三角連接成為一個有機體。

　　發(fā)達的綜合立體交通網(wǎng)與世界級城市群相伴相生，是發(fā)展要素在區(qū)域、全國乃至世界范圍內(nèi)不斷優(yōu)化配置的關鍵。長三角區(qū)域交通運輸更高質(zhì)量一體化的發(fā)展，對服務和支撐長三角區(qū)域一體化發(fā)展有著重要意義，這無疑會對當?shù)亟?jīng)濟帶來有力影響，房地產(chǎn)行業(yè)也受益良多。

　　除了政策支持，長三角城市群經(jīng)濟體量與活力上也位于全國前列。在各大城市亮出的半年GDP“成績單”中，上海、蘇州、杭州、南京四座城市位列全國前十。

　　克而瑞研報分析稱，一方面，長三角都市圈成型，城市間人口流動頻繁，購房需求廣泛滲透。受惠于長三角區(qū)域一體化加速推進，并在交通、環(huán)保、公共服務等領域取得了一定的成效，長三角都市圈悄然成型，核心城市與衛(wèi)星城市之間的人口流動越來越頻繁；另一方面，長三角區(qū)域多數(shù)城市供求基本平衡，庫存風險暫無慮。尤其是一二線城市，主城區(qū)供地明顯受限，疊加市場需求堅挺，長期來看房價依舊有一定的上漲空間。

　　事實上，長三角一二線城市也帶給正榮地產(chǎn)最大的核心競爭力。數(shù)據(jù)顯示，2019年，長三角地區(qū)作為“領跑者”，占據(jù)總銷售額的55.2%，一二線城市的銷售金額貢獻比例更是高達82%。其中，僅蘇州、南京兩地的銷售貢獻占比便超過了37%。

　　地產(chǎn)評論員嚴躍進則認為，不管政策調(diào)控松緊，二線城市尤其是處于長三角都市圈中的城市成長性較高，在特殊時期中二線城市的樓市恢復速度也是相對較快的，“所以正榮目前的產(chǎn)品布局和土地儲備均以二線城市為主，是比較科學合理的”。

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（責任編輯：張洋 HN080）