2020年第33周市場報告綜述：高報低開 預(yù)期筑底

當(dāng)周石家莊市場依然處在“暴風(fēng)雨前寧靜”之下。當(dāng)周全市新增4個項目認(rèn)籌，加上此前已認(rèn)籌項目，焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計，全市仍處于認(rèn)籌、未開盤銷售項目已超過10個。預(yù)計這些項目將在8月底陸續(xù)兌現(xiàn)，并在8月底至9月初將當(dāng)前較為低迷的市場交易規(guī)模推上高潮。通過認(rèn)籌規(guī)模推算，其中超過一半項目有望實現(xiàn)超過80%的去化效果。

當(dāng)前認(rèn)籌或封籌，但并未開盤銷售項目究其原因，部分項目正等待更多房源獲取預(yù)售，與此前取得預(yù)售房源同步推向市場，實現(xiàn)更大規(guī)模的轉(zhuǎn)化效果。一方面，這些項目已有認(rèn)籌比較穩(wěn)定，房企和項目對轉(zhuǎn)籌效果有信心。另一方面，這些項目定價策略基本確定，且對認(rèn)籌購房需求有輸出，得到認(rèn)可后對轉(zhuǎn)籌效果形成支撐作用。但從根本上來看，當(dāng)前項目定價仍處于“高報低開”狀態(tài)，且這種狀態(tài)已經(jīng)為購房需求普遍掌握。當(dāng)“低開”成為趨勢，則將形成穩(wěn)定市場預(yù)期。盡管這對認(rèn)籌轉(zhuǎn)成交效果產(chǎn)生正面和積極影響，但定價低開對市場預(yù)期有一定負(fù)面作用。

近期二手房出現(xiàn)顯著分化，其中“老破小”價格有進(jìn)一步下探趨勢，一方面因部分改善需求急于騰籠換鳥，賣房置換，二手房中介普遍反映，近期房產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易大幅增加。另一方面則由于商品房市場“高報低開”對市場預(yù)期產(chǎn)生直接影響，商品房定價權(quán)掌握在房企手中，價格可控；但賣家相對零散的二手房市場，則容易形成踩踏效應(yīng)，進(jìn)而對二手房價格產(chǎn)生負(fù)面影響。短期來看，價格預(yù)期穩(wěn)中下降已成趨勢，整體價格底部已經(jīng)出現(xiàn)，但筑底需要時間；整體預(yù)期底部卻尚未出現(xiàn)，特別是局部片區(qū)預(yù)期筑底仍需時間。焦點(diǎn)研究認(rèn)為，8月底至9月初前期認(rèn)籌集中兌現(xiàn)將反映出當(dāng)前認(rèn)籌的含金量，更將反映出當(dāng)前價格預(yù)期究竟如何。

城市面

當(dāng)周核心消息：

1、國務(wù)院《關(guān)于同意全面深化服務(wù)貿(mào)易創(chuàng)新發(fā)展試點(diǎn)的批復(fù)》：同意包括石家莊市在內(nèi)的28個省、市、區(qū)為全面深化服務(wù)貿(mào)易創(chuàng)新發(fā)展試點(diǎn)。2019年，石家莊市服務(wù)貿(mào)易額202.5億元，占全省總量的30%左右。2020年上半年，全市在河北省商務(wù)廳服務(wù)外包信息管理分析系統(tǒng)新增注冊企業(yè)101家，企業(yè)總數(shù)513家。

2、石家莊市入圍2020年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市，未來三年將獲得24億元補(bǔ)助資金。石家莊市已籌集并投入1.6億元，回購566套人才住房。

3、上海交通大學(xué)與石家莊市政府簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在科技成果轉(zhuǎn)化、人才培養(yǎng)交流、高端智庫建設(shè)等多方面，在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境治理等多領(lǐng)域開展深層次合作。

區(qū)域面

當(dāng)周核心消息：

1、橋西區(qū)：組織召開新客站片區(qū)棚戶區(qū)改造項目一期B地塊征收工作調(diào)度會，早日完成剩余兩戶協(xié)議簽訂工作，對已完成征收補(bǔ)償?shù)?9號樓進(jìn)行拆除；確定果品公司安置方案，盡快將果品市場拆除到位。

2、橋西區(qū)：石家莊市政府宣布，槐安路與西二環(huán)立交橋列入2020年度房屋征收計劃。

3、長安區(qū)：石家莊市政府宣布，將南三條小商品第一市改造項目、金石街豐收路至北二環(huán)段、光華路工人街至解放大街段列入2020年度房屋征收計劃。

4、裕華區(qū)：石家莊市政府宣布，體育大街賈商路至方村路段列入2020年度房屋征收計劃。

5、裕華區(qū)：倉豐路東延項目已先后征地四個批次，面積3.8175公頃，約合57.2625畝，征地范圍位于建華南大街東西兩側(cè)并向東至趙卜口。

6、高新區(qū)：中關(guān)村海外科技園石家莊分園在高新區(qū)開工。項目位于高新區(qū)天山大街與倉寧路交匯處，2017年10月立項，占地100畝，規(guī)劃建設(shè)面積20萬平方米，一期建設(shè)面積6萬平方米，計劃在2021年投入使用，項目預(yù)計在2023年底建成。

7、藁城區(qū)：中共河北省委常委、石家莊市委書記邢國輝調(diào)研檢查石家莊信息工程職業(yè)學(xué)院新校區(qū)項目建設(shè)，要求著力做好地鐵口到校園的交通接駁；妥善做好搬遷交接工作。

8、正定縣：石家莊市召開正定縣（正定新區(qū)）發(fā)展建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組第十九次會議暨中國（河北）自貿(mào)區(qū)正定片區(qū)推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組第六次會議：

①著力招引延鏈、補(bǔ)鏈、強(qiáng)鏈的龍頭型、基地型項目和產(chǎn)業(yè)鏈高端項目。

②完善發(fā)展規(guī)劃，著力形成產(chǎn)業(yè)集聚，以承辦河北省數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展大會為契機(jī)，引進(jìn)國內(nèi)外數(shù)字經(jīng)濟(jì)龍頭企業(yè)，培育壯大數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)。

③持續(xù)完善提升正定縣（正定新區(qū)）和自貿(mào)區(qū)正定片區(qū)國土空間規(guī)劃，堅持全域統(tǒng)籌、多規(guī)合一。

④加大棚戶區(qū)改造力度，提高教育、醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)水平。

9、正定縣：宣布對大十字街危樓改造項目（東至二單元、西至府前街、南至中山路、北至劉家雞南鄰胡同）、府文廟周邊改造項目（東至府文廟，西至燕趙大街，南至學(xué)西胡同南一排、燕趙大街東側(cè)臨街一排，北至房管所北墻延伸到燕趙大街）等兩個項目實施房屋征收。

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