焦點周報·石家莊城市面:推進保晉南街改造中央商務區(qū)有新突破

來源：智能家居時間：2020-10-14 14:18

2020年第40/41周市場報告綜述

促銷項目增多市場預期下墜

與南方市場相比，北方市場在剛剛過去的雙節(jié)假期中表現寥寥，在更為強勁的中長途旅游需求之下，購房需求退居二線。雙節(jié)前后，石家莊市場有8個項目開盤銷售或加推新房源，另有1個項目啟動認籌。此外，焦點研究院監(jiān)測到的6個有營銷動作的項目，均系節(jié)點動作。這反映出房企和項目為10月市場儲備力量的強烈意愿。

此外，雙節(jié)期間，除既有同福城項目外，北二環(huán)的天鴻世家將以往部分房源調價促銷拓展至整個項目，以求盡快去化，回籠資金。此外，高新區(qū)亦有項目推出新房源價格較低。綜合近期以價換量項目，焦點研究院認為，本地中小房企開發(fā)項目仍系主流，全國性或地區(qū)性房企尚未全面參與；項目在品牌、戶型上乏善可陳，或在地段、配套上無甚亮點，議價能力較弱，轉而以價換量以求落袋為安；全國性或地區(qū)性房企開發(fā)的少量項目有參與，亦屬上述情況，但以價換量的力度有限，與前述三個項目相比難以形成集中和爆炸效應。

盡管市場預期有轉冷跡象，但項目但凡相對強勢，房企和項目也不愿意投入以價換量的紅海市場求得生機。但市場已處在有所變化的轉捩點上，能否拉住市場預期不再下墜，系市場各方須重點關注的問題。

政策面：住房租賃政策出臺

關鍵詞：住房租賃

石家莊市政府《關于加快推進住房租賃市場試點工作的實施意見》：

①到2022年底，住房租賃市場價格水平漲幅控制在當地城鎮(zhèn)居民人均可支配收入漲幅之內。

②到2022年底，全市規(guī)?；赓U企業(yè)累計不少于15家。其中，國有企業(yè)不少于5家。三年試點期間新增租賃住房不少于8萬套。其中，新建、改建租賃住房不少于3萬套，盤活存量住房不少于5萬套。2020年新建、改建租賃住房2萬套，盤活存量住房2萬套。

③各縣、市、區(qū)要成立1家國有租賃公司用于發(fā)展當地住房租賃市場。

④鼓勵有條件的房企，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于市場租賃。

⑤在商業(yè)商務集聚區(qū)、軌道交通樞紐、科研、產業(yè)園區(qū)等生產生活便利、租賃住房需求集中的區(qū)域新增租賃住房用地供應，通過招拍掛、協議出讓方式供應租賃住房建設用地，合理控制土地價格，根據住建部門意見，土地出讓合同中明確戶型面積、自持年限（不少于10年）等相關要求。

⑥增加“競自持租賃面積”出讓比例，土地溢價率超過一定比例后，由“競價”轉為“競自持租賃面積”，并在出讓方案和合同中明確規(guī)定競得人持有租賃住房年限等內容，不得“以租代售”。

⑦商品房開發(fā)項目中配建的公共租賃住房劃定一定比例轉為租賃住房，以及購買商品住房用做租賃住房，由國有租賃企業(yè)負責管理運營。

⑧鼓勵產業(yè)集中的高新技術開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、循環(huán)化工園區(qū)、裝配制造基地、職教園區(qū)等產業(yè)集中的園區(qū)，由管委會統一集中建設租賃住房。

⑨大型企業(yè)占地面積（含分期）10公頃以上的工業(yè)項目，經石家莊市培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作領導小組辦公室報請市政府批準后，配建行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目用地面積的比例上限由7%提高至15%，地上建筑面積不得超過地上建筑面積的30%，比例提高部分主要用于建設租賃住房，保障企業(yè)職工居住需求，由企業(yè)自持，不得對外銷售。

⑩鼓勵住房租賃、房企、物業(yè)企業(yè)等市場主體，報經小組辦公室批準后，將已建成未銷售的或閑置未利用的商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲等用房，在滿足質量、安全、消防、采光、通風、衛(wèi)生等基本居住條件基礎上，按有關規(guī)定改為租賃住房，土

地使用年限和容積率不變，調整后用水、用電、用氣、用暖等按有關要求執(zhí)行居民價格標準。

?鼓勵專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)以收購、長期租用、受托經營等方式籌集閑置住房用作租賃房源。

?規(guī)范個人出租房屋行為，鼓勵將個人閑置自有住房長期委托專業(yè)住房租賃企業(yè)出租，并納入住房租賃監(jiān)管服務平臺統一管理。

?鼓勵工廠、企業(yè)盤活閑置土地，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，自行建設或與國有租賃企業(yè)合作建設租賃住房。

?鼓勵國有企業(yè)將修建基礎設施建設過程中剩余的邊角余地，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、滿足單體建設需求的前提下，經小組辦公室報請市政府批準后，通過出讓方式建設租賃住房；征收未滅失的房屋在達到改建要求的前提下，經小組辦公室報請市政府批準后，直接改建成租賃住房。

?除人才住房外，新建、改建租賃住房戶型建筑面積控制在90平方米以內，其中60平方米以下戶型占比不小于60%。

?鼓勵有條件、有意向的金融機構和房企采取REITs（房地產信托投資基金）方式開展試點，推動住房租賃項目發(fā)展。涉及省級金融監(jiān)管部門職責的，由地方金融監(jiān)管局提請省級主管部門溝通協調。

?對個人出租住房的，由按照%減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過10萬元的，可享受免征增值稅政策；對一般納稅人房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%增值稅稅率；對一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%計算繳納增值稅。

?租房期間，每人每年可提取公積金9600元。

? 非本地戶籍承租人按規(guī)定通過住房租賃監(jiān)管服務平臺進行房屋租賃合同登記備案，并在取得居住證后，可享受義務教育、社保等基本公共服務權益。

焦點研究：住房租賃政策落地，短期內對當地房地產市場無較大影響，且“租售同權”如無法徹底、完全落地，出于享受城市服務目的，租房需求仍將是短期行為，難以長久。但住房租賃政策中涉及商業(yè)、辦公等當前去化相對緩慢、庫存壓力較大的房產，可有條件轉為租賃住房，并在供水、供電、供氣和供暖方面享受民用待遇，對上述房產和相關市場有一定利好作用。

區(qū)域面

關鍵詞：棚戶區(qū)改造

中共石家莊市委副書記、市長鄧沛然調研棚戶區(qū)改造項目：要公開透明、依法依規(guī)推進保晉南街棚改項目征遷工作，確保項目順利實施。各級各有關部門要提高政治站位，把棉五和保晉南街棚改項目作為全市棚戶區(qū)改造工作的示范性工程，聚焦難點問題，用創(chuàng)新思維做好各項工作。

焦點研究：繼棉五小區(qū)改造后，保晉南街棚戶區(qū)項目被推至“全市棚改示范性工程”位置，有利于保晉南街拆遷騰退和地塊收儲，預計項目地塊最早將在年底掛牌出讓，但考慮到當前石家莊土地市場一級開發(fā)秩序有所變化，當前一級開發(fā)合作方保利發(fā)展能否順利守住二級開發(fā)值得觀察。

關鍵詞：正定自貿區(qū)

石家莊市政府《關于對標借鑒海南自由貿易港建設總體方案推進自貿區(qū)正定片區(qū)高質量發(fā)展的實施意見》。

城市面

關鍵詞：涉鐵城建事項突破

石家莊市政府與中國鐵路北京局集團有限公司簽訂戰(zhàn)略合作框架協議，就中央商務區(qū)、市政道路建設等15項涉鐵具體事項達成共識。

焦點研究：合作內容涉及涉鐵城建事項，焦點研究院認為，應以中央商務區(qū)后續(xù)開發(fā)，特別是老火車站范圍內地塊和建筑開發(fā)，以及須通過鐵路貫通基礎設施有直接關系。

其他：

1、[關鍵詞：智慧城市]河北省發(fā)展和改革委員會、中共河北省委互聯網信息辦公室公布河北省第一批新型智慧城市建設試點名單，石家莊市和鹿泉區(qū)入選市級和縣、市、區(qū)級試點。

2、[關鍵詞：正定自貿區(qū)]海關總署批復同意石家莊海關開展金伯利進程證書制度業(yè)務，所屬正定海關成為金伯利進程證書制度下對進出口毛坯鉆石進行管理的指定主管海關。

3、[關鍵詞：正定新區(qū)]位于正定新區(qū)大臨濟街以西、隆興路以南的石家莊圖書館新館試運行。項目投資約5.22億元，建筑面積5.5萬平方米，含地下1層、地上4層。

4、[關鍵詞：城市綠地]以“梨園春色”為主題的裕華路與建設大街交匯處東北角東南角綠地開放，并命名為“梨園”。項目面積5884平方米。

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執(zhí)筆：樊曉璐、張澤康

審核：回潔鈺

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