2020年第40/41周市場報告綜述

促銷項(xiàng)目增多 市場預(yù)期下墜

與南方市場相比，北方市場在剛剛過去的雙節(jié)假期中表現(xiàn)寥寥，在更為強(qiáng)勁的中長途旅游需求之下，購房需求退居二線。雙節(jié)前后，石家莊市場有8個項(xiàng)目開盤銷售或加推新房源，另有1個項(xiàng)目啟動認(rèn)籌。此外，焦點(diǎn)研究院監(jiān)測到的6個有營銷動作的項(xiàng)目，均系節(jié)點(diǎn)動作。這反映出房企和項(xiàng)目為10月市場儲備力量的強(qiáng)烈意愿。

此外，雙節(jié)期間，除既有同福城項(xiàng)目外，北二環(huán)的天鴻世家將以往部分房源調(diào)價促銷拓展至整個項(xiàng)目，以求盡快去化，回籠資金。此外，高新區(qū)亦有項(xiàng)目推出新房源價格較低。綜合近期以價換量項(xiàng)目，焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，本地中小房企開發(fā)項(xiàng)目仍系主流，全國性或地區(qū)性房企尚未全面參與；項(xiàng)目在品牌、戶型上乏善可陳，或在地段、配套上無甚亮點(diǎn)，議價能力較弱，轉(zhuǎn)而以價換量以求落袋為安；全國性或地區(qū)性房企開發(fā)的少量項(xiàng)目有參與，亦屬上述情況，但以價換量的力度有限，與前述三個項(xiàng)目相比難以形成集中和爆炸效應(yīng)。

盡管市場預(yù)期有轉(zhuǎn)冷跡象，但項(xiàng)目但凡相對強(qiáng)勢，房企和項(xiàng)目也不愿意投入以價換量的紅海市場求得生機(jī)。但市場已處在有所變化的轉(zhuǎn)捩點(diǎn)上，能否拉住市場預(yù)期不再下墜，系市場各方須重點(diǎn)關(guān)注的問題。

政策面： 住房租賃政策出臺

關(guān)鍵詞：住房租賃

石家莊市政府《關(guān)于加快推進(jìn)住房租賃市場試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》： 

①到2022年底，住房租賃市場價格水平漲幅控制在當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入漲幅之內(nèi)。 

②到2022年底，全市規(guī)模化租賃企業(yè)累計(jì)不少于15家。其 中，國有企業(yè)不少于5家。三年試點(diǎn)期間新增租賃住房不少于8萬套。其中，新建、改建租賃住房不少于3萬套，盤活存量住房不少于5萬套。2020年新建、改建租賃住房2萬套，盤活存量住房2萬套。 

③各縣、市、區(qū)要成立1家國有租賃公司用于發(fā)展當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場。

④鼓勵有條件的房企，在新建商品房項(xiàng)目中長期持有部分房源，用于市場租賃。

⑤在商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)、軌道交通樞紐、科研、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等生產(chǎn)生活便利、租賃住房需求集中的區(qū)域新增租賃住房用地供應(yīng)，通過招拍掛、協(xié)議出讓方式供應(yīng)租賃住房建設(shè)用地，合理控制土地價格，根據(jù)住建部門意見，土地出讓合同中明確戶型面積、自持年限（不少于10年）等相關(guān)要求。 

⑥增加“競自持租賃面積”出讓比例，土地溢價率超過一定比例后，由“競價”轉(zhuǎn)為“競自持租賃面積”，并在出讓方案和合同中明確規(guī)定競得人持有租賃住房年限等內(nèi)容，不得“以租代售”。 

⑦商品房開發(fā)項(xiàng)目中配建的公共租賃住房劃定一定比例轉(zhuǎn)為租賃住房，以及購買商品住房用做租賃住房，由國有租賃企業(yè)負(fù)責(zé)管理運(yùn)營。 

⑧鼓勵產(chǎn)業(yè)集中的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、循環(huán)化工園區(qū)、裝配制造基地、職教園區(qū)等產(chǎn)業(yè)集中的園區(qū)，由管委會統(tǒng)一集中建設(shè)租賃住房。 

⑨大型企業(yè)占地面積（含分期）10公頃以上的工業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)石家莊市培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報請市政府批準(zhǔn)后，配建行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目用地面積的比例上限由7%提高至15%，地上建筑面積不得超過地上建筑面積的30%，比例提高部分主要用于建設(shè)租賃住房，保障企業(yè)職工居住需求，由企業(yè)自持，不得對外銷售。 

⑩鼓勵住房租賃、房企、物業(yè)企業(yè)等市場主體，報經(jīng)小組辦公室批準(zhǔn)后，將已建成未銷售的或閑置未利用的商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲等用房，在滿足質(zhì)量、安全、消防、采光、通風(fēng)、衛(wèi)生等基本居住條件基礎(chǔ)上，按有關(guān)規(guī)定改為租賃住房，土

地使用年限和容積率不變，調(diào)整后用水、用電、用氣、用暖等按有關(guān)要求執(zhí)行居民價格標(biāo)準(zhǔn)。 

?鼓勵專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)以收購、長期租用、受托經(jīng)營等方式籌集閑置住房用作租賃房源。 

?規(guī)范個人出租房屋行為，鼓勵將個人閑置自有住房長期委托專業(yè)住房租賃企業(yè)出租，并納入住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺統(tǒng)一管理。 

?鼓勵工廠、企業(yè)盤活閑置土地，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，自行建設(shè)或與國有租賃企業(yè)合作建設(shè)租賃住房。 

?鼓勵國有企業(yè)將修建基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中剩余的邊角余地，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、滿足單體建設(shè)需求的前提下，經(jīng)小組辦公室報請市政府批準(zhǔn)后，通過出讓方式建設(shè)租賃住房；征收未滅失的房屋在達(dá)到改建要求的前提下，經(jīng)小組辦公室報請市政府批準(zhǔn)后，直接改建成租賃住房。

?除人才住房外，新建、改建租賃住房戶型建筑面積控制在90平方米以內(nèi)，其中60平方米以下戶型占比不小于60%。

?鼓勵有條件、有意向的金融機(jī)構(gòu)和房企采取REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）方式開展試點(diǎn)，推動住房租賃項(xiàng)目發(fā)展。涉及省級金融監(jiān)管部門職責(zé)的，由地方金融監(jiān)管局提請省級主管部門溝通協(xié)調(diào)。 

?對個人出租住房的，由按照%減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過10萬元的，可享受免征增值稅政策；對一般納稅人房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%增值稅稅率；對一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按照5%計(jì)算繳納增值稅。

?租房期間，每人每年可提取公積金9600元。 

? 非本地戶籍承租人按規(guī)定通過住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺進(jìn)行房屋租賃合同登記備案，并在取得居住證后，可享受義務(wù)教育、社保等基本公共服務(wù)權(quán)益。

焦點(diǎn)研究：住房租賃政策落地，短期內(nèi)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場無較大影響，且“租售同權(quán)”如無法徹底、完全落地，出于享受城市服務(wù)目的，租房需求仍將是短期行為，難以長久。但住房租賃政策中涉及商業(yè)、辦公等當(dāng)前去化相對緩慢、庫存壓力較大的房產(chǎn)，可有條件轉(zhuǎn)為租賃住房，并在供水、供電、供氣和供暖方面享受民用待遇，對上述房產(chǎn)和相關(guān)市場有一定利好作用。

區(qū)域面

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造

中共石家莊市委副書記、市長鄧沛然調(diào)研棚戶區(qū)改造項(xiàng)目：要公開透明、依法依規(guī)推進(jìn)保晉南街棚改項(xiàng)目征遷工作，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。各級各有關(guān)部門要提高政治站位，把棉五和保晉南街棚改項(xiàng)目作為全市棚戶區(qū)改造工作的示范性工程，聚焦難點(diǎn)問題，用創(chuàng)新思維做好各項(xiàng)工作。

焦點(diǎn)研究：繼棉五小區(qū)改造后，保晉南街棚戶區(qū)項(xiàng)目被推至“全市棚改示范性工程”位置，有利于保晉南街拆遷騰退和地塊收儲，預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊最早將在年底掛牌出讓，但考慮到當(dāng)前石家莊土地市場一級開發(fā)秩序有所變化，當(dāng)前一級開發(fā)合作方保利發(fā)展能否順利守住二級開發(fā)值得觀察。

關(guān)鍵詞：正定自貿(mào)區(qū)

石家莊市政府《關(guān)于對標(biāo)借鑒海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案推進(jìn)自貿(mào)區(qū)正定片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》。

城市面

關(guān)鍵詞：涉鐵城建事項(xiàng)突破

石家莊市政府與中國鐵路北京局集團(tuán)有限公司簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，就中央商務(wù)區(qū)、市政道路建設(shè)等15項(xiàng)涉鐵具體事項(xiàng)達(dá)成共識。

焦點(diǎn)研究：合作內(nèi)容涉及涉鐵城建事項(xiàng)，焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，應(yīng)以中央商務(wù)區(qū)后續(xù)開發(fā)，特別是老火車站范圍內(nèi)地塊和建筑開發(fā)，以及須通過鐵路貫通基礎(chǔ)設(shè)施有直接關(guān)系。

其他：

1、[關(guān)鍵詞：智慧城市]河北省發(fā)展和改革委員會、中共河北省委互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室公布河北省第一批新型智慧城市建設(shè)試點(diǎn)名單，石家莊市和鹿泉區(qū)入選市級和縣、市、區(qū)級試點(diǎn)。 

2、[關(guān)鍵詞：正定自貿(mào)區(qū)]海關(guān)總署批復(fù)同意石家莊海關(guān)開展金伯利進(jìn)程證書制度業(yè)務(wù)，所屬正定海關(guān)成為金伯利進(jìn)程證書制度下對進(jìn)出口毛坯鉆石進(jìn)行管理的指定主管海關(guān)。 

3、[關(guān)鍵詞：正定新區(qū)]位于正定新區(qū)大臨濟(jì)街以西、隆興路以南的石家莊圖書館新館試運(yùn)行。項(xiàng)目投資約5.22億元，建筑面積5.5萬平方米，含地下1層、地上4層。 

4、[關(guān)鍵詞：城市綠地]以“梨園春色”為主題的裕華路與建設(shè)大街交匯處東北角東南角綠地開放，并命名為“梨園”。項(xiàng)目面積5884平方米。

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執(zhí)筆：樊曉璐、張澤康

審核：回潔鈺

部分信息：搜狐焦點(diǎn)石家莊站

院址：河北省石家莊市裕華區(qū)槐安東路121號萬達(dá)寫字樓A座15層

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