觀點(diǎn)直擊 | 奧園健康謹(jǐn)慎收并購下的“5000萬方”小目標(biāo)

來源：智能家居時(shí)間：2020-08-18 07:42

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 赴港上市一年多，奧園健康經(jīng)歷了“輕重資產(chǎn)模式”質(zhì)疑、高管團(tuán)隊(duì)換血以及母公司業(yè)務(wù)依賴的種種風(fēng)波。外界廣泛關(guān)注之下，奧園健康也在努力沖破質(zhì)疑，尋求自身的發(fā)展與突破。

8月17日，奧園健康召開2020年中期業(yè)績媒體線上發(fā)布會(huì)，董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事郭梓寧、總裁蘇波、非執(zhí)行董事陳志斌、常務(wù)副總裁雷易群、執(zhí)行董事陶宇、副總裁兼首席財(cái)務(wù)官鄭少輝出席了業(yè)績會(huì)。

郭梓寧表示，2020上半年奧園健康在防控疫情上做出了全方位部署，也積極落實(shí)聯(lián)防聯(lián)控的把關(guān)，得到各界、商戶及業(yè)主等的高度肯定及認(rèn)可。同時(shí)，由于有別于傳統(tǒng)的物管公司，奧園健康通過物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營雙核心發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)水平不斷提升，服務(wù)半徑也在不斷擴(kuò)大，如今已將服務(wù)延伸至各類型物業(yè)及物業(yè)服務(wù)。

對于未來的發(fā)展，郭梓寧還稱，奧園健康將力爭高質(zhì)量發(fā)展，持續(xù)聚焦主營業(yè)務(wù)，做大做強(qiáng)業(yè)務(wù)規(guī)模與多種增值服務(wù)，充分把握產(chǎn)業(yè)機(jī)遇和自發(fā)能力，深耕粵港澳大灣區(qū)，布局全面化的產(chǎn)業(yè)鏈，優(yōu)化升級服務(wù)模式與服務(wù)品質(zhì)。

事實(shí)上，作為中國奧園旗下的物業(yè)管理公司，奧園健康于2019年3月拆分上市，這一年多以來，奧園健康的表現(xiàn)的確有“超出預(yù)期”的部分。一方面在于，營業(yè)收入與凈利潤實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長，毛利率也維持較高水平；另一方面則是，如今整個(gè)奧園集團(tuán)的發(fā)展板塊中，奧園健康依舊屬于比較穩(wěn)健的板塊。

逆市的高毛利率

公告顯示，奧園健康2020年上半年?duì)I業(yè)收入約為5.47億元，同比增加39.5%；凈利潤約1.12億元，同比增加24%，凈利率約20.4%；核心凈利潤約 1.05億元，同比增長28.8%，核心凈利率約19.2%。

期內(nèi)，奧園健康毛利率為40.1%，較上年同期毛利率39.6%上升約0.6個(gè)百分點(diǎn)。奧園健康表示，毛利率的上升主要是由于物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，以及公共衛(wèi)生事件期間政府相關(guān)的減免政策抵減了成本上漲幅度。

其中，物業(yè)管理分部服務(wù)分部的毛利率為39.7%，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)分部的毛利率為41.5%，商業(yè)運(yùn)營毛利率依舊處于上風(fēng)，對奧園健康盈利水平也有一定助力。

一直以來，奧園健康主打以物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營為基礎(chǔ)，布局醫(yī)學(xué)美容、中醫(yī)康養(yǎng)、健康產(chǎn)業(yè)的多元化業(yè)務(wù)組合，具體包括為住宅及非住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)、購物商場的中高端物業(yè)及為綜合用途物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，以及在健康產(chǎn)業(yè)方面提供的健康生活管理服務(wù)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在此次2020年上半年?duì)I業(yè)收入中，奧園健康收入仍分為物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)兩大部分，并分別實(shí)現(xiàn)收入4.12億元、1.35億元，同比分別增加43.4%、28.9%。

但具體而言，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)在奧園健康整體營收中占比24.62%，較去年同期下降了2.03個(gè)百分點(diǎn)。背后主要在于市場定位及商戶招攬服務(wù)方面，2020年上半年?duì)I收僅0.25億元，較去年同期下降12.12%。

對此，首席財(cái)務(wù)官鄭少輝表示，奧園健康在中期收入分布的劃分中，75%是物管服務(wù)，20%左右屬于商業(yè)運(yùn)營，但商業(yè)運(yùn)營其實(shí)上半年還是受到了一定疫情的影響，幾乎沒有新開的商場，因此市場定位及商戶招攬服務(wù)方面有所下降。

但鄭少輝進(jìn)一步透露，“公司部分順延到下半年開業(yè)的商場，會(huì)隨著后續(xù)運(yùn)營進(jìn)行改善，相信很快就能追趕上來，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展。”

據(jù)了解，2020年下半年，奧園健康商業(yè)運(yùn)營服務(wù)分部將有6個(gè)新項(xiàng)目籌備開業(yè)，包括貴州桐梓奧園廣場、安徽碭山奧園廣場、重慶南川鼓樓新天地、梅州奧園廣場、安徽阜陽奧園嘉年華廣場等。

截至2020年上半年，奧園健康商業(yè)運(yùn)營服務(wù)分部共向43個(gè)商場訂約提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，合同總建筑面積約為180萬平方米。其中，訂約向32個(gè)合同總建筑面積約為150萬平方米的商場提供開業(yè)后的商業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)。

同時(shí)，奧園健康合計(jì)共為中國11個(gè)城市17個(gè)正在運(yùn)營的商場提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，在管總建筑面積約為80萬平方米，較去年同期增長約27萬平方米，同比增長50.9%。

延續(xù)上一年對健康業(yè)務(wù)的看好，奧園健康對于健康板塊中醫(yī)學(xué)美容、中醫(yī)康養(yǎng)等業(yè)務(wù)都有了實(shí)際性的行動(dòng)。

在醫(yī)美方面，奧園健康引進(jìn)韓國團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)立醫(yī)美品牌及化妝品品牌，并收購浙江連天美企業(yè)管理有限公司部分股權(quán)；在康養(yǎng)方面，奧園健康與廣東古兜旅游集團(tuán)在江門古兜溫泉小鎮(zhèn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)定，合作創(chuàng)建華南首個(gè)旅療康養(yǎng)新模式基地，以及打造中醫(yī)藥種植基地、社區(qū)醫(yī)療、中醫(yī)健康醫(yī)療體驗(yàn) 館等康養(yǎng)產(chǎn)品。

對于奧園健康未來在大健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，鄭少輝直言，健康業(yè)務(wù)將是奧園健康未來業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)，會(huì)全面進(jìn)行投資與布局。雖然不好預(yù)判何時(shí)能夠發(fā)展，但估計(jì)2、3年可以實(shí)現(xiàn)一定收益，對公司業(yè)績產(chǎn)生貢獻(xiàn)。

“在醫(yī)美方面，我們會(huì)不斷滲透產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展，衍生出自己的產(chǎn)品；而在康養(yǎng)方面，目前中國老齡化突出的背景下，發(fā)展前景十分明顯，已經(jīng)開始試點(diǎn)探索發(fā)展模式?！?/p>

收并購的謹(jǐn)慎追求

雖然背靠大樹好乘涼，但逐漸減少關(guān)聯(lián)方的依賴，加大第三方收并購業(yè)務(wù)的獲取能力，也是奧園健康想要追求的重中之重。

數(shù)據(jù)顯示，奧園健康物業(yè)管理服務(wù)收入中，來自中國奧園及其關(guān)聯(lián)方的收入為2.10億元，在物業(yè)管理服務(wù)收入中占比90.19%，較去年同期下降1.99個(gè)百分點(diǎn)。來自第三方項(xiàng)目的收入為0.23億元，在物業(yè)管理服務(wù)收入中占比9.81%，較去年同期上升1.99個(gè)百分點(diǎn)。

此前，奧園健康就曾對外透露，日后第三方物業(yè)管理占比將會(huì)進(jìn)一步提升，而上市所募集的資金也將有大部分用來外拓業(yè)務(wù)。

因而此次業(yè)績會(huì)上，奧園健康多次強(qiáng)調(diào)了其在2020年進(jìn)行的第三方收并購業(yè)務(wù)。其中，郭梓寧表示，透過戰(zhàn)略收購擴(kuò)大管理規(guī)模及服務(wù)板塊，收購樂生活及寧波宏建物業(yè)服務(wù)，快速鋪開了奧園健康全國化布局與物業(yè)服務(wù)的業(yè)態(tài)全覆蓋，也實(shí)現(xiàn)了互補(bǔ)的協(xié)同效應(yīng)。

2020年4月33日，奧園健康以2.48億元收購京漢股份(000615,股吧)旗下樂生活智慧社區(qū)服務(wù)集團(tuán)80%的權(quán)益，并表示日后財(cái)務(wù)業(yè)績將并入奧園健康綜合財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)；隨之5月11日，奧園健康又以3700萬元收購寧波宏建物業(yè)服務(wù)有限公司（"寧波宏建"）的65%股權(quán)。

資料顯示，樂生活合計(jì)管理208個(gè)項(xiàng)目，物業(yè)總建筑面積約2263萬平方米，主要位于北京、河北省、河南省、天津市、重慶市及四川??；寧波宏建則主要在寧波從事于向住宅物業(yè)及商用物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，在管項(xiàng)目合共有34個(gè)，總合約建筑面積約為241.3萬平方米。

由此看來，通過此番戰(zhàn)略收購，奧園健康獲取了近250個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，合計(jì)總建筑面積超過2500萬平方米。可以說是進(jìn)一步擴(kuò)大了其物業(yè)管理服務(wù)組合，也以相對高效的方式擴(kuò)展新的業(yè)務(wù)區(qū)域。

針對樂生活與寧波宏建的收并購，奧園健康管理層在業(yè)績會(huì)上表示，這是一場促進(jìn)收益增加的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的獲取。其中，樂生活非住宅項(xiàng)目包括辦公樓、公建、醫(yī)院、綜合體、產(chǎn)業(yè)園等多元業(yè)態(tài)，能夠豐富奧園健康的服務(wù)組合；而寧波宏建利潤率較高，有利于填補(bǔ)奧園健康在浙江區(qū)域的項(xiàng)目空缺。

而目前奧園健康對寧波宏建的收購程序在7月份就已完成，樂生活目前則處于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序中，預(yù)計(jì)是8月底完成收購，9月份就可以實(shí)現(xiàn)業(yè)績并表，帶來一定利潤體現(xiàn)。

此外，對于未來的收并購策略，管理層表示，“未來奧園健康依舊是穩(wěn)中求進(jìn)，對好的標(biāo)的不會(huì)放過，但不會(huì)為了收購而收購，只會(huì)選擇優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的進(jìn)行合適的收并購?！?/p>

除了透過戰(zhàn)略收購、投資以及內(nèi)生增長不斷擴(kuò)大管理規(guī)模，奧園健康還提供前介服務(wù)、案場服務(wù)、悅服務(wù)、商寫服務(wù)、游樂園服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)等來不斷延伸各類型物業(yè)服務(wù)。截至2020年上半年，奧園健康物業(yè)管理服務(wù)分部新增在管建筑面積合計(jì)為100萬平方米。

截至2020年6月30日，奧園健康共為中國13個(gè)省份、直轄市及自治區(qū) 39個(gè)城市的98處物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，涉及在管總建筑面積約為1610萬平方米，較去年同期增長約410萬平方米，同比增長34.2%。

發(fā)布會(huì)尾聲，談到2020年全年在物業(yè)管理的最新目標(biāo)，首席財(cái)務(wù)官鄭少輝透露：“奧園健康2020年合約面積很大程度上能夠達(dá)到7300萬方，而在管面積上的經(jīng)營目標(biāo)將爭取突破4500萬方，到5000萬方。”

（責(zé)任編輯：徐帥）