奧園“進京” 11.6億入主京漢股份背后的執(zhí)念

來源：智能家居時間：2020-04-08 08:00

　　觀點地產(chǎn)網(wǎng)一則停牌與一則收購公告，將原本毫無關聯(lián)的兩家企業(yè)綁在了一起。

　　4月7日午間，陷入高管辭職、項目轉(zhuǎn)讓等風波的京漢股份(000615,股吧)披露公告稱，董事會于4月6日收到控股股東京漢控股集團有限公司的通知，其正在籌劃股權轉(zhuǎn)讓事宜，擬向戰(zhàn)略投資者協(xié)議轉(zhuǎn)讓其持有的占公司總股本比例范圍為25%-30%股份。

　　公告中指明，交易對手方處于房地產(chǎn)行業(yè)，且有消息指出接盤方是一家前二十強房企，坊間的猜測紛紛指向了融創(chuàng)、世茂等“并購王”。

　　晚上8時左右，中國奧園發(fā)布公告，為這筆交易揭曉了答案：擬于約11.6億元的現(xiàn)金代價收購京漢股份29.99%的股本。

　　若收購順利實施，實控人田漢及其一致行動人所持有京漢股份比例將從約40.92%降至10.93%，這意味著京漢股份將正式易主，轉(zhuǎn)而成為奧園子公司。

　　控股上市公司與收購資產(chǎn)，奧園這步棋背后在謀劃什么？

　　京漢控股易主

　　奧園收購公告披露，于4月7日，賣方京漢控股集團有限公司、建水泰融企業(yè)管理有限公司、田漢與買方奧園全資附屬公司奧園集團（廣東）有限公司訂立框架協(xié)議。據(jù)此，買方已有條件同意收購及賣方已有條件同意出售目標公司約29.99%的股本，代價為現(xiàn)金11.6億元。

　　于收購事項之前，京漢控股及建水泰融分別擁有京漢股份約37.04%及3.88%的股本，實控人田漢透過賣方合共控制京漢股份約40.92%的股本。

　　若收購事項完成，奧園將透過買方廣東奧園間接持有京漢股份約29.99%的股本，且待完成目標公司的盡職調(diào)查后，將根據(jù)國際財務報告準則確定目標公司的財務業(yè)績是否并入公司的財務報表。

　　此外，奧園還將透過借款或協(xié)助目標公司融資，向目標公司投入不少于5億元，供其償還借款及用作日常營運。

　　按此計算，通過這筆交易田漢及其一致行動人所持有京漢股份的比例將從約40.92%降至10.93%，控股權將發(fā)生改變。

　　當晚，京漢股份補充披露的公告中顯示：若本次轉(zhuǎn)讓全部順利實施完成，京漢控股將不再是公司控股股東，田漢先生將不再是公司實際控制人，廣東奧園將成為公司控股股東，公司實際控制人將變更為郭梓文。

　　京漢股份稱，公司控股股東及實際控制人變更，不會對公司生產(chǎn)經(jīng)營、財務狀況、償債能力產(chǎn)生不利影響。引入投資者進一步優(yōu)化股權結構，有利于公司與股東優(yōu)勢資源協(xié)同發(fā)展；有利于促進公司業(yè)績增長，維護公司及股東利益等等。

　　雖把控制權轉(zhuǎn)讓他人的舉動讓外界震驚，然而觀看這支雄安概念股近來的幾番動作，似乎不難理解。

　　資料顯示，京漢股份由田漢創(chuàng)辦，是一家在健康養(yǎng)老、綠色纖維、主題小鎮(zhèn)、健康住宅、建筑工程等領域進行全國布局、多元化發(fā)展的企業(yè)，于1996年起家建筑裝飾，2000年進入房地產(chǎn)行業(yè)，2015年借殼上市。

　　隨后，實控人田漢開始提出向健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略，并在2018年喊出“去房地產(chǎn)化”口號。彼時年報稱，京漢股份將“根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃的推進和調(diào)整，未來逐步退出傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務，專注于新材料及綠色纖維等相關產(chǎn)業(yè)的研發(fā)與制造。”

　　一如許多其他房企，京漢股份的轉(zhuǎn)型之路并不順暢。

　　在新業(yè)務尚未培育發(fā)展成熟、地產(chǎn)業(yè)務稍顯停滯之下，京漢股份近幾年在現(xiàn)金、負債、凈利這些指標上表現(xiàn)并不是那么優(yōu)秀。

　　去年三季報顯示，2019前9月，京漢股份實現(xiàn)營業(yè)收入17.33億元，同比增長7.14%，凈利潤虧損4263.77萬元，同比下降829.98%，資產(chǎn)負債率攀升至78.38%，在手貨幣資金為12.84億元，同比減少35%，不足以覆蓋短期債務。

　　從業(yè)務占比則可以看到，要去地產(chǎn)化的京漢股份，近幾年公司營收大頭仍是房地產(chǎn)業(yè)務。2019年上半年，房地產(chǎn)業(yè)務營業(yè)收入占比72.77%；新業(yè)務化纖行業(yè)的粘膠系列產(chǎn)品的營業(yè)收入則占比25%左右。

　　最新2019年度業(yè)績預告顯示，京漢股份預計歸屬于上市公司股東的凈利潤同比大幅下降87.29%-93.64%，為盈利1000萬元-2000萬元。

　　京漢股份于公告中稱，2019年業(yè)績發(fā)生變動的原因，包括因戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型未新增地產(chǎn)業(yè)務收入，而轉(zhuǎn)型綠色纖維項目仍在建設期，尚未形成收入。

　　2020年以來，京漢股份向外界傳輸?shù)男盘栆膊⒉粯酚^，高管辭職、股東減持、資產(chǎn)出售、連環(huán)股權質(zhì)押等等。如1月，全資公司京漢置業(yè)以1.82億元向北京京臺企業(yè)管理咨詢有限公司出售通遼京漢置業(yè)100%股權；2月，京漢股份董事、副總裁班辭職；截至2月底控股股及其一致行動人股份質(zhì)押比例為85.07%。

　　這家房企看起來似乎岌岌可危。

　　奧園入主猜想

　　奧園的并購看起來非常突然，為何會選擇收購一家處于轉(zhuǎn)型漩渦中的小房企？

　　目前大多將這一舉動指向了獲取土地儲備資源，尤其是在雄安新區(qū)內(nèi)和環(huán)京。

　　公告顯示，京漢股份項目主要位于北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省及河北省等地，共計約18個項目，總可售建筑面積約124萬平方米。

　　奧園稱，通過本次收購，可深耕已有區(qū)域，豐富公司土地儲備資源，進一步增加一二線城市占比；同時，收購事項促進集團與目標集團的戰(zhàn)略整合。

　　另根據(jù)公開信息，京漢股份目前所持項目主要分為住宅和產(chǎn)業(yè)綜合體。其中，北京、廊坊、香河、通遼、簡陽、溫嶺等地的項目以住宅為主。天津、雄安周邊、太原、南京、重慶等地的項目以各類產(chǎn)業(yè)綜合體為主。

　　從京漢股份分布土儲來看，北京及環(huán)京區(qū)域的土儲顯得尤為突出，這對于奧園而言或許正中下懷。

　　據(jù)悉，在奧園內(nèi)部，對于華北尤其是環(huán)京一帶的“執(zhí)念”由來已久。

　　逾十年前，奧園前身金業(yè)集團與中體產(chǎn)業(yè)(600158,股吧)合作開發(fā)了北京、上海、廣州、天津奧林匹克花園項目，從而一炮而紅；后來隨著兩家企業(yè)分道揚鑣，奧園逐漸退出了北京、天津項目股權。

　　后于2009年，奧園再次謀劃進京事宜。當年7月，以3.7億元通過股權收購的形式獲取了“爛尾樓”耀輝國際城的操盤權，后更名為“長安8號”。

　　2012年，奧園將長安8號項目出售，具體原因并無披露，之后其在北京尤其一二線的步伐開始停步。時隔5年后，于2017年再次通過收并購拿下位于北京南二環(huán)的商住項目以及密云區(qū)域的別墅項目，即“奧園二環(huán)廣場”和“奧園·北京源墅”。

　　從高價爛尾樓到北京源墅、奧園二環(huán)廣場，再到如今的京漢股份，這家華南房企沒停止過對京城的渴望。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，京漢股份真正位于北京核心地帶的土儲資產(chǎn)并不多，奧園此次收購可能還有更大的考慮。

　　其認為，目前不少地產(chǎn)公司都在尋求回A，控股上市企業(yè)背后或許是有借殼的考慮。

　　若仔細翻看京漢控股的土儲，目前真正位于北京的開發(fā)項目有京漢？東方名苑、京漢？鉑寓及二管廠經(jīng)濟適用房，以及京漢大廈、金漢綠港、新都名苑三個出租物業(yè)，其他更多則是位于河北、天津以及川渝地帶。

　　另悉，京漢股份發(fā)布的公告中稱，股份轉(zhuǎn)讓完成后，雙方將繼續(xù)支持目標公司綠色纖維發(fā)展戰(zhàn)略。這一發(fā)展戰(zhàn)略中涉及大健康產(chǎn)業(yè)、環(huán)保等，其中健康養(yǎng)老作為京漢股份的戰(zhàn)略業(yè)務，是其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的主導方向。

　　這些業(yè)務又與奧園旗下奧園健康所涉業(yè)務有所重合，這也意味著，地產(chǎn)之外這兩家公司或許還有更多的資產(chǎn)注入與聯(lián)動。

　　剛剛過去的年報業(yè)績會上，郭梓文也稱，在目前經(jīng)濟環(huán)境下，收并購機會還是比較多的，今年仍然會繼續(xù)去尋找一些優(yōu)質(zhì)的項目，或者企業(yè)進行收并購。

（責任編輯：徐帥）