一波未平，一波又起。

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近日，有消息稱(chēng)深圳即將試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅。

根據(jù)消息，人均60平或家庭1套房為免征面積，2套房以上超過(guò)人均60平方的征收稅率1.5%，第3套房征收稅率2.5%，第4套房征收稅率4.5%。

按照這個(gè)版本，如果在深圳有3套評(píng)估價(jià)均為1000萬(wàn)的房子，姑且認(rèn)定前兩套都在免征面積之列，第3套每年要繳納的房產(chǎn)稅高達(dá)25萬(wàn)。

注意，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，按照評(píng)估價(jià)征收，每年都會(huì)征收一次。如果方案屬實(shí)，那么擁有2套以上住房的群體，房產(chǎn)稅長(zhǎng)期累計(jì)下來(lái)，將是一筆驚人的數(shù)字。

對(duì)此，據(jù)媒體報(bào)道，經(jīng)財(cái)聯(lián)社記者向相關(guān)部門(mén)了解，該消息不屬實(shí)。

相比于消息真假，更值得關(guān)注的是，為什么會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)稅傳聞？蓄勢(shì)已久的房地產(chǎn)稅離落地還有多遠(yuǎn)？

2

這里需要區(qū)分房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅。

這兩年，我們討論的多是“房地產(chǎn)稅”，這是關(guān)乎房產(chǎn)、土地的一系列稅收體系，房產(chǎn)稅只是其中一種。

房地產(chǎn)稅，是就全國(guó)范圍而言，最新的政策表述是“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。這里的關(guān)鍵在于“立法”，根據(jù)“稅收法定”原則，房地產(chǎn)稅想要在全國(guó)落地，必須經(jīng)歷人大立法等法律程序，不會(huì)貿(mào)然推進(jìn)。

“房地產(chǎn)稅”不會(huì)貿(mào)然推進(jìn)，不等于“房產(chǎn)稅”不會(huì)突然襲擊。

房產(chǎn)稅早已有之。早在1986年，我國(guó)就已出臺(tái)《房產(chǎn)稅暫行條例》，其中明確，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，而“非經(jīng)營(yíng)用的房地產(chǎn)”則在豁免之列。

這是原始版的房產(chǎn)稅，只是對(duì)商鋪、租賃等征收，所有自住住宅都不在其列，與現(xiàn)在所說(shuō)的“房地產(chǎn)稅”有著天壤之別。

 那么，有沒(méi)有更進(jìn)一步的房產(chǎn)稅？

有的。2011年，上海重慶開(kāi)始新試點(diǎn)，對(duì)傳統(tǒng)房產(chǎn)稅進(jìn)行擴(kuò)圍，將普通住房納入房產(chǎn)稅征收范圍。

雖然上海重慶版的房產(chǎn)稅有所擴(kuò)容，但普遍存在稅基較窄、免稅面積較大、稅率偏低等問(wèn)題，迄今只有這兩地試點(diǎn)。

◆2011版上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)

比如上海，只針對(duì)新購(gòu)買(mǎi)的二套及以上住房征收，過(guò)去買(mǎi)房的存量房源不征收，第一套房也不征收，人均60平方以下的也免征；稅率僅為0.6%，且可按70%價(jià)格征收。而在重慶，只對(duì)高檔住房和別墅征收，普通住房也不征收。

正因?yàn)檫@一點(diǎn)，這兩地的房產(chǎn)稅覆蓋范圍極其有限，稅收收入可以忽略不計(jì)，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響微乎其微，未能得到其他城市的響應(yīng)。

所以，原始版房產(chǎn)稅、上海重慶版試點(diǎn)房產(chǎn)稅，都有著各自存在的問(wèn)題，有關(guān)方面才將涵蓋范圍更廣、與國(guó)際接軌的‘房地產(chǎn)稅’納入決策日程。

3

從2017年開(kāi)始，房地產(chǎn)稅就是熱門(mén)話題。

當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)稅想要落地還存在諸多限制，如今隨著全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、70年產(chǎn)權(quán)可自動(dòng)續(xù)期，房地產(chǎn)稅基本上已經(jīng)沒(méi)有技術(shù)阻礙。

那么，未來(lái)的房地產(chǎn)稅會(huì)如何征收？

有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，房地產(chǎn)稅立法，將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”12字原則進(jìn)行推進(jìn)。這是“稅收法定”原則體現(xiàn)。

同時(shí)，根據(jù)官方部門(mén)透露的信息，房地產(chǎn)稅將會(huì)按照評(píng)估價(jià)（而非原價(jià)）征收，會(huì)存在一定的稅收優(yōu)惠，可能設(shè)定一定的免征面積，這一稅收屬于地方稅，全部歸地方政府所有。

可以說(shuō)，房地產(chǎn)稅的落地，將是大概率事件。但究竟哪一年落地，則有很大的不確定性。

畢竟，房地產(chǎn)稅牽一發(fā)而動(dòng)全身，影響的不是一部分人一部分房子，而是涉及幾乎所有人所有房子，影響的也將是未來(lái)幾十年乃至更久。

社會(huì)輿論準(zhǔn)備的時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，立法博弈的空間大一點(diǎn)，留給整個(gè)社會(huì)的討論充分一點(diǎn)，這是正常的。

但隨著地方政府土地財(cái)政收入的空間日益減弱，以房地產(chǎn)稅來(lái)替代土地財(cái)政的必要性與日俱增。

屆時(shí)，房地產(chǎn)稅無(wú)論如何也會(huì)上馬。

4

在全國(guó)版房地產(chǎn)稅落地之前，會(huì)不會(huì)有地方自行上馬房產(chǎn)稅？

不是沒(méi)有可能。雖然全國(guó)版的“房地產(chǎn)稅”離落地還有距離，但地方版的“房產(chǎn)稅”存在“先行先試”的可能。

畢竟，有上海重慶的經(jīng)驗(yàn)在前，一些樓市熱度居高不下的城市，祭出房產(chǎn)稅的超級(jí)調(diào)控手段，并非沒(méi)有可操作性。

當(dāng)然，房產(chǎn)稅未必能降房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)更多受制于貨幣金融、土地供給、人口流入等因素，房產(chǎn)稅并非唯一決定因子。

但房產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，則向社會(huì)傳遞了再?gòu)?qiáng)不過(guò)的調(diào)控信號(hào)，這是典型的“預(yù)期管理”，影響仍舊不容忽視。

所以，無(wú)論如何，不要低估房地產(chǎn)稅。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)越穩(wěn)定，樓市越火熱，房地產(chǎn)稅落地的時(shí)間表就會(huì)越早，反之同理。

來(lái)源：國(guó)民經(jīng)略

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