馬光遠(yuǎn)：房產(chǎn)稅開征之日，就是房價暴跌之時？

來源：智能家居時間：2021-04-27 10:31

《十四五規(guī)劃和2035年目標(biāo)綱要》對房產(chǎn)稅的描述是這樣的：“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權(quán)。”

基于此，我的判斷是，“十四五”期間完成房產(chǎn)稅立法的概率很大。

熟悉我對房產(chǎn)稅的觀點的都知道，在2015年業(yè)內(nèi)一些專家預(yù)測2016年將出臺房產(chǎn)稅時，我旗幟鮮明的提出：房產(chǎn)稅五年之內(nèi)出臺的概率等于零！現(xiàn)在五年過去了，事實也印證了我的判斷。好玩的是，現(xiàn)在很多業(yè)內(nèi)專家又認(rèn)為房產(chǎn)稅出臺將遙遙無期，我再次旗幟鮮明的預(yù)判：十四五期間出臺房產(chǎn)稅的概率很大很大，有多大，如無特殊情況，差不多百分百會出臺吧。

當(dāng)然，我不是說房產(chǎn)稅立法的難度不大，難度依然很大！要多大有多大，我多次強調(diào)，這是一個關(guān)系到中國老百姓最大利益的稅收，一定要慎重。但我認(rèn)為，未來五年在立法上完成的時機已經(jīng)成熟。就是“立法先行”，并且會選擇適當(dāng)?shù)某鞘羞M(jìn)行試點。所以，普遍開征至少還需要十年時間。

一旦開征房產(chǎn)稅，對房價的影響如何？

在房產(chǎn)稅問題上，中國老百姓最天真的認(rèn)識是，房產(chǎn)稅可以降房價。這是為什么一談及房地產(chǎn)長效機制時，很多人將房產(chǎn)稅列為長效機制的核心的重要原因。

這樣的認(rèn)識導(dǎo)致的結(jié)果是，一般情況下，老百姓對于加稅的行為一般都是反對的，但唯獨在房產(chǎn)稅問題上，支持征收房產(chǎn)稅的民眾比例之高，令人驚嘆。誰說中國老百姓沒有覺悟，這么無私地支持政府對自己最重要的財產(chǎn)征不菲的稅，這是一種什么精神？

民眾對房產(chǎn)稅之所以熱衷，根本原因在于把降房價的希望寄托在房產(chǎn)稅上。特別是，每一次房價暴漲的周期，總能聽到民間對房產(chǎn)稅加快立法的期待和呼吁，專家們也不時的站出來預(yù)測房產(chǎn)稅什么時候落地。

對于房產(chǎn)稅能否降房價，過去我一直給大家潑冷水。從過去房地產(chǎn)的價格規(guī)律看，影響房價最大的因素是房地產(chǎn)政策，包括貨幣政策和土地政策，而不是稅費。為了抑制價格，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費已經(jīng)到了登峰造極的程度，一旦房地產(chǎn)政策變化，價格該暴漲，還得暴漲。

區(qū)區(qū)1％，2％的房產(chǎn)稅就能抑制房價，這是基本常識。

特別是，這點微不足道的房產(chǎn)稅，對于高凈值人士和炒房者而已，以及相對于房價上漲的收益，根本就是九牛一毛。而且，如果考慮征收對象，無論是按照面積征收，還是按照套數(shù)征收，對房產(chǎn)稅真正有感受的只有一類人，那就是中產(chǎn)階層。因為低收入者有可能免稅，這在征收房產(chǎn)稅的國家基本是一個通例，而那些真正富有的階層而言，房產(chǎn)稅的支出對他們而言并不構(gòu)成真正的負(fù)擔(dān)。

最后，房產(chǎn)稅的真正承擔(dān)者將是擁有一套以上住房，生活相對優(yōu)越的中產(chǎn)階層。對于中產(chǎn)階層而言，即使1％的稅率，每年的支出也在萬元以上，絕非一個可以忽略不計的數(shù)字，房產(chǎn)稅殺房價無力，但對付中產(chǎn)階層，卻可以成為剪羊毛的利器。

世界上各個國家，究竟為什么要征收房產(chǎn)稅。

在房產(chǎn)稅問題上，我一直在普及一個基本的常識。就是大家一定要知道，世界上各個國家，究竟為什么要征收房產(chǎn)稅。以及房產(chǎn)稅對房價究竟能起到多大的作用。因此，明確中國房產(chǎn)稅的征收目的非常重要。是為了抑制房價，是為了抑制投機，還是通過向中產(chǎn)階層征稅，給地方政府增加穩(wěn)定的收入來源。

從國際上來看，關(guān)于房產(chǎn)稅如何征收，征稅對象，稅基，稅率等等，各國的做法雖有差異，但共同點遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于差異。比如，以英國為例，房產(chǎn)稅是唯一的地方議會可以決定的稅收，占英國地方稅收收入的比例高達(dá)90％以上，占地方財政收入的比例也在60％左右，可謂地方財政收入的第一來源，在這個意義上，很多國家地方的財政都是“土地財政”，但在英國，從未聽說民眾對房產(chǎn)稅的抱怨，而且都是主動申報，這些稅收，最后用于社區(qū)教育、醫(yī)療等各方面的建設(shè)。

而且，英國地方政府并不是無限制的征收房產(chǎn)稅，而是每年確定一個征收支出的總預(yù)算，減去中央財政的轉(zhuǎn)移支付和其他收入，只有差額部分才征收房產(chǎn)稅，同時，還對低收入階層完全免稅。這樣的一個稅收體系決定了房產(chǎn)稅雖然是地方財政的主要收入來源，但民眾對其具有高度的認(rèn)同感。

從世界上有房產(chǎn)稅的國家的立法目的看，征收房產(chǎn)稅主要目的是為了地產(chǎn)財政收入，而不是為了抑制房價。

眾所周知，美國有房產(chǎn)稅，但美國房價經(jīng)常經(jīng)歷快速上漲的周期。站在一個制度框架體系的角度而言，房產(chǎn)稅在整個房地產(chǎn)制度體系中是可以起到穩(wěn)定房價的作用的，但這不是房產(chǎn)稅立法的主要目的。房產(chǎn)稅的第一目的就是為政府增加收入，沒有比這個目的更重要的目的了。

所以，當(dāng)你對高房價萬般絕望，把最后的希望寄托在房產(chǎn)稅上的時候，你最終一定會明白，這是這么天真幼稚的想法。

我在談及房地產(chǎn)的時候，基本不談房產(chǎn)稅，主要原因不外乎，一是房產(chǎn)稅降不了房價，二是房產(chǎn)稅立法近期不可能出臺，三是讓大家理性思考，不要幻想。