（來源：深圳法向人間）

買回遷房，價格暴漲，村民反悔，如何起訴強制過戶？

“指標房”：不限購、不限售，合同有效，風險可控，已成深圳投資新寵。

▌原創(chuàng)：張茂榮 信榮團隊首席律師、房地產爭議解決專家

▌主攻： 房地產、小產權房糾紛，涉房家事，城市更新等

2020年7月15日，深圳市住建局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“7.15新政”），大幅升級限購限；7月31日，市規(guī)自局、住建局又聯(lián)合發(fā)布《關于停止商務公寓審批的通知》，唯一不限購、不限售商品房增量不再！

商品住房沒資格買，商務公寓停止審批，強大的社會購買力被迫轉向“指標房”和“小產權房”，其中“指標房”因其不限購、不限售、有村委和開發(fā)商保障，格外火熱招眼。

“霧里看花”，“指標房”雖熱，但絕大多數(shù)人并不知道交易是否合法、去哪里找好的房源、具體如何操作......“應需而生”，信榮團隊深圳總部與第三方機構合作，最新推出“深圳"指標房"專項法律服務”，提供房源推薦、合約審查、交易顧問、糾紛代理等全程服務。

本文以案說法，僅就“指標房”交易的合法性予以探討，以消除購房者顧慮，同時給自己正名：深圳回遷指標房轉讓有效，提供指標房法律服務合法合規(guī)！

案例1：王曉偉、林麗君與潘立波合同糾紛二審民事判決書

裁判時間：2019年05月20日

裁判原文：

潘立波與王曉偉、林麗君就涉案房產簽訂的《回遷戶個人購房指標轉讓協(xié)議書》系雙方真實意思表示，內容不違反國家法律、法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效。潘立波主張涉案房產產權受限，并非普通商品房，但未能舉證加以證明，本院不予采信。

潘立波在簽約時支付合同定金50萬元后，未在合同約定時間內支付剩余款項，并起訴請求解除合同，以事實行為表明拒絕履行涉案合同，構成根本違約，應當承擔相應的違約責任。

案例2：鄭志謙、林利平房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

裁判時間：2019年11月28日

裁判原文：

鄭志謙、林利平與劉海霞就拆遷回遷公寓簽訂的《房產交易合同》是雙方的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制規(guī)定，應當認定合法有效，雙方應當依約履行。合同簽訂后，劉海霞按約定向鄭志謙、林利平支付了95萬元房款，但鄭志謙、林利平未向劉海霞交付回遷房屋。根據(jù)合同的約定，鄭志謙、林利平應當承擔違約責任。

案例3：林眉光、溫偉珍因與林健平合同糾紛民事判決書

裁判時間：2019年05月15日

裁判原文：

上訴人主張訴爭合同違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，但并未舉證證實該合同違反了何種法律或者行政法規(guī)的強制性規(guī)定。一審認定訴爭合同約定的內容為安置房產指標的轉讓事宜，該指標屬于非農居住用地指標，合同有效，有事實和法律依據(jù)，本院予以確認。上訴人主張訴爭合同無效，理由不成立，本院不予支持。

案例4：余瑞林、曾利康買賣合同糾紛二審民事判決書

裁判時間：2018年12月24日

裁判原文：

上訴人主張涉案《房屋買賣合同》所涉房屋性質系小產權房而非商品房，涉案房屋未經行政主管部門處理之前，應駁回對被上訴人的起訴。對此本院認為，本案中，被上訴人僅起訴要求上訴人返還房款及承擔違約責任，并不涉及房屋權屬確認問題，且雙方合同中轉讓的系拆遷安置房，并非上訴人主張的小產權房，故上訴人關于被上訴人的起訴不屬于人民法院主管范圍應駁回起訴的主張缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采納。因涉案《房屋買賣合同》已無法實際履行，上訴人應向被上訴人返還已收取的購房款。同時，原審根據(jù)公平原則和誠實信用原則酌定上訴人支付相應違約金并無不當，本院予以維持。

案例5：周立森、麥振輝房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

裁判時間：2019年12月23日

裁判原文：

（雙方簽訂的轉讓拆遷安置房的）《協(xié)議書》及《補充協(xié)議書》是由周立森和麥振輝簽訂，但涉案房產系麥振輝與許惠嬋的夫妻共同財產，周立森未能提交充分的證據(jù)證明許惠嬋知曉并同意麥振輝將拆遷安置房出售給周立森，因此，在共有權人許惠嬋不予追認的情況下，上述協(xié)議不宜繼續(xù)履行。周立森可根據(jù)《協(xié)議書》及《補充協(xié)議書》另行要求麥振輝承擔違約責任。

狠！“違建”被拆，法院：開發(fā)商賠房款30%，人均322萬！

地方司法文件：明確規(guī)定轉讓購房指標有效

1、《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第五條：【購房指標轉讓合同的效力】當事人簽訂合同將房屋（包括拆遷安置用房等）的購買指標轉讓給他人，當事人一方主張轉讓合同無效的，一般不予支持，但當事人轉讓經濟適用住房等政策性保障住房購房指標的除外。

2、《湖南省高級人民法院關于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導意見（試行）》第三條：轉讓購房指標的，只要不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，一般認定有效。經出賣人同意，買受人將預約協(xié)議的權利義務轉讓給第三人的，一般應認定該轉讓行為有效。

信榮說：深圳回遷房“指標”轉讓有效，符合條件可起訴強制過戶

1、“指標房”轉讓本質是回遷房的期權轉讓，即賣方將回遷房權益轉讓給買方，買方支付對價（購房款），并直接與城市更新等舊改實施主體簽署《搬遷補償協(xié)議》，獲取回遷房屋；

2、從以上深圳案例及兄弟省份高院規(guī)定可以看出，當事人就回遷房指標簽署的轉讓合同合法有效，任何一方違約，均需向守約方承擔違約責任；

3、合同有效，未必可以強制履行：為防止房價暴漲后配偶異議、共有人異議，導致合同不能履行，建議轉讓合同中賣方配偶、父母、子女全部簽字確認，以便在賣方違約后具備條件時起訴繼續(xù)履行；

4、需要特別提醒的是，深圳外其他省市集體土地上回遷房轉讓給本集體經濟組織外城市居民的，因回遷房具有特定的人身屬性，轉讓合同可能無效；

5、“應需而生”，信榮團隊深圳總部與第三方機構合作，最新推出“深圳"指標房"專項法律服務”，提供房源推薦、合約審查、交易顧問、糾紛代理等全程服務，委托咨詢：400-0755-618（按1）。

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