2020年買房,可能面臨3個壞消息,內(nèi)行提醒:真的不要亂買

來源：智能家居時間：2020-08-10 09:57

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過去這一二十年，雖然經(jīng)歷了很多次大大小小的調(diào)控，但在國人的印象當中，房價幾乎一直續(xù)寫著“只漲不跌”的神話。對此，業(yè)內(nèi)人士舉了一個很形象的例子：就像百年之前，美國農(nóng)場主“寧愿把牛奶倒了，也不降價”一樣。那么，為什么開發(fā)商不愿意降價呢？對于這個問題，業(yè)內(nèi)外不少專業(yè)人士都給出了自己的“說法”。

中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成表示，房價短期下跌15%，三年下跌50%，顯然是行不通的，不僅傷害國民經(jīng)濟，也影響社會穩(wěn)定。無獨有偶，中國人民銀行成都分行行長周曉強表示，房子是老百姓的資產(chǎn)和銀行的信貸資產(chǎn)，一旦房價大跌，老百姓和銀行都受不了。除此之外，曹德旺也表達了自己的看法：開發(fā)商降價必然會引來老業(yè)主的阻撓，大多數(shù)開發(fā)商都不想給自己找麻煩。

除了以上這些原因，在筆者看來，地方施政主體同樣也不愿意看到房價出現(xiàn)大跌，一旦房價大跌，不僅會擾亂樓市的平穩(wěn)，也會影響到土地收入。因此，過去幾年，我們看到不少城市出臺“限跌令”來阻止房價下調(diào)。比如，2019年，馬鞍山、大連等城市都發(fā)布通知，分別要求商品房價格跌幅不得低于備案價10%、5%等。由此看出，有房子的、銀行，以及地方施政主體都不希望看到房價下跌。

但是，伴隨房地產(chǎn)調(diào)控逐步深入，房價“只漲不跌”的神話正在破滅。

對于房企而言，2020年的日子并不好過，且看三點：一是在房住不炒和推動脫虛向?qū)嵉拇蟓h(huán)境下，房企融資渠道持續(xù)收緊。二是受“黑天鵝”事件的影響，購房者變得理性起來，買房意愿下滑明顯。三是據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，未來6個月，國內(nèi)地產(chǎn)債每月到期規(guī)模均超450億元，房企償債高峰期加速到來。顯然，面對這種情況，要想通過銷售來加快回籠資金，打折促銷、降價跑量無疑是唯一可行的辦法了。

退一步來說，如果說新房市場受政策影響比較大，那么作為樓市的“晴雨表”，二手房市場或許更能表現(xiàn)市場冷暖。比如，天津、濟南等城市的二手房市場一直處于“連陰雨”當中，不降價很難賣得出去，成交周期大大拉長。以濟南為例，有中介朋友告訴筆者，二手房掛牌量已超5萬套，想要脫手只能降價，5萬的降幅和中介能直接談妥，根本不用經(jīng)過房主。由此可見，無論新房還是二手房，剛需撿漏機會都增加了。

除此之外，房貸利率下跌同樣也是值得關(guān)注的好消息。據(jù)央媒經(jīng)濟日報報道，進入今年以來，央行在注入流動性的同時，還通過降準、中期借貸便利等操作利率來降低銀行資金成本，從而引導(dǎo)了LPR的下行。同時，LPR又是房貸的定價基準，所以我們可以看到，截至目前，房貸利率已經(jīng)連續(xù)下降了7個月。目前全國首套房貸平均利率已經(jīng)達到了5.26%，二套房為5.58%，而且業(yè)內(nèi)預(yù)計，未來房貸利率仍有下降可能，所以買房成本也實實在在的開始減少了。

顯然，當前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到買方市場，不僅遇到高價比房源的機會和概率增加了，買房成本也有望進一步降低，所以利好剛需的環(huán)境正在逐步形成。但是，筆者認為，對于剛需自住而言，雖然今年不用再擔(dān)心房價上漲了，但與此同時，還有另外三個“壞消息”需要面對，需要大家做好心理準備。

2020年，購房者還有3個“壞消息”要面對，需要做好心理準備。

第一、開發(fā)商“延期交房”，或?qū)⒂绊戀彿空叩淖》坑媱潯?/p>

買房之后，對于購房者來說，最開心的事情就是坐等收房。不過進入今年以來，由于受到“黑天鵝”事件的影響，不少項目的交房時間都進行了延期。對此，全國人大法工委明確表示，根據(jù)合同法的規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除責(zé)任，這意味著開發(fā)商可以名正言順的延期交房，而且?guī)缀醪挥觅r付違約金。在筆者看來，對于滿懷期待等著收房的業(yè)主來說，如果遇到了開發(fā)商們延期交房，那么原有的房屋裝修、孩子上學(xué)、租房等計劃都會被打亂，這顯然是所有人都不愿意看到的。

不過，除了正常順延以外，還有一種情況更糟糕，如果遇上了開發(fā)商因資金斷裂而導(dǎo)致的延期，這無異于一個天大的“壞消息”，這意味著孩子上學(xué)、裝修結(jié)婚等都可能變成遙遙無期。最近一兩年，樓市調(diào)控高壓態(tài)勢不減，房地產(chǎn)銷售持續(xù)走弱，這使得房企資金鏈深度承壓，嚴重了就會出現(xiàn)破產(chǎn)、跑路等風(fēng)險。據(jù)齊魯網(wǎng)報道，濟南某樓盤合同約定明年4月交房，但日前工地突然停工，據(jù)悉是開發(fā)商資金斷裂，拖欠了工程款，具體何時重新開工不得而知。無獨有偶，據(jù)新浪財經(jīng)報道，上半年某千億房企深陷項目暴雷、債務(wù)囫圇，引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)。

第二、新房質(zhì)量問題比較普遍，一不小心可能買到“豆腐渣房”。

對于今年有買房計劃的人來說，還有一個十分現(xiàn)實的問題擺在面前，那就是房子的質(zhì)量問題堪憂。業(yè)內(nèi)不少專家都表示，最近兩年的房子可能是質(zhì)量最差的。究其原因，前兩年拍賣的大量高價地已逐步入市，受限價、融資渠道收緊等因素影響，開發(fā)商已進入到低利潤階段。為了擴大利潤，不少房企就在其他方面動起了心思。常見的有捆綁車位、捆綁儲藏室等，還有一些房企偷工減料、縮短工期，降標減配等。比如，買房之前承諾裝修標準3000元，入住后才發(fā)現(xiàn)室內(nèi)品牌進口換國產(chǎn)、大牌換雜牌，與交付標準相差懸殊。

舉個簡單例子進一步說明：本來房子可以賣100元，主要包括買地費用50元，給建筑隊25元，10元用來蓋房，剩下15元算自己賺的。但受限價等政策影響，現(xiàn)在只能賣90元，如果買地的，給建筑隊的，蓋房子的費用都不變，那么開發(fā)商只能賺5元，開發(fā)商自然不會甘心。因此，不少房企選擇在買地的，給建筑隊的、自己賺的都不變的情況下，只用剩下的5元蓋房子，二者差別一目了然。早在兩年前，綠城管理集團總經(jīng)理李軍就表示，一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因為房屋質(zhì)量是最差的，而且他預(yù)言維權(quán)潮會在接下來幾年出現(xiàn)。

第三、二手房市場降溫十分明顯，改善型購房者置換難度加大。

對改善置業(yè)者來說，尤其是賣舊換新的購房者來說，今年置換的難度明顯加大了。主要有以下三個理由：一是受調(diào)控影響，買房意愿普遍下滑，不少人開始保持觀望和看客心態(tài)，二手房市場趨向有價無市，市場成交周期延長，不少房主掛牌半年以上都無人問津。二是全國二手房市場掛牌量上升都比較明顯，整體呈供大于求，議價空間比較靈活。比如，西安、南京、蘇州、濟南、青島、天津、成都等城市都出現(xiàn)了量增價跌的趨勢。三是買方和賣方處于博弈當中，一個買不起，一個賣不掉，局面比較僵持和膠著。

比如，據(jù)每日經(jīng)濟新聞報道，北京的田女士在豐臺有一套房子，從2017年到2020年，這套房子從500多萬降到了340多萬。對此，田女士表示，心理落差是比較大的。無獨有偶，青島有業(yè)主打算賣掉市南區(qū)的某套學(xué)區(qū)房，過去兩年，這套房子從230萬降到了170萬，降價60萬人仍舊沒有賣出去。不過，這位業(yè)主表示，這已經(jīng)是最低價格了，不會再下調(diào)了。由此可見，對于打算置換的購房者來說，今年的二手房市場有點棘手，賣家普遍賣不上心理價位，所以可能會錯過目前比較有利的購房機會。

最后總結(jié)一下，經(jīng)歷了三年多的調(diào)控后，房住不炒已經(jīng)逐漸深入人心，當前房地產(chǎn)正在朝著利好剛需自住的方向走去，尤其是今年，不僅遇到高性價比房源的機會和概率增加了，房貸成本也有望進一步降低，所以遇到合適的房子，購房者可以盡量選擇上車。但是，同時也有三個“壞消息”需要購房者做好心理準備，所以在此提醒真的不要亂買房子。筆者建議，盡量考慮品牌實力房企，同時做到貨比三家，精挑細選。此外，如果有機會的話，最好考慮準現(xiàn)房、現(xiàn)房或二手房，看得見摸得著，品質(zhì)也會有保障，從而規(guī)避日后不必要的麻煩。

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