“隱形地主”合生創(chuàng)展:偏愛“分鐘寺” | 深耕京津冀

隨著雄安新區(qū)規(guī)劃的落地,包含北京、天津兩個直轄市以及河北石家莊、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州、張家口、承德等8個城市在內(nèi)的京津冀都市圈備受關(guān)注。搜狐-焦點地產(chǎn)新聞特別策劃“聚焦都市圈·深耕京津冀”系列,通過梳理房企在京津冀區(qū)域的發(fā)展史,發(fā)現(xiàn)它們在這片藍海里的探索、功過及機遇把握情況。是為第五篇,“隱形地主”合生創(chuàng)展:偏愛“分鐘寺” 。在北京,合生創(chuàng)展一直偏愛在分鐘寺附近拿地。自2017年至今,北京四環(huán)內(nèi)累計出讓了5宗不限價宅地,十分稀缺,其中有4宗被合生摘得,且均在分鐘寺附近?!?/p>

作者 | 劉瑩出品 |  焦點地產(chǎn)新聞

高價拍下北京分鐘寺幾宗“地王”地塊的合生創(chuàng)展,開始引入合作伙伴共同開發(fā)。根據(jù)天眼查披露的信息,此前拿下上述地塊的合生創(chuàng)展兩家項目公司已于近日完成若干高管變動,其中多位管理者來自世茂集團。這意味著,兩個月前,還以競爭對手身份出現(xiàn)在土拍市場的世茂集團與合生創(chuàng)展,未來或以新的面貌出現(xiàn)在公眾面前。

豪擲180億布局分鐘寺

具體而言,摘得L-39地塊的北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司,對外投資成立北京合力運興置業(yè)有限公司,該公司董事長為劉輝,董事包括李廣、袁海濱、王超、安博,經(jīng)理為王超,監(jiān)事包括陸婷、丁煥丹。

摘得L-41地塊的北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,對外投資成立北京合盛潤景置業(yè)有限公司,該公司法定代表人為袁海濱,公司董事長為王超,董事包括賈麗萍、劉輝、袁海濱,監(jiān)事包括陸婷。

資料顯示,上述幾人均供職于世茂集團。其中,劉輝為世茂集團副總裁、華北區(qū)域董事長,袁海濱為世茂華北公司京冀公司總經(jīng)理,賈麗萍為世茂集團北方大區(qū)財務(wù)負責(zé)人,陸婷為多個世茂集團子公司的關(guān)聯(lián)監(jiān)事。

為了拿下豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-39地塊和L-41地塊,合生創(chuàng)展和世茂集團曾一同現(xiàn)身5月的北京土地交易市場,輪番舉牌報價。最終世茂出局,合生創(chuàng)展以高總價及高溢價率的方式競得兩地塊。然而,僅兩個月后,雙方卻以“合作者”的身份同時站在了一起。

另據(jù)市場消息,合生創(chuàng)展將為L-24及L-26這兩宗同在分鐘寺的不限價宅地引入“合作方”中國金茂。代表合生創(chuàng)展拿下該地塊的北京合宏達盛企業(yè)管理有限公司,已于5月13日注冊成立了北京合盛恒嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,不過,目前的工商信息中還看不到非合生系人士。

此前幾場出乎意料的土拍,讓昔日“地產(chǎn)航母”合生創(chuàng)展重回輿論風(fēng)口。在不到十天的時間里,合生創(chuàng)展力壓融創(chuàng)、中海等房企,豪擲180億元收入分鐘寺村L-24及L-26地塊、L-41及L-39等地塊。后者的樓面價及溢價率最高為7.6萬元/平米和42.08%,均創(chuàng)下年內(nèi)新高,引發(fā)業(yè)內(nèi)側(cè)目

以合生創(chuàng)展的體量,想成功“吃下”上述地塊并不容易。畢竟,該公司2019年的簽約銷售金額不過213億元,僅分鐘寺地塊的土地款就占去了其全年業(yè)績的85%。疫情之下,合生創(chuàng)展今年前5月的銷售額僅65.07億元,同比還有22.1%的下滑。

因此,在外界看來,合生創(chuàng)展為總價約180億元的分鐘寺地塊引入“合作伙伴”,恰在意料之中。這塊地樓面價高,頂豪屬性明顯,合生創(chuàng)展拖不起,肯定要快速走一批,迅速回籠資金。引入合作伙伴,是一種風(fēng)險共擔(dān)的表現(xiàn)。盡管有過豪宅操盤經(jīng)驗,但時下的北京市場格局已變,合生創(chuàng)展若想成功操盤上述地塊,需要有所改變。

體量不大的合生創(chuàng)展,重金拿地的底氣在哪?克而瑞認為,近年合生于北京的在銷售項目僅有霄云路8號,2019年該項目合約銷售13.42億港元,占總銷售的6%,相比2018年略下滑兩個百分點。從土地儲備來看,盡管名為“隱形地主”,其在北京的可售面積也僅532萬平米,積極拿地可以補充區(qū)域土儲。

在北京,霄云路8號是合生創(chuàng)展繞不開的項目。早在2008年,合生便以8萬至12萬元/平方米的預(yù)售價將其推向市場,十多年過去了,直到2019年,該項目仍處于在售狀態(tài)。并且,其操盤方北京新京潤房地產(chǎn)有限公司,曾多次被列為失信被執(zhí)行人。

險資的支持,或是合生創(chuàng)展大手筆拿地的另一推動力。企查查顯示,競得分鐘寺地塊的北京合宏達盛企業(yè)管理有限公司、北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司、北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,均由寧波誠車和合富匯華各持股70%、30%。其中,合富匯華為合生創(chuàng)展附屬公司,而寧波誠車背后的大股東則與中國人保有關(guān)。

由朱孟依創(chuàng)立于1992年的合生創(chuàng)展一直偏愛在分鐘寺附近拿地。自2017年至今,北京四環(huán)內(nèi)出讓的不限價宅地僅有5宗,合生創(chuàng)展拿下了4宗。去年9月,合生創(chuàng)展聯(lián)合中國金茂以28.2億總價拿下的豐臺區(qū)南苑石榴莊地塊,與分鐘寺地塊僅相距兩站地鐵。

圖:2017年至今北京四環(huán)內(nèi)不限價宅地成交情況

合生創(chuàng)展兄弟公司珠江投資也曾在分鐘寺參與土地一級開發(fā)。2018年,分鐘寺村被列入北京市棚戶區(qū)改造及環(huán)境整治計劃,其中,分鐘寺棚改項目背后的一級開發(fā)單位是北京嘉富龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,最大股東為北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱:珠江投資)。此次拿下的分鐘寺三塊地,也將由珠江投資完成一級開發(fā)。

“慢周轉(zhuǎn)”模式待解

二十余年前,朱孟依于香港成立合生創(chuàng)展,由于政策因素,境外投資者不能在內(nèi)地開發(fā)房地產(chǎn),因此,次年其在廣州注冊成立了珠江投資。珠江投資與合生創(chuàng)展兩家公司,是朱孟依在地產(chǎn)行業(yè)中的“左手右手”,二者合稱為“珠江合生系”。

在小盤盛行的時代,合生創(chuàng)展另辟蹊徑,攬下了廣州天河區(qū)大幅農(nóng)田建設(shè)了華景新城項目,首創(chuàng)“大盤模式”,并因此一炮而紅。嘗到甜頭的合生創(chuàng)展此后相繼開發(fā)了駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、暨南花園、華南新城等近20個大型項目,在廣州迅速崛起。1998年,合生創(chuàng)展在廣州的銷售面積超過600萬平米,相當(dāng)于萬科在全國五大城市的開發(fā)規(guī)模之和,成為“華南五虎”之一。彼時,萬科創(chuàng)始人王石曾表示,合生創(chuàng)展才是房地產(chǎn)界真正的航母。

2002年,合生創(chuàng)展走出廣州,參與北京和天津的4個大型項目開發(fā)。隨著房地產(chǎn)市場的升溫,合生創(chuàng)展在2004年成為國內(nèi)首家銷售規(guī)模突破百億的房企,一時名聲大躁。但讓業(yè)內(nèi)沒有想到的是,合生創(chuàng)展竟然在百億規(guī)模徘徊了十六年。

資料顯示,合生創(chuàng)展曾在2009年達到150億元的最高紀(jì)錄,此后接連失守百億大關(guān),2014年更是一度觸底至53.12億元。自2015年至2017年,合生創(chuàng)展的銷售規(guī)模分別為99.87億元、80.89億元和92.28億元,連續(xù)多年不足百億。

在這期間,合生創(chuàng)展將總部由廣州遷至北京,先后建立了合生·霄云路8號、合生·珠江帝景、合生·東郊別墅、合生·帝景山莊、合生·國際城等高端住宅項目,持續(xù)向高端路線轉(zhuǎn)型。

2017年,是合生創(chuàng)展規(guī)模提速的關(guān)鍵一年。這一年,朱孟依將萬達的幾個項目收入囊中,同時重啟公開拿地,結(jié)束了其自2015年起便不再公開拿地的沉默期。此外,朱孟依還為合生創(chuàng)展定下了“2019年銷售400億元,2020年800億元,每年保持30%-50%的增長率”的復(fù)興計劃。

同樣在2017年,合生創(chuàng)展的開發(fā)及供貨節(jié)奏有所加快,這也推動了其規(guī)模的增長。2018年,合生創(chuàng)展的簽約銷售額同比增長63%再次達到150億元,創(chuàng)下歷史新高。彼時,業(yè)內(nèi)千億房企的數(shù)量已有30家,合生創(chuàng)展被遠遠甩在后面,與朱孟依的規(guī)劃相去甚遠。

進入2019年,合生創(chuàng)展先后摘得廣東江門、增城、杭州、北京、蘇州昆山等多宗地塊,大有重回規(guī)模賽道之勢。當(dāng)年,其銷售業(yè)績同比增長42%至212.58億元,創(chuàng)下歷史新高。而在這一年,行業(yè)進入千億陣營的房企達到34家,其中15家突破了2000億元。

導(dǎo)致合生創(chuàng)展業(yè)績放緩的原因,除了朱孟依經(jīng)營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的態(tài)度外,受到“亞洲最大空城”京津新城項目的拖累也是原因之一。2003年,合生創(chuàng)展以78元/平方米的土地成本價將天津?qū)氎嬉蛔?.5萬畝的地塊收入囊中,并計劃在這片土地上蓋起上千座別墅、900個房間的五星級酒店、溫泉城和雙語學(xué)校,耗資200億至300億元。

八年過去,先后為此投入了200多億元的合生創(chuàng)展,得到的產(chǎn)出卻不足100億元。隨著天津濱海新區(qū)規(guī)劃的出臺,天津城市建設(shè)的重點東移,“京津新城”被徹底遺忘,合生創(chuàng)展損失巨大。

京津新城項目的投資受挫在一定程度上改變了朱孟依對房地產(chǎn)的認知。此后,他本人將更多的精力放在了地產(chǎn)以外,關(guān)注起教育事業(yè)。合生交給了不到三十歲的女兒朱桔榕打理,另外兩個兒子則主要負責(zé)投資業(yè)務(wù)。

在開發(fā)態(tài)度上,合生創(chuàng)展更加重視囤地帶來的溢價,向港資房企看齊的慢周轉(zhuǎn)開發(fā)模式逐漸成為公司戰(zhàn)略,這也為其帶來了“隱形地主”的稱號。財報披露,2009年時,合生創(chuàng)展的土儲量為3020萬平方米,十年之后的2019年,其土地儲備為3111萬平方米,10年間土儲量基本維持不變。

得益于“多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式,合生創(chuàng)展最大限度的獲取了土地升值帶來的收益,并實現(xiàn)了高利潤率,毛利率自2004年起長期保持在30%以上,成為“悶聲賺錢”的房企代表。然而,在這種發(fā)展方式下,合生創(chuàng)展旗下超長開發(fā)周期與銷售周期的項目也越積越多。

除卻北京、天津的項目去化存壓外,在廣州,合生創(chuàng)展也有不少項目建設(shè)多年仍未竣工。比如,位于廣州花都的合生TIT國際產(chǎn)業(yè)園項目,自2013年招商以來僅建設(shè)了4棟產(chǎn)業(yè)用房,至今仍在建設(shè)階段。廣州TIT合生科貿(mào)園項目自2012年收購以來遲遲未能動工。

受此影響,合生創(chuàng)展的去化壓力長期居高不下。其中,合生創(chuàng)展的現(xiàn)房占比在2015年時已高達34%,遠超出行業(yè)平均值。2018年,這一數(shù)值繼續(xù)攀升至42%,2019年雖有所下滑,但仍處于35%的高位,存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.12,去化周期約在10年以上。

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