合生大手筆拿下北京東南三環(huán)分鐘寺幾宗住宅地塊后，開始引入合作伙伴共同開發(fā)。

北京企業(yè)信用信息網(wǎng)顯示，分鐘寺L-41地塊競(jìng)得主體北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下北京合盛潤(rùn)景置業(yè)有限公司，以及分鐘寺L-39地塊競(jìng)得主體北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司旗下北京合力運(yùn)興置業(yè)有限公司，分別在7月1日、2日進(jìn)行了董事（理事）、經(jīng)理、監(jiān)事等變更，多位新增管理者來自世茂集團(tuán)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，合生分鐘寺地塊引入合作伙伴，不僅能夠緩解資金壓力，還能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目品牌和產(chǎn)品的差異化定位。

兩宗地塊項(xiàng)目公司現(xiàn)人事變更，世茂“入伙”

5月9日，合生旗下公司北京合宏達(dá)盛企業(yè)管理有限公司以總價(jià)72.2億元摘得豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-24、L-26地塊，溢價(jià)率26.25%，樓面價(jià)6.9萬元/平方米。10天之后的5月19日，合生再次出手，北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司先是以總價(jià)42億元拿下分鐘寺L-39地塊，溢價(jià)率約為42%，樓面價(jià)76168元/平方米。北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司后又以65.4億元一舉拿下分鐘寺L-41地塊，溢價(jià)率37.86%，樓面價(jià)73912元/平方米。四宗地塊總成交價(jià)179.6億元，合生此舉震動(dòng)業(yè)內(nèi)外。

5月28日，上述拿下L-39地塊的北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司，對(duì)外投資成立了北京合力運(yùn)興置業(yè)有限公司；拿下L-41地塊的北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，則對(duì)外投資成立了北京合盛潤(rùn)景置業(yè)有限公司。

7月1日，北京企業(yè)信用信息網(wǎng)顯示，北京合盛潤(rùn)景置業(yè)有限公司法定代表人、董事（理事）、經(jīng)理、監(jiān)事變更，法人代表為袁海濱，董事長(zhǎng)為王超，董事為賈麗萍、李廣、劉輝、袁海濱，經(jīng)理為袁海濱，監(jiān)事為丁煥丹、陸婷；7月2日，北京合力運(yùn)興置業(yè)有限公司管理者變更， 董事長(zhǎng)為劉輝，董事為李廣、袁海濱、王超、安博，經(jīng)理為王超，監(jiān)事為陸婷、丁煥丹。

公開資料顯示，劉輝為世茂集團(tuán)副總裁、華北區(qū)域董事長(zhǎng)，袁海濱為世茂華北公司京冀公司總經(jīng)理，賈麗萍為世茂集團(tuán)北方大區(qū)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，陸婷為多個(gè)世茂集團(tuán)子公司的關(guān)聯(lián)監(jiān)事。

雖然世茂在分鐘寺L-39地塊、L-41地塊的出資比例尚未可知，但是從項(xiàng)目公司管理人員的變更來看，共同開發(fā)是大概率事件。對(duì)此，世茂回復(fù)稱，以公告為準(zhǔn)。而合生北方區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人并未回復(fù)。

值得關(guān)注的是，在分鐘寺L-39地塊、L-41地塊的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中，世茂也曾積極角逐。分鐘寺L-39地塊競(jìng)價(jià)中，世茂率先開局，中海、合生依次舉牌，此后，保利+首開+建工、遠(yuǎn)洋、招商+恒基、城建、融創(chuàng)陸續(xù)加入戰(zhàn)局，但是世茂、合生堅(jiān)挺到最后，并形成龍爭(zhēng)虎斗局面，膠著十多輪，最終，在經(jīng)過全局56輪的競(jìng)價(jià)后，合生以總價(jià)42億元拿下該地塊。

如今，世茂以另外一種形式參與到分鐘寺地塊的建設(shè)中來，可謂如愿以償。北京資深地產(chǎn)評(píng)論人澤龍分析，世茂參與說明合生當(dāng)時(shí)的土拍價(jià)格可能沒達(dá)到上限，也說明世茂還是很看好分鐘寺。

值得關(guān)注的是，市場(chǎng)傳聞分鐘寺村L-24、L-26地塊也將引入中國(guó)金茂，對(duì)于消息的真實(shí)性，直至發(fā)稿時(shí)，金茂和合生方面尚未回復(fù)新京報(bào)記者。

合生北京豪宅市場(chǎng)掉隊(duì)，引入外援“快跑”

對(duì)于總地價(jià)款近180億的分鐘寺地塊來說，合生引入合作伙伴共同開發(fā)在意料之中。眾所周知，2019年，合生的合約銷售金額僅有213億元。2020年前5月，合生合約銷售額65.07億元，同比下降了22.1%。

對(duì)于合生來說，引入合作伙伴，首先能緩解資金壓力。合碩地產(chǎn)首席分析師郭毅認(rèn)為，無論是樓面價(jià)還是總價(jià)款，一家房企吞下四塊地，從資金、開發(fā)上難度都很大。

更重要的是，從一系列舉動(dòng)來看，二代掌門人朱桔榕試圖改變?cè)诒本┖勒袌?chǎng)已經(jīng)掉隊(duì)的合生。

多年來，合生采用港企開發(fā)模式，慢開發(fā)、獲取高溢價(jià)，但是規(guī)模增長(zhǎng)也很緩慢。諸如高端大盤霄云路8號(hào)，經(jīng)過10余年開發(fā)，坐收高溢價(jià)，但近年來這種模式卻遭遇了來自市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，這背后折射合生在運(yùn)營(yíng)、銷售等方面的問題。

合生拿下分鐘寺地塊，超過7萬元/平方米的樓面價(jià)，預(yù)期銷售價(jià)格超過10萬元/平方米，產(chǎn)品類型無疑是中高端住宅。雖然曾在帝都豪宅市場(chǎng)擁有一席之地，但是如今的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，風(fēng)云變幻，挑戰(zhàn)重重，而豪宅更考驗(yàn)房企的操盤能力，對(duì)于合生來說，操盤分鐘寺地塊，如果想跟上北京節(jié)奏并獲得成功，不能走老路，需要改變。

澤龍表示，如今的北京豪宅市場(chǎng)，既要“跑”得好，更要“跑”得快。分鐘寺地塊樓面價(jià)高，合生拖不起，肯定要快速走一批，迅速回籠現(xiàn)金?！耙牒献骰锇椋瑢?duì)于合生也是分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)的一種表現(xiàn)，說明其還是有清醒認(rèn)識(shí)的，合生二代有魄力?！?/p>

從合生此前披露的產(chǎn)品規(guī)劃可以看出，分鐘寺部分產(chǎn)品也要“快周轉(zhuǎn)”。公告顯示，豐臺(tái)區(qū)分鐘寺L-41地塊將建設(shè)為7棟公寓樓，總建筑面積8.85萬平方米，定位為初級(jí)改善物業(yè)，針對(duì)第一次置業(yè)者或第一次希望提高其現(xiàn)有房屋質(zhì)量的客戶，其戶型為面積小于140平方米的中小型公寓。

而分鐘寺村L-24、L-26地塊將建成8棟住宅大樓，建筑控制規(guī)模合共約10.74萬平方米，計(jì)劃將針對(duì)正尋找中高端質(zhì)量物業(yè)的客戶，“將尋求在相對(duì)合理的價(jià)格及提供最高質(zhì)量的物業(yè)間取得平衡。”

在郭毅看來，引入合作伙伴，對(duì)于分鐘寺項(xiàng)目的品牌效應(yīng)、產(chǎn)品差異化等將帶來好處，“如果以合生名義開發(fā)這幾塊地，無論是品牌還是產(chǎn)品差異化，都不利于購(gòu)房者做出傾向性選擇。”

郭毅表示，幾家企業(yè)可以強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，世茂是早期的“豪宅教父”，傳聞中的合作伙伴金茂在綠色建筑上有長(zhǎng)足優(yōu)勢(shì)，且在北京建立了較好的客戶口碑，從選擇合作伙伴上來看，也在實(shí)施產(chǎn)品定位的差異化策略。同時(shí)借助不同的品牌優(yōu)勢(shì)，有助于分鐘寺地塊形成更好的市場(chǎng)推廣力。

新京報(bào)

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