濱江集團(tuán)（002244.SZ，簡(jiǎn)稱(chēng)“濱江”）在杭州大本營(yíng)，拿下自成立以來(lái)的首個(gè)百億地塊。

7月31日，備受關(guān)注的杭政儲(chǔ)出（2020）48號(hào)地塊（簡(jiǎn)稱(chēng)“文暉三芒星地塊”），鎖定在107.38億元成交。

在與融信中國(guó)、綠城中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)等23家房企歷時(shí)2個(gè)多小時(shí)、82輪競(jìng)價(jià)后，濱江勝出。

值得一提的是，文暉三芒星地塊是今年以來(lái)杭州成交價(jià)格最高的地塊，也是杭州史上價(jià)格第三高的百億地塊。

截至目前，杭州成交價(jià)過(guò)百億的地塊共計(jì)5個(gè)。不過(guò)，該塊地21.77%的溢價(jià)率，在5個(gè)百億地塊中并不算高，僅排在第四位。

根據(jù)土地出讓公告，文暉三芒星地塊由三宗子地塊組成，可建面積29.85萬(wàn)平方米，未來(lái)商品住房銷(xiāo)售精裝均價(jià)不高于51700元/平方米（裝修標(biāo)準(zhǔn)4500元/平方米）。按照初步測(cè)算，項(xiàng)目可售貨值或能達(dá)到150億元。

成交當(dāng)天，濱江就掛出紅色背景的拿地海報(bào)以示慶祝，上寫(xiě)“致敬杭州、感恩時(shí)代、乘風(fēng)破浪”。

重倉(cāng)杭州

在杭州，濱江與綠城中國(guó)齊名。時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)濱江公告梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)濱江在杭州積極拿地。

（濱江截至目前拿地匯總）

截至目前，該公司共計(jì)獲得的18塊地中，12個(gè)集中在杭州?？傆?jì)506.4億元的拿地總金額中，杭州占比近80%。

有意思的是，除了1月17日和4月17日拿下的地塊之外，其余在杭州所拿地塊溢價(jià)率皆在21.4%—29.9%的區(qū)間之內(nèi)。

杭州也是濱江的重要業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)地。

根據(jù)住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，濱江上半年完成銷(xiāo)售額547億元，其中大本營(yíng)杭州以網(wǎng)簽金額156.1億元和178.5億元，分別位列杭州地區(qū)銷(xiāo)售權(quán)益榜和操盤(pán)榜第一名。

杭州也是市場(chǎng)熱點(diǎn)城市之一，處在量?jī)r(jià)齊漲的狀態(tài)。

根據(jù)《中國(guó)指數(shù)研究院300城市土地市場(chǎng)交易年報(bào)》，2015年至2019年，杭州土地出讓金額分別為638.2億元、1612.9億元、2190億元、2442.9億元和2764.7億元，在全國(guó)城市總金額排名中一路從第7位、第3位、第2位，直至提升到過(guò)去兩年里的第一位。

今年上半年，杭州仍以1527.51億元的出讓總金額居全國(guó)第一位。

在價(jià)格上，從6月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市價(jià)格變動(dòng)情況看，杭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.2%，超過(guò)熱門(mén)城市深圳的0.8%。二手房方面，杭州環(huán)比漲幅1%，居前列。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，在濱江今年土儲(chǔ)規(guī)劃中，來(lái)自杭州、浙江省其他城市和省外的占比約為5:3:2。明年的比例則希望調(diào)整為4:3:3，重點(diǎn)是浙江、江蘇和廣東省以及杭州市。

逆勢(shì)加杠桿

5月15日，濱江年度股東大會(huì)上，董事長(zhǎng)戚金興定義2020年為公司的騰飛年，也感慨杭州土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之激烈，是他從業(yè)28年來(lái)前所未見(jiàn)。

另?yè)?jù)克而瑞《2020年1—7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增土地TOP100》顯示，濱江土地新增貨值達(dá)1285.2億元，排第13位。

2017年是濱江在銷(xiāo)售規(guī)模上發(fā)力的起始年，當(dāng)年銷(xiāo)售金額為615億元。2019年首度沖破千億，到1120億元。

而2017年起也是金融去杠桿的大環(huán)境，戚金興也堅(jiān)定認(rèn)為，濱江逆勢(shì)加杠桿完全是在安全可控范圍內(nèi)。

2019年，他曾對(duì)時(shí)代周報(bào)記者解釋稱(chēng)，濱江之所以能夠加杠桿在于之前實(shí)施“兩保持兩下降”——保持現(xiàn)金流和銷(xiāo)售量、降低貸款與負(fù)債。這為公司日后在規(guī)模發(fā)展上騰挪了空間。

值得一提的是，不同于絕大多數(shù)房企，濱江在規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，綜合融資成本處在不斷下降的通道。2017年至2019年分別為6%、5.8%和5.6%。2019年末扣除預(yù)收款后的有效負(fù)債率僅為39.82%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

“現(xiàn)在不是跟以前以前一樣靠膽子的賭博式發(fā)展，而是更看重能力?！苯衲?月，戚金興回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者稱(chēng)。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，本次拿下的百億地塊，濱江未來(lái)將引入其他開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。

合作開(kāi)發(fā)，也是濱江的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)之一。

在今年濱江競(jìng)得的土地公告中，都會(huì)提示“鑒于未來(lái)公司可能就項(xiàng)目引入合作者,公司在項(xiàng)目中所占權(quán)益比例可能發(fā)生變化。”

體現(xiàn)在財(cái)報(bào)上，濱江“小股操盤(pán)”的模式有不錯(cuò)的利潤(rùn)收益。并表的合作項(xiàng)目少數(shù)股東權(quán)益從2017年的20.81億元上升至2019年的58.45億元。

來(lái)源：時(shí)代周刊

相關(guān)知識(shí)

濱江兇猛:拿下首個(gè)百億地塊,逆勢(shì)加杠桿擴(kuò)張
曾寶寶回歸促花樣年逆勢(shì)擴(kuò)張，杠桿率上升被惠譽(yù)下調(diào)評(píng)級(jí)至負(fù)面
一家小微企業(yè)拿下廈門(mén)史上首個(gè)百億地王
杭州開(kāi)年地市熱收160億 濱江122%溢價(jià)奪商地背后的商業(yè)心思
半小時(shí)79輪報(bào)價(jià) 濱江自持3%拿下南部臥城巨無(wú)霸宅地
千江凌云3號(hào)地塊瞰園高層加推在即 共赴向往的濱江生活
百億地塊頻現(xiàn)、多地單日土拍超百億、溢價(jià)率抬升……
百億地塊頻現(xiàn)、多地單日土拍超百億!土地市場(chǎng)率先回暖
土地市場(chǎng)率先回暖：百億地塊頻現(xiàn)、多地單日土拍超百億、溢價(jià)率抬升……
百億地塊頻現(xiàn)、多地單日土拍超百億……土地市場(chǎng)率先回暖