濱江集團(tuán)（002244.SZ，簡稱“濱江”）在杭州大本營，拿下自成立以來的首個百億地塊。

7月31日，備受關(guān)注的杭政儲出（2020）48號地塊（簡稱“文暉三芒星地塊”），鎖定在107.38億元成交。

在與融信中國、綠城中國、融創(chuàng)中國等23家房企歷時2個多小時、82輪競價后，濱江勝出。

值得一提的是，文暉三芒星地塊是今年以來杭州成交價格最高的地塊，也是杭州史上價格第三高的百億地塊。

截至目前，杭州成交價過百億的地塊共計(jì)5個。不過，該塊地21.77%的溢價率，在5個百億地塊中并不算高，僅排在第四位。

根據(jù)土地出讓公告，文暉三芒星地塊由三宗子地塊組成，可建面積29.85萬平方米，未來商品住房銷售精裝均價不高于51700元/平方米（裝修標(biāo)準(zhǔn)4500元/平方米）。按照初步測算，項(xiàng)目可售貨值或能達(dá)到150億元。

成交當(dāng)天，濱江就掛出紅色背景的拿地海報(bào)以示慶祝，上寫“致敬杭州、感恩時代、乘風(fēng)破浪”。

重倉杭州

在杭州，濱江與綠城中國齊名。時代周報(bào)記者根據(jù)濱江公告梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來濱江在杭州積極拿地。

（濱江截至目前拿地匯總）

截至目前，該公司共計(jì)獲得的18塊地中，12個集中在杭州?？傆?jì)506.4億元的拿地總金額中，杭州占比近80%。

有意思的是，除了1月17日和4月17日拿下的地塊之外，其余在杭州所拿地塊溢價率皆在21.4%—29.9%的區(qū)間之內(nèi)。

杭州也是濱江的重要業(yè)績貢獻(xiàn)地。

根據(jù)住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，濱江上半年完成銷售額547億元，其中大本營杭州以網(wǎng)簽金額156.1億元和178.5億元，分別位列杭州地區(qū)銷售權(quán)益榜和操盤榜第一名。

杭州也是市場熱點(diǎn)城市之一，處在量價齊漲的狀態(tài)。

根據(jù)《中國指數(shù)研究院300城市土地市場交易年報(bào)》，2015年至2019年，杭州土地出讓金額分別為638.2億元、1612.9億元、2190億元、2442.9億元和2764.7億元，在全國城市總金額排名中一路從第7位、第3位、第2位，直至提升到過去兩年里的第一位。

今年上半年，杭州仍以1527.51億元的出讓總金額居全國第一位。

在價格上，從6月國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個大中城市價格變動情況看，杭州新房價格環(huán)比上漲1.2%，超過熱門城市深圳的0.8%。二手房方面，杭州環(huán)比漲幅1%，居前列。

據(jù)時代周報(bào)記者了解，在濱江今年土儲規(guī)劃中，來自杭州、浙江省其他城市和省外的占比約為5:3:2。明年的比例則希望調(diào)整為4:3:3，重點(diǎn)是浙江、江蘇和廣東省以及杭州市。

逆勢加杠桿

5月15日，濱江年度股東大會上，董事長戚金興定義2020年為公司的騰飛年，也感慨杭州土地市場競爭之激烈，是他從業(yè)28年來前所未見。

另據(jù)克而瑞《2020年1—7月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增土地TOP100》顯示，濱江土地新增貨值達(dá)1285.2億元，排第13位。

2017年是濱江在銷售規(guī)模上發(fā)力的起始年，當(dāng)年銷售金額為615億元。2019年首度沖破千億，到1120億元。

而2017年起也是金融去杠桿的大環(huán)境，戚金興也堅(jiān)定認(rèn)為，濱江逆勢加杠桿完全是在安全可控范圍內(nèi)。

2019年，他曾對時代周報(bào)記者解釋稱，濱江之所以能夠加杠桿在于之前實(shí)施“兩保持兩下降”——保持現(xiàn)金流和銷售量、降低貸款與負(fù)債。這為公司日后在規(guī)模發(fā)展上騰挪了空間。

值得一提的是，不同于絕大多數(shù)房企，濱江在規(guī)模擴(kuò)大的同時，綜合融資成本處在不斷下降的通道。2017年至2019年分別為6%、5.8%和5.6%。2019年末扣除預(yù)收款后的有效負(fù)債率僅為39.82%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

“現(xiàn)在不是跟以前以前一樣靠膽子的賭博式發(fā)展，而是更看重能力?！苯衲?月，戚金興回應(yīng)時代周報(bào)記者稱。

據(jù)時代周報(bào)記者了解，本次拿下的百億地塊，濱江未來將引入其他開發(fā)商進(jìn)行合作開發(fā)。

合作開發(fā)，也是濱江的開發(fā)特點(diǎn)之一。

在今年濱江競得的土地公告中，都會提示“鑒于未來公司可能就項(xiàng)目引入合作者,公司在項(xiàng)目中所占權(quán)益比例可能發(fā)生變化?！?/p>

體現(xiàn)在財(cái)報(bào)上，濱江“小股操盤”的模式有不錯的利潤收益。并表的合作項(xiàng)目少數(shù)股東權(quán)益從2017年的20.81億元上升至2019年的58.45億元。

來源：時代周刊

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