杭州開年地市熱收160億濱江122%溢價(jià)奪商地背后的商業(yè)心思

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-06 08:21

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 以一場(chǎng)總成交價(jià)高達(dá)161億的土拍，拉開了杭州2021年土地市場(chǎng)的序幕。

1月5日，杭州主城區(qū)連續(xù)競(jìng)價(jià)出讓7宗地塊，總建筑面積116.06萬平方米，總起價(jià)129.84億元，最終總出讓價(jià)格達(dá)到161.36億元，拿地企業(yè)包括萬科、榮盛、世茂、濱江集團(tuán)(002244,股吧)、中豪、杭州西湖投資等。

值得注意的是，在這場(chǎng)“土地盛宴”中，溢價(jià)最高的一宗地塊是江干區(qū)景芳三堡單元JG1203-11地塊，溢價(jià)率達(dá)到了122.27%，地塊最終成交價(jià)20.36億元。

有如此大手筆的，是杭州老牌房企濱江。除了上述地塊外，濱江這次還捎帶以底價(jià)8.86億元拿下了拱墅區(qū)申花單元GS0404-B1/B2-01地塊，樓面價(jià)為7212元/平方米。

盡管身處杭州大本營(yíng)里的濱江，確實(shí)有底氣在成本高的情況下仍然保證獲利，此前也不乏多次高溢價(jià)拿地，但在其業(yè)務(wù)版圖中，住宅業(yè)務(wù)占據(jù)著絕大部分，商辦業(yè)務(wù)占比并不多。讓人好奇的是，濱江這一次為什么會(huì)費(fèi)這么大力氣去拿下一宗商辦用地？

當(dāng)然，被市場(chǎng)高度關(guān)注的除了收獲頗豐的濱江外，還有同樣經(jīng)歷了一番激烈“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”的萬科、榮盛等房企。

盡管這只是新年的第一場(chǎng)土拍，但對(duì)于杭州這個(gè)長(zhǎng)三角“新一線”城市，各家房企都給出了足夠的重視。新年新桃換舊符，不變的是，眾房企從未停止過對(duì)于杭州市場(chǎng)的爭(zhēng)奪。

新年首場(chǎng)百億土拍

受到疫情的影響，杭州2020年的土地出讓總金額同比微降5.83%至2521.4億元。不過，橫向比較之下，杭州仍是“賣地大戶”，僅次于上海，位列2020年全國(guó)土地出讓金額排行第二。

剛進(jìn)入2021年，杭州地市延續(xù)了一如既往的大手筆勢(shì)頭，剛月初就拋出了這個(gè)百億級(jí)別的“土地大禮包”。能夠看到，去年杭州是直到1月17日才出現(xiàn)了年內(nèi)首場(chǎng)達(dá)到百億級(jí)別的土拍，相比之下，今年的推地節(jié)奏似乎提前了不少。

與此同時(shí)，杭州昨日這場(chǎng)拍地是今年首場(chǎng)百億土拍，但卻并非是今年的首場(chǎng)土拍。小長(zhǎng)假后的1月4日，杭州剛剛成功出讓了四宗地塊，總成交價(jià)為27.59億元。

形成對(duì)比的是，杭州去年1月的土地出讓總成交金額為270億元左右，而今年僅是1月4日、5日兩天，杭州的土地出讓金額便已經(jīng)接近200億元了。

資料顯示，這一次土拍共有7宗地塊出讓，具體包括了四宗純商業(yè)用地、兩宗純住宅用地和一宗商住地塊。

其中，世茂、濱江和杭州西湖投資分別以底價(jià)拿下了江干區(qū)筧橋單元JG0601-B/R/S2-15地塊、拱墅區(qū)申花單元GS0404-B1/B2-01地塊和西湖區(qū)三墩單元XH0307-04、XH0307-05、XH0307-06、XH0307-07地塊，成交價(jià)分別為17.42億、8.86億元和27.79億元。

有業(yè)內(nèi)人士指出，筧橋單元商住地塊遇冷的原因之一，是因?yàn)樵撟诘貕K中商業(yè)部分占比約達(dá)到了七成左右。而據(jù)相關(guān)人士透露，世茂拿下該宗地塊后，或許會(huì)在此打造一個(gè)世茂廣場(chǎng)項(xiàng)目。

除此之外，其余四宗土地均出現(xiàn)了不低的溢價(jià)。

位于江干區(qū)的彭埠?jiǎn)卧狟1/B2-38地塊在經(jīng)過43輪競(jìng)價(jià)后，被中豪以總價(jià)2.45億元摘得，溢價(jià)率達(dá)到60.17%。同樣位于江干區(qū)的景芳三堡單元JG1203-11地塊則是經(jīng)過了185輪競(jìng)價(jià)，最終被濱江集團(tuán)以總價(jià)20.36億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)122.27%。

雖然濱江這次拿下來溢價(jià)最高的地塊，但真正下了血本的是萬科和榮盛，而這兩家企業(yè)所拿下的，也是本次土拍唯二的兩宗純住宅用地。據(jù)了解，該兩宗地塊的報(bào)名房企均超過了20家。

競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)一度達(dá)到白熱化，最終，萬科旗下的杭州錦騰置業(yè)有限公司以上限價(jià)40.6億元加自持3%的代價(jià)，拿下了拱墅區(qū)運(yùn)河新城單元C-R21-02地塊，溢價(jià)29.71%。同樣是上限價(jià)加自持，榮盛用43.9億元加自持2%拿下了濱江區(qū)浦樂單元R21-02、R21-03地塊，溢價(jià)率29.91%。

對(duì)此，坊間有聲音指出，經(jīng)過測(cè)算，該兩宗住宅用地其實(shí)已經(jīng)沒有太大的盈利空間了。不過這顯然沒有影響到房企們?cè)诤贾輷尩氐臒崆?，?duì)于年初資金相對(duì)充足的房企而言，杭州這次推地?zé)o疑是一個(gè)插旗主城區(qū)的良機(jī)所在。

濱江的商業(yè)計(jì)劃

在整場(chǎng)土拍中，除了總成交金額頗引人注目之外，外界對(duì)于濱江的表現(xiàn)同樣有著濃厚的興趣。

讓人感興趣的并不是濱江溢價(jià)122.27%去拿了一宗地。畢竟，對(duì)于杭州這個(gè)市場(chǎng)，濱江向來有著極度的自信。去年7月，濱江集團(tuán)以107.38億元競(jìng)得下城區(qū)文暉單元宅地，溢價(jià)率21.77%，成交樓面價(jià)去到35971元/平方米，而這也是去年杭州首宗百億地塊。

眾人更為關(guān)注的點(diǎn)在于，濱江給出了如此高的溢價(jià)，所拿竟然是一宗商辦用地。值得注意的是，濱江這次拿下的另一宗底價(jià)地塊，也同樣是純商業(yè)用地。

接連出手拿地和高溢價(jià)出現(xiàn)的背后，似乎暗藏著濱江的某種變化。有猜測(cè)稱，濱江此舉或許正是為了填補(bǔ)其在商業(yè)地產(chǎn)方面的“短板”，而這次拿地也只是一個(gè)開始。

事實(shí)上，從濱江目前的整體業(yè)務(wù)構(gòu)成來看，商業(yè)所占比例其實(shí)并不大。數(shù)據(jù)顯示，到2020年上半年，濱江集團(tuán)的土地儲(chǔ)備總建筑面積約為1261.01萬平方米。在其主要并表的55個(gè)項(xiàng)目中，僅有5個(gè)項(xiàng)目是純商業(yè)性質(zhì)的，有11個(gè)項(xiàng)目為商住性質(zhì)。

據(jù)濱江集團(tuán)的官網(wǎng)介紹，其目前運(yùn)營(yíng)的寫字樓項(xiàng)目主要包括了武林壹號(hào)寫字樓、新城時(shí)代廣場(chǎng)寫字樓及商場(chǎng)、慶春發(fā)展大廈寫字樓及商業(yè)裙房、凱旋發(fā)展大廈寫字樓及商業(yè)裙房、星城發(fā)展大廈寫字樓及商業(yè)裙房等。

從收入上看，截至2020年上半年，濱江集團(tuán)持有用于出租的寫字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約27.72萬平方米，實(shí)現(xiàn)租金收入1.05億元，僅占到總收入的1.02%。

或許，如此規(guī)模的商業(yè)版塊已經(jīng)不能滿足濱江的發(fā)展需求。

踏過千億之后，濱江所實(shí)行的是“1+5”發(fā)展策略，“1”是指地產(chǎn)主業(yè)，“5”則是分指服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五個(gè)業(yè)務(wù)板塊。

而按照濱江的規(guī)劃，10年后將新增160萬方寫字樓、商業(yè)和長(zhǎng)租公寓。在目前的基礎(chǔ)上，濱江每年計(jì)劃新增16萬平方米的租賃業(yè)務(wù)面積，10年后總規(guī)模要達(dá)到200平方米。

僅從本次拿地的情況來看，濱江對(duì)于商辦業(yè)務(wù)的拓展決心確實(shí)很足，只不過，從成本上看或許不排除會(huì)對(duì)企業(yè)造成一定的壓力，至于十年之后能否如期達(dá)到規(guī)模目標(biāo)，則還是個(gè)未知數(shù)。

（責(zé)任編輯：徐帥）