隨著深圳“7.15樓市新政”的落地并逐步深化，調(diào)控效果已開始顯現(xiàn)。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，新政之后，深圳二手房網(wǎng)簽量呈現(xiàn)斷崖式下滑態(tài)勢(shì)，16日至22日期間，深圳二手房日均網(wǎng)簽222套，相對(duì)6月份日均450套出現(xiàn)明顯下滑。

房產(chǎn)中介的活躍度可謂是房地產(chǎn)市場冷暖的“晴雨表”，新政后，不少房產(chǎn)中介從此前的連夜打網(wǎng)簽瞬間陷入如今的坐等客戶上門、甚至主動(dòng)上門攬客。

據(jù)記者調(diào)查，當(dāng)前深圳房產(chǎn)中介幾乎全民推公寓，且中介業(yè)務(wù)員的結(jié)構(gòu)分化在市場冷淡之下將逐漸拉大：有的開始被動(dòng)“放長假”，有的則依舊有單開。新政下，房產(chǎn)中介正進(jìn)行生存能力的較量。

房產(chǎn)中介開始全民力推公寓

“現(xiàn)在公寓都要線上選房，認(rèn)籌5萬起了?！鄙钲诜慨a(chǎn)中介小劉對(duì)記者表示，受深圳樓市新政影響，許多購房者被半路攔截，失去了房票，部分客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)公寓。此外，小劉還告訴記者，除了個(gè)別急需用錢的業(yè)主降價(jià)出售外，不少業(yè)主撤盤惜售了，因此當(dāng)前的房源不多，房產(chǎn)中介也只好轉(zhuǎn)向推銷公寓。

當(dāng)前公寓銷售有多火爆？

“深圳北附近一個(gè)公寓項(xiàng)目，一天半的時(shí)間認(rèn)籌了700套?！毙⒄f。

此外，有媒體報(bào)道，單價(jià)高達(dá)9.76萬/㎡的前海嘉里商務(wù)中心，將備案的264套商務(wù)公寓全部推出后，開盤當(dāng)天就全部售罄。另有某公寓項(xiàng)目，有客戶一次性買下10套公寓。

據(jù)記者了解，在住宅限購政策出臺(tái)后，深圳多個(gè)公寓項(xiàng)目拿到了預(yù)售許可，有報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2020年下半年，深圳可售的公寓項(xiàng)目有17個(gè)，然而公寓在上半年的成交率卻不到一成。

有中介人士向記者分析，如果是核心CBD區(qū)域的公寓，由于租賃需求大，租金回報(bào)一般比較可觀，這也是受投資者熱捧的原因。但是，購買公寓首付較高，貸款年限少，這把很多有自住需求的剛需客擋在門外，因此，真正的剛需客在這波公寓熱中也難以受益。

記者在多個(gè)房產(chǎn)中介的朋友圈里看到，新政之前，中介每天推送的都是住宅，而新政之后，朋友圈里幾乎清一色的公寓項(xiàng)目和臨深項(xiàng)目，以及部分總價(jià)在750萬以下的住宅。

然而，并不是所有中介都適合推公寓，“我的客戶群沒有買公寓的，所以我不推公寓?！敝薪樾×_對(duì)記者表示，一些老中介有穩(wěn)定的客戶渠道和來源，即使在住宅市場冷淡的情況下，也能有客戶。

“這次政策打擊比較大的是原本想買750萬以上，144平米以下的購房者，對(duì)于本來750萬以下的購房者，和144平米以上的豪宅購買者影響不大，我這邊就有幾個(gè)要買豪宅的?！毙×_說。

7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住建局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》，在全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓審批，鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房。深圳市規(guī)劃和自然資源局表示，將繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)，保障市民安居需求。

調(diào)控挑戰(zhàn)房產(chǎn)中介的生存能力

從當(dāng)前來看，新政對(duì)深圳二手房的交易量產(chǎn)生了立竿見影的效果。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，7月15日新政后，深圳二手房網(wǎng)簽量呈現(xiàn)斷崖式下滑態(tài)勢(shì)，16日至22日期間，深圳二手房日均網(wǎng)簽222套，相對(duì)6月份日均450套出現(xiàn)明顯下滑。

此外，通過深房中協(xié)部分會(huì)員機(jī)構(gòu)所反映的成交數(shù)據(jù)對(duì)比看，政策前后機(jī)構(gòu)成交量下滑幅度達(dá)61%。幾大龍頭機(jī)構(gòu)日均合計(jì)成交量由政策前的463套，下降到政策后日均180套。

除了成交量的大幅下滑之外，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的帶看量同樣也遇到了大幅下滑，根據(jù)機(jī)構(gòu)反饋，7.15新政實(shí)施前后帶看量環(huán)比平均下滑50%左右。

記者在新政前調(diào)查深圳樓市時(shí)就了解到，許多中介在火熱的樓市之下忙得不可開交，甚至晚上12點(diǎn)還有簽單，晚上打網(wǎng)簽還需要排隊(duì)。但新政之后，畫風(fēng)大變，如今這些忙得沒空吃飯的中介們開始進(jìn)入“長假”，有的開始積極主動(dòng)的頻繁聯(lián)系客戶，有的甚至主動(dòng)向客戶發(fā)紅包，求介紹客戶介紹需要買房的朋友。

“新政下，有些中介手里會(huì)失去一堆客戶的?！毙⒄f。在市場開始轉(zhuǎn)涼的情況下，他們也開始轉(zhuǎn)換客戶結(jié)構(gòu)，“我們會(huì)對(duì)不同客戶的不同購買力，以及客戶的需求進(jìn)行調(diào)整，更有針對(duì)性的進(jìn)行營銷?！?/p>

小劉表示，有些中介做電話銷售，有些中介做社區(qū)銷售，在大馬路上攬客，有些中介則做圈層營銷，知道哪個(gè)群體有購買力，以及有購買哪類房子的能力，現(xiàn)在看來，圈層營銷更適合當(dāng)下的樓市，但無疑對(duì)中介的客戶篩選、分析、整理和營銷能力提出更大的挑戰(zhàn)。“我們?cè)谛抡蟮倪@兩個(gè)星期，銷售業(yè)績都有10萬了?！?/p>

小劉認(rèn)為，有能力的業(yè)務(wù)員，即使在市場冷清的情況下也能開單。

來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng) 編輯：王佳靜

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