北京新房市場冷熱不均有中介忙拓展銷售渠道

來源：智能家居時(shí)間：2021-10-25 17:35

今年的“金九銀十“與冷空氣如影隨形，在這個(gè)銷售旺季的末期，北京的新房項(xiàng)目雖扎堆入市，但市場并未像預(yù)期一般”熱脹“。

目前北京30多個(gè)新項(xiàng)目冷熱不均，有一周銷售額超三億的朝陽區(qū)熱盤，也有項(xiàng)目愁去化尋求多渠道的幫助。目前，北京市場出現(xiàn)了明顯的二八分化，即熱銷的20%的項(xiàng)目占據(jù)了80%的成交量。

整體來看，部分項(xiàng)目在中秋、國慶密集推出促銷活動之后，略有些“躺平”意味，促銷活動并不如廣州、鄭州等城市，工作日期間門可羅雀，周末有些許增多，但去化率并不如此前市場預(yù)期。

與此同時(shí)，銷售冷淡下，開發(fā)商急于回款，原本“一房難求”的項(xiàng)目，也開始靠中介拓展銷售渠道。界面新聞從麥田等機(jī)構(gòu)的中介處獲悉，有些尚未出現(xiàn)在中介平臺的新房項(xiàng)目，也開始找中介帶客戶，其中不乏此前銷冠樓盤新開房源以及市場預(yù)期的大熱純新盤。

為了趕上“金九銀十”這波銷售旺季，北京新房項(xiàng)目扎堆入市，根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官方網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，9月份，共有34個(gè)新老項(xiàng)目取得預(yù)售證，其中有16個(gè)純新盤首次拿證，創(chuàng)下了近幾個(gè)月的新高。

今年第一批集中供地的新房項(xiàng)目也在跑步入場，從已下發(fā)銷售證項(xiàng)目來看，開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作速度不斷加速。首個(gè)入市項(xiàng)目石景山長安悅璽從土地成交到銷售證公布僅99天，東四環(huán)王四營地塊的保利錦上，從拿地到開盤也只用了115天。界面新聞在售樓處了解到，該項(xiàng)目于9月16日開盤，共計(jì)600余套房，截至10月20日，去化率在50%左右。

在此前重要的營銷節(jié)點(diǎn)中秋及國慶期間，北京新房項(xiàng)目雖折扣優(yōu)惠、商場樓盤“展銷會”、項(xiàng)目暖場活動迭起，但讓利空間有限。

據(jù)了解，中秋節(jié)期間，中海、萬科、龍湖、金地、遠(yuǎn)洋等北京各大開發(fā)商，都在不少項(xiàng)目上推出了促銷優(yōu)惠。有的推出了“一口價(jià)房源”，根據(jù)總價(jià)降價(jià)百萬元和幾十萬元不等，有的還推出了中秋專屬3%限時(shí)折扣，免除9年物業(yè)費(fèi)等方式來進(jìn)行促銷。

有限促銷量升價(jià)穩(wěn)

有限的促銷反映在數(shù)據(jù)上則是量升價(jià)穩(wěn)， 9月北京市的新房成交量同比明顯上漲超過76%。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局測算，9月份，北京新房市場環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平?？硕饠?shù)據(jù)中心指出，放眼全國其他城市房地產(chǎn)，遠(yuǎn)比北京冷清。外圍市場方面，上海、深圳、廣州3座全國一線城市全部見頂回調(diào)。北方二三線城市，比如天津、沈陽、石家莊、鄭州，房價(jià)則是單邊下行。

進(jìn)入十月份，北京新房市場依舊較為穩(wěn)定。黃金周期間，已獲預(yù)售證的新房項(xiàng)目密集開盤，據(jù)統(tǒng)計(jì)，國慶期間 14個(gè)項(xiàng)目推出折扣，9個(gè)項(xiàng)目推出特價(jià)房源，但整體來看，打折價(jià)不低于9折。其中優(yōu)惠力度最大的項(xiàng)目在產(chǎn)品立減90萬同時(shí)，當(dāng)天認(rèn)購再享98折，可疊加當(dāng)月款齊額外99折。

第一批集中供地項(xiàng)目的集中兌現(xiàn)加之促銷活動，國慶期間北京新房市場熙熙攘攘。依據(jù)貝殼研究院對十一假期（10月1日-7日）平臺帶看數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京總帶看量突破了5萬次，同比去年2.96萬次，增幅明顯，位居城市排行榜第一名。然而，國慶期間熱銷超過5億的一共只有6個(gè)項(xiàng)目，低于之前的市場預(yù)期。

實(shí)際上，今年以來從整治炒作學(xué)區(qū)房、嚴(yán)查經(jīng)營貸進(jìn)入樓市、針對離婚購房出臺新的調(diào)控政策等一系列措施落地，疊加樓市信貸收緊，下半年北京樓市一改此前的上漲態(tài)勢，掉頭向下。

信號在二手房市場更為明顯，9月份，北京出現(xiàn)今年以來首次二手房價(jià)格環(huán)比下降的情況，環(huán)比下降0.2%。不過由于今年以來北京住宅價(jià)格一直小幅微漲，所以從同比看，9月北京新房和二手房價(jià)格同比仍保持漲勢，漲幅分別為4.5%、9.7%。但成交量十分低迷，據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月1日至22日，北京二手房的網(wǎng)簽量僅為5923套，預(yù)計(jì)月底會出現(xiàn)網(wǎng)簽量不破萬的情況。

土地市場冷清

樓市的冷清影響到了北京土地市場，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，二批次共計(jì)43宗土地，除平谷馬昌營鎮(zhèn)共有產(chǎn)權(quán)地塊已提前招標(biāo)外，僅有16宗地塊有房企或者聯(lián)合體參與競拍，其中5宗地塊底價(jià)成交，只有11宗地進(jìn)入了現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)。最終26宗宅地報(bào)名房企數(shù)量為零，事實(shí)流拍率高達(dá)60%。在全國已完成二次土拍的城市中，超過了杭州流拍率55%（含終止出讓）。

有多位業(yè)內(nèi)人士表明，此輪樓市降溫與房貸額度緊張有關(guān)，預(yù)計(jì)四季度會有回暖。不過，盡管近期政策頻頻發(fā)聲，要求“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放”，但信貸平穩(wěn)尚未傳遞到房地產(chǎn)交易的“末梢”，界面新聞以購房者身份咨詢北京多個(gè)銀行支行網(wǎng)點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)目前北京貸款額度仍緊張，放款仍需等待。

多處純新盤項(xiàng)目銷售人員指出，明年樓盤封頂后才能發(fā)放購房貸款，目前的信貸緊張對其樓盤影響不大。不過，對改善房型增多的北京新房市場來說，將會受到二手房冷卻的影響。

“金九銀十”即將落幕，北京新房市場雖量升價(jià)穩(wěn)，但去化并未及預(yù)期之中的快速，尚未出現(xiàn)破百億樓盤，新房供應(yīng)井噴下，購房者也愈加趨于理性。