“資金共擔(dān)”破解老舊小區(qū)改造癥結(jié),社會資本搶灘萬億藍(lán)海?

老舊小區(qū)改造正以看得見的速度推進(jìn)。7月20日,國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(簡稱《意見》)再一次助推城市更新的速度,更為城市更新開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型指明了方向。

從2019至今,舊改接力棚改,從中央到地方相關(guān)政策不斷推出。2020年,3.9萬個舊改小區(qū)規(guī)模環(huán)比增長一倍,預(yù)計拉動1.2萬億元投資。

在舊改萬億藍(lán)海成為新風(fēng)口面前,改造資金何去何從?在業(yè)內(nèi)人士看來,《意見》提到的“社會力量合理共擔(dān)”“誰受益、誰出資”是破題關(guān)鍵,尤其是金融機(jī)構(gòu)的參與,為老舊小區(qū)的改造打開了一扇門。

改造時間表確定,今年新開工目標(biāo)完成超40%

7月20日,上述《意見》給出了老舊小區(qū)改造的時間表,2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,涉及居民近700萬戶。同時,明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù),重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。到2022年,基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制。

據(jù)各地初步摸查,目前全國需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人。這些城鎮(zhèn)老舊小區(qū)普遍存在設(shè)施不完善、衛(wèi)生環(huán)境差、社區(qū)服務(wù)設(shè)施配套不足、社區(qū)管理體系不健全等問題。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,老舊小區(qū)改造是一項既能保民生,又能穩(wěn)投資穩(wěn)就業(yè),還能拉動消費(fèi)的多贏工程。通過老舊小區(qū)改造,既解決城市管理“頑疾”,又有效緩解城市管理的各種矛盾,讓居民生活環(huán)境和設(shè)施都得到根本提升。

據(jù)悉,從2019年起,老舊小區(qū)改造開始全面起步。2019年4月份,住建部等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》,首次將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程,給予中央補(bǔ)助資金支持。這也是繼2017年15個城市試點(diǎn)老舊小區(qū)改造后,將老舊小區(qū)改造推廣至全國的首個政策。

2019年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”。此時“城市更新”概念替代了之前的“棚戶區(qū)改造”。當(dāng)時業(yè)內(nèi)人士就預(yù)計,這將是2020年房地產(chǎn)市場的新風(fēng)口。

近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城市建設(shè)司副司長劉李峰在解讀《意見》時向媒體介紹,2019年7—8月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同21個部門單位,深入近百個市縣,調(diào)研了200多個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。2019年10月,針對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中需要重點(diǎn)解決的問題,指導(dǎo)山東、浙江2省及上海、青島、寧波、合肥、福州、長沙、蘇州、宜昌8市開展深化試點(diǎn)探索。由此,形成了一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法,為《意見》起草奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

從目前來看,“受疫情影響,截至5月底,今年新開工的老舊小區(qū)改造項目約為年度任務(wù)量的20%,但進(jìn)入6月后新開工項目快速增加,截至6月底,已達(dá)到40%以上?!眲⒗罘褰榻B說。

3.9萬個舊改小區(qū)環(huán)比增一倍,拉動萬億投資

“今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個”,這一數(shù)字最早出現(xiàn)在4月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上,會議指出,今年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比2019年增加一倍,重點(diǎn)改造2000年底前建成的住宅區(qū)。而這也成為改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。

而后,在今年全國兩會政府工作報告中,再次提及新開工改造3.9萬個老舊小區(qū)。與此同時,中央及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)部委,以及各地政府連續(xù)出臺支持老舊小區(qū)改造的政策和規(guī)劃,2020年老舊小區(qū)改造計劃也相繼出臺。

據(jù)全聯(lián)城市更新分會統(tǒng)計,目前,全國絕大部分省份已出臺本年老舊小區(qū)改造目標(biāo)。從各省份規(guī)劃來看,部分地區(qū)推進(jìn)力度較大,如山東省計劃2020年底基本完成1995年前建成老舊小區(qū)改造任務(wù),涉及居民40萬戶以上;遼寧省將對2000年之前建造的894個老舊小區(qū)進(jìn)行全面改造,共涉及居民35.8萬戶。

在北京,有關(guān)老舊小區(qū)政策的落地也極為迅速。5月14日,北京市印發(fā)《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》明確年內(nèi)開工老舊小區(qū)綜合整治項目80個,完成老舊小區(qū)綜合整治項目50個;5月20日,北京市人民政府印發(fā)《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊》;6月19日,北京市住建委公布今年首批老舊小區(qū)綜合整治項目名單,名單涉及12個區(qū),共153個項目;7月1日,北京發(fā)布了《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》。

2020年部分地區(qū)老舊小區(qū)改造計劃

數(shù)據(jù)來源:中指研究院綜合整理

此前據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步統(tǒng)計,截至2019年5月,全國共有老舊小區(qū)近16萬個,建筑面積約為40億平方米。

而佳兆業(yè)發(fā)布的《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》顯示,中國房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元,按每年2%的城市更新速率來計算,城市更新已經(jīng)迎來6萬億元級的嶄新市場。而隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升,最終市場將變軌迎來一個新的10萬億大賽道。

另據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2020年,3.9萬個舊改小區(qū)預(yù)計拉動1.2萬億元左右的投資,至此新的萬億藍(lán)海被打開。

有業(yè)內(nèi)人士評論稱,如果實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造預(yù)期目標(biāo),其意義或不亞于“房改”。既是提升居住質(zhì)量,也解決了房地產(chǎn)市場的存量問題。

從《意見》給出的改造內(nèi)容來看,可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類。各地因地制宜確定改造內(nèi)容清單、標(biāo)準(zhǔn)。

對此,愿景集團(tuán)副總裁張恒斌認(rèn)為,《意見》兼顧了民生和發(fā)展的思路,這是一個導(dǎo)向型的文件,每個城市會因地制宜制定相關(guān)規(guī)則。

支持市場力量參與,建立改造資金共擔(dān)機(jī)制

從目前來看,老舊小區(qū)改造已經(jīng)迫在眉睫,不過,張大偉分析認(rèn)為,2000年前的房屋在很多城市的占比超過60%。特別是部分老舊房屋的電梯改造、上下水、強(qiáng)弱電、供暖、供氣管網(wǎng)、線纜等,都需要政策扶持和資金扶持。

在業(yè)內(nèi)人士看來,相比于棚戶區(qū)改造,老舊小區(qū)改造涉及的問題更多也更為復(fù)雜,因而難度也更大。此外,由于老舊小區(qū)改造牽涉面廣,單靠政府財政支出負(fù)擔(dān)過重,難以支撐大規(guī)模改造。

眾所周知,城市更新項目很多開發(fā)周期長是因?yàn)橘Y金壓力大,開發(fā)后無法盈利,或者在前期就沒有商業(yè)模式,導(dǎo)致社會資本參與的積極性大大降低。

為此,《意見》提出,建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔(dān)機(jī)制。按照“誰受益、誰出資”原則,積極推動居民出資參與改造。支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)?;瘜?shí)施運(yùn)營主體采取市場化方式,運(yùn)用公司信用類債券、項目收益票據(jù)等進(jìn)行債券融資。

同時,《意見》還要求,商業(yè)銀行依法合規(guī)對實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持。通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式,吸引各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等社會力量參與設(shè)計、改造、運(yùn)營。

值得關(guān)注的是,7月17日,在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的大力推動下,國家開發(fā)銀行與5省,中國建設(shè)銀行與9個城市分別簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,預(yù)計未來5年將向5省9市共提供4360億元貸款,重點(diǎn)支持市場力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目。

對此,張大偉認(rèn)為,老舊小區(qū)改造過去存在的主要問題是資金來源和定義的問題,這次指導(dǎo)意見明確了這些問題。尤其是明確了資金來源,同時還要求落實(shí)稅費(fèi)減免等鼓勵政策,有利于加快改造的推動。

張恒斌認(rèn)為,動用社會力量實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造,對于從事城市更新的企業(yè)來說是一大利好。不僅破解了此前小區(qū)改造中遇到的問題,也調(diào)動了社會企業(yè)的積極性。尤其是金融機(jī)構(gòu)的參與,為老舊小區(qū)的改造打開了一扇門。

“3.9萬個老舊小區(qū)改造,也將使物業(yè)企業(yè)迎來新機(jī)遇?!敝兄肝飿I(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟認(rèn)為,《意見》提到的社會力量參與進(jìn)來,意味著物業(yè)公司可以在老舊小區(qū)改造中分一杯羹,從小區(qū)未來的運(yùn)營中有所收益。老舊小區(qū)改造是一個龐大的市場,對于物業(yè)公司來說“規(guī)模為王”,有助于物業(yè)公司迅速提升規(guī)模。

來源:新京報

相關(guān)知識

“資金共擔(dān)”破解老舊小區(qū)改造癥結(jié),社會資本搶灘萬億藍(lán)海?
兩會圓桌·老舊小區(qū)改造|長效“換顏術(shù)”離不開資金共擔(dān)
老舊小區(qū)改造“誰來出錢” 引入社會資本仍需明晰盈利模式
北京多種方式引入社會資本參與老舊小區(qū)改造
北京某老舊小區(qū)改造資金達(dá)2億元,改造量加大資金渠道更加多元化
5萬億老舊小區(qū)改造市場:社會資本介入 盈利模式待解
中國提速城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造 改造資金建立多方共擔(dān)機(jī)制
多地老舊小區(qū)改造提質(zhì)增速 “資金”“管理”難題仍待解
當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬:老舊小區(qū)改造將帶動萬億級投資
老舊小區(qū)改造迎來“升級版”

網(wǎng)址: “資金共擔(dān)”破解老舊小區(qū)改造癥結(jié),社會資本搶灘萬億藍(lán)海? http://www.qpff.com.cn/newsview32451.html

推薦資訊