老舊小區(qū)改造正以看得見的速度推進(jìn)。7月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（簡(jiǎn)稱《意見》）再一次助推城市更新的速度，更為城市更新開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型指明了方向。

從2019至今，舊改接力棚改，從中央到地方相關(guān)政策不斷推出。2020年，3.9萬個(gè)舊改小區(qū)規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)一倍，預(yù)計(jì)拉動(dòng)1.2萬億元投資。

在舊改萬億藍(lán)海成為新風(fēng)口面前，改造資金何去何從？在業(yè)內(nèi)人士看來，《意見》提到的“社會(huì)力量合理共擔(dān)”“誰受益、誰出資”是破題關(guān)鍵，尤其是金融機(jī)構(gòu)的參與，為老舊小區(qū)的改造打開了一扇門。

改造時(shí)間表確定，今年新開工目標(biāo)完成超40%

7月20日，上述《意見》給出了老舊小區(qū)改造的時(shí)間表，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶。同時(shí)，明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制。

據(jù)各地初步摸查，目前全國(guó)需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人。這些城鎮(zhèn)老舊小區(qū)普遍存在設(shè)施不完善、衛(wèi)生環(huán)境差、社區(qū)服務(wù)設(shè)施配套不足、社區(qū)管理體系不健全等問題。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)既能保民生，又能穩(wěn)投資穩(wěn)就業(yè)，還能拉動(dòng)消費(fèi)的多贏工程。通過老舊小區(qū)改造，既解決城市管理“頑疾”，又有效緩解城市管理的各種矛盾，讓居民生活環(huán)境和設(shè)施都得到根本提升。

據(jù)悉，從2019年起，老舊小區(qū)改造開始全面起步。2019年4月份，住建部等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，首次將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補(bǔ)助資金支持。這也是繼2017年15個(gè)城市試點(diǎn)老舊小區(qū)改造后，將老舊小區(qū)改造推廣至全國(guó)的首個(gè)政策。

2019年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”。此時(shí)“城市更新”概念替代了之前的“棚戶區(qū)改造”。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士就預(yù)計(jì)，這將是2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新風(fēng)口。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城市建設(shè)司副司長(zhǎng)劉李峰在解讀《意見》時(shí)向媒體介紹，2019年7—8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同21個(gè)部門單位，深入近百個(gè)市縣，調(diào)研了200多個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。2019年10月，針對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中需要重點(diǎn)解決的問題，指導(dǎo)山東、浙江2省及上海、青島、寧波、合肥、福州、長(zhǎng)沙、蘇州、宜昌8市開展深化試點(diǎn)探索。由此，形成了一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，為《意見》起草奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

從目前來看，“受疫情影響，截至5月底，今年新開工的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目約為年度任務(wù)量的20%，但進(jìn)入6月后新開工項(xiàng)目快速增加，截至6月底，已達(dá)到40%以上?！眲⒗罘褰榻B說。

3.9萬個(gè)舊改小區(qū)環(huán)比增一倍，拉動(dòng)萬億投資

“今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)”，這一數(shù)字最早出現(xiàn)在4月14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，會(huì)議指出，今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比2019年增加一倍，重點(diǎn)改造2000年底前建成的住宅區(qū)。而這也成為改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。

而后，在今年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告中，再次提及新開工改造3.9萬個(gè)老舊小區(qū)。與此同時(shí)，中央及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)部委，以及各地政府連續(xù)出臺(tái)支持老舊小區(qū)改造的政策和規(guī)劃，2020年老舊小區(qū)改造計(jì)劃也相繼出臺(tái)。

據(jù)全聯(lián)城市更新分會(huì)統(tǒng)計(jì)，目前，全國(guó)絕大部分省份已出臺(tái)本年老舊小區(qū)改造目標(biāo)。從各省份規(guī)劃來看，部分地區(qū)推進(jìn)力度較大，如山東省計(jì)劃2020年底基本完成1995年前建成老舊小區(qū)改造任務(wù)，涉及居民40萬戶以上；遼寧省將對(duì)2000年之前建造的894個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行全面改造，共涉及居民35.8萬戶。

在北京，有關(guān)老舊小區(qū)政策的落地也極為迅速。5月14日，北京市印發(fā)《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》明確年內(nèi)開工老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目80個(gè)，完成老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目50個(gè)；5月20日，北京市人民政府印發(fā)《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊(cè)》；6月19日，北京市住建委公布今年首批老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目名單，名單涉及12個(gè)區(qū)，共153個(gè)項(xiàng)目；7月1日，北京發(fā)布了《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》。

2020年部分地區(qū)老舊小區(qū)改造計(jì)劃

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

此前據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步統(tǒng)計(jì)，截至2019年5月，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬個(gè)，建筑面積約為40億平方米。

而佳兆業(yè)發(fā)布的《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》顯示，中國(guó)房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率來計(jì)算，城市更新已經(jīng)迎來6萬億元級(jí)的嶄新市場(chǎng)。而隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場(chǎng)將變軌迎來一個(gè)新的10萬億大賽道。

另據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，3.9萬個(gè)舊改小區(qū)預(yù)計(jì)拉動(dòng)1.2萬億元左右的投資，至此新的萬億藍(lán)海被打開。

有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論稱，如果實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造預(yù)期目標(biāo)，其意義或不亞于“房改”。既是提升居住質(zhì)量，也解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量問題。

從《意見》給出的改造內(nèi)容來看，可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類。各地因地制宜確定改造內(nèi)容清單、標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)此，愿景集團(tuán)副總裁張恒斌認(rèn)為，《意見》兼顧了民生和發(fā)展的思路，這是一個(gè)導(dǎo)向型的文件，每個(gè)城市會(huì)因地制宜制定相關(guān)規(guī)則。

支持市場(chǎng)力量參與，建立改造資金共擔(dān)機(jī)制

從目前來看，老舊小區(qū)改造已經(jīng)迫在眉睫，不過，張大偉分析認(rèn)為，2000年前的房屋在很多城市的占比超過60%。特別是部分老舊房屋的電梯改造、上下水、強(qiáng)弱電、供暖、供氣管網(wǎng)、線纜等，都需要政策扶持和資金扶持。

在業(yè)內(nèi)人士看來，相比于棚戶區(qū)改造，老舊小區(qū)改造涉及的問題更多也更為復(fù)雜，因而難度也更大。此外，由于老舊小區(qū)改造牽涉面廣，單靠政府財(cái)政支出負(fù)擔(dān)過重，難以支撐大規(guī)模改造。

眾所周知，城市更新項(xiàng)目很多開發(fā)周期長(zhǎng)是因?yàn)橘Y金壓力大，開發(fā)后無法盈利，或者在前期就沒有商業(yè)模式，導(dǎo)致社會(huì)資本參與的積極性大大降低。

為此，《意見》提出，建立改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制。按照“誰受益、誰出資”原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造。支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)?；瘜?shí)施運(yùn)營(yíng)主體采取市場(chǎng)化方式，運(yùn)用公司信用類債券、項(xiàng)目收益票據(jù)等進(jìn)行債券融資。

同時(shí)，《意見》還要求，商業(yè)銀行依法合規(guī)對(duì)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項(xiàng)目提供信貸支持。通過政府采購(gòu)、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等社會(huì)力量參與設(shè)計(jì)、改造、運(yùn)營(yíng)。

值得關(guān)注的是，7月17日，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的大力推動(dòng)下，國(guó)家開發(fā)銀行與5省，中國(guó)建設(shè)銀行與9個(gè)城市分別簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，預(yù)計(jì)未來5年將向5省9市共提供4360億元貸款，重點(diǎn)支持市場(chǎng)力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。

對(duì)此，張大偉認(rèn)為，老舊小區(qū)改造過去存在的主要問題是資金來源和定義的問題，這次指導(dǎo)意見明確了這些問題。尤其是明確了資金來源，同時(shí)還要求落實(shí)稅費(fèi)減免等鼓勵(lì)政策，有利于加快改造的推動(dòng)。

張恒斌認(rèn)為，動(dòng)用社會(huì)力量實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造，對(duì)于從事城市更新的企業(yè)來說是一大利好。不僅破解了此前小區(qū)改造中遇到的問題，也調(diào)動(dòng)了社會(huì)企業(yè)的積極性。尤其是金融機(jī)構(gòu)的參與，為老舊小區(qū)的改造打開了一扇門。

“3.9萬個(gè)老舊小區(qū)改造，也將使物業(yè)企業(yè)迎來新機(jī)遇?！敝兄肝飿I(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟認(rèn)為，《意見》提到的社會(huì)力量參與進(jìn)來，意味著物業(yè)公司可以在老舊小區(qū)改造中分一杯羹，從小區(qū)未來的運(yùn)營(yíng)中有所收益。老舊小區(qū)改造是一個(gè)龐大的市場(chǎng)，對(duì)于物業(yè)公司來說“規(guī)模為王”，有助于物業(yè)公司迅速提升規(guī)模。

來源：新京報(bào)

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