老舊小區(qū)改造“誰來出錢” 引入社會(huì)資本仍需明晰盈利模式

來源：智能家居時(shí)間：2020-06-17 07:30

今年兩會(huì)，老舊小區(qū)改造寫入政府工作報(bào)告，但“誰來出錢”仍是其面臨的難題之一。

此時(shí)，“勁松模式”或許提供了一種解題思路。

2018年，北京勁松街道以勁松北社區(qū)作為老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，從設(shè)計(jì)規(guī)劃到施工改造，再從改建驗(yàn)收到后期物業(yè)管理，成功引入3000萬元社會(huì)資本進(jìn)入改造全程，成為北京首例引入社會(huì)力量參與老舊小區(qū)改造的典型案例，后被稱為“勁松模式”。

2020年政府工作報(bào)告明確3.9萬個(gè)老舊小區(qū)的改造目標(biāo)。全國各地正積極制定、推進(jìn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃，不僅要“量”更要“質(zhì)”。針對(duì)“資金”難題，正如住建部副部長黃艷所說，“積極創(chuàng)新城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造投融資機(jī)制”，引入社會(huì)資本活水是關(guān)鍵。

這一方面是由于老舊小區(qū)改造牽涉面廣，單靠政府財(cái)政支出負(fù)擔(dān)過重，難以支撐大規(guī)模改造。

貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)20城市（如下圖）的記錄小區(qū)數(shù)量為15.39萬個(gè)，其中樓齡20年以上的老舊小區(qū)數(shù)量為5.96萬個(gè)，老舊小區(qū)的占比近40%。老舊社區(qū)一般都集中在城市的老城區(qū)，以北京為例，逾8成老舊小區(qū)分布在城六區(qū)，西城近6成是老舊小區(qū)。

圖片來源：貝殼研究院

另一方面，老舊小區(qū)改造被業(yè)內(nèi)視為新的萬億藍(lán)海，在一系列扶持政策推動(dòng)下，社會(huì)資本有望通過盤活老舊小區(qū)找到新的盈利模式。

然而社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造并非一蹴而就。老舊小區(qū)改造既是民生工程，也是投資工程。專家指出，由于項(xiàng)目的盈利模式目前尚缺乏嚴(yán)格的論證，社會(huì)資本目前動(dòng)力不強(qiáng)，但在政策紅利的陸續(xù)釋放下，有望帶動(dòng)更多社會(huì)資本進(jìn)入。

“勁松模式”資本方和家生活科技執(zhí)行總裁王永生表示，整體來說老舊小區(qū)改造屬于回報(bào)周期長的項(xiàng)目，前期政府“扶上馬”，支付了一定的改造費(fèi)用。與此同時(shí)，街道授權(quán)企業(yè)對(duì)勁松北社區(qū)原有的自行車棚等閑置空間進(jìn)行改造提升，利用這些閑置資源實(shí)現(xiàn)增值。

“我們的初衷不是利用改造本身掙錢，而是希望通過把改造升級(jí)小區(qū)，利用公司優(yōu)勢為居民提供社區(qū)康養(yǎng)、大數(shù)據(jù)服務(wù)等深層次服務(wù)?！?王永生說。

此外，記者了解到，在實(shí)際參與改造的過程中，社會(huì)資本還面臨政策突破難、綜合協(xié)調(diào)難，改造后物業(yè)管理和維護(hù)難等問題。

王永生對(duì)此深有體會(huì)，在改造過程中，社區(qū)居民會(huì)對(duì)社會(huì)資本的參與目的有疑慮，為了打消這些顧慮，需要不斷開展路演與居民溝通?！吧鐓^(qū)改造方案、物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)定制等，每個(gè)事項(xiàng)都由居委會(huì)牽頭，通過反復(fù)與社區(qū)居民確認(rèn)達(dá)成共識(shí)，最終居民投票都實(shí)現(xiàn)‘雙過半’。”

據(jù)介紹，首個(gè)試點(diǎn)運(yùn)營成功后，其計(jì)劃今年陸續(xù)在北京通州玉橋街道、石景山魯古街道、大興棗園社區(qū)、西城真武廟以及山東的濟(jì)寧等區(qū)域開展老舊小區(qū)改造，并將根據(jù)各街道居民的具體需求因地制宜，實(shí)施不同的改造模式。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登在接受人民網(wǎng)采訪時(shí)建議，以往在公共設(shè)施建設(shè)中所采用的PPP模式可以運(yùn)用到老舊小區(qū)改建項(xiàng)目中來。

“可以借鑒以往部分城市村莊改造中所采取的商品房開發(fā)利用土地出讓使用權(quán)和安置房的代建權(quán)捆綁式招標(biāo)的開發(fā)模式，真正帶動(dòng)社會(huì)資本進(jìn)入‘舊改’中。” 姜先登說。

（來源：人民網(wǎng)）