記者觀察｜吸引社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造，要給空間利用政策“松綁”

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-07 06:30

如何讓社會(huì)資本更積極地參與老舊小區(qū)改造，是一大難題。

盡管當(dāng)前老舊小區(qū)改造還是以政府投資的基礎(chǔ)類改造為主，但隨著相關(guān)工作的進(jìn)一步推進(jìn)，“完善類”的改造如何推進(jìn)？社會(huì)資本的參與，將會(huì)越來(lái)越必不可少。

記者在采訪中注意到，盡管市場(chǎng)上已經(jīng)有一些成功的案例出現(xiàn)，但如何做好社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造，目前還沒(méi)有成熟的案例和思路出現(xiàn)，各方都還處在探索階段。

社會(huì)資本的參與將會(huì)推進(jìn)老舊小區(qū)的改造。圖為廣州市某舊小區(qū)電梯加裝施工現(xiàn)場(chǎng)。鄭迪坤攝

多種方式探索

“重單項(xiàng)設(shè)計(jì)、缺整體設(shè)計(jì)”，是國(guó)務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)、中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)理事長(zhǎng)仇保興指出的老舊小區(qū)改造的六大主要問(wèn)題之首。

記者注意到，在實(shí)踐中，社會(huì)資本的參與，“整合”是一個(gè)關(guān)鍵詞。

第一種整合，是整合某個(gè)單獨(dú)小區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，有一個(gè)項(xiàng)目公司來(lái)進(jìn)行投資、改造和運(yùn)營(yíng)的模式。

以北京老舊小區(qū)改造的某示范項(xiàng)目為例，該小區(qū)總建筑面積約20萬(wàn)平方米，居民3605戶，其中60歲以上老年人口占比超36%，其老舊小區(qū)綜合改造項(xiàng)目由某集團(tuán)整體承接和運(yùn)作。

這個(gè)項(xiàng)目，采取的是“整體承包”的模式。據(jù)了解，該集團(tuán)以自有資金投入，承包了這個(gè)小區(qū)的涉及公共空間、智能化、服務(wù)業(yè)態(tài)、社區(qū)文化四方面共30余項(xiàng)的改造工程，并包括加裝電梯。

相應(yīng)的，小區(qū)后續(xù)的物業(yè)管理、政府補(bǔ)貼、服務(wù)收費(fèi)、商業(yè)收費(fèi)等行為所形成的收益，也由該集團(tuán)取得。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，這一項(xiàng)目，當(dāng)前預(yù)計(jì)年收益在560萬(wàn)元左右，具體來(lái)看，物業(yè)服務(wù)費(fèi)197萬(wàn)元/年，停車管理費(fèi)120萬(wàn)元/年，運(yùn)營(yíng)便民設(shè)施收益192萬(wàn)元/年，而提供社會(huì)服務(wù)收益，則約為50萬(wàn)元/年。預(yù)計(jì)可在8-10年內(nèi)回收成本，實(shí)現(xiàn)盈利。

有老舊小區(qū)改造行業(yè)人士告訴記者，之所以選擇打包，是因?yàn)槿绻麊雾?xiàng)做，那么顯然有很多的改造項(xiàng)目，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)難以盈利，只能通過(guò)“打包”的方式，整體交由社會(huì)資本。而實(shí)際上，未來(lái)如果能夠?qū)⑦@些社區(qū)配套的長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)權(quán)，以資產(chǎn)包的形式，通過(guò)REITs等方式進(jìn)行再融資，對(duì)于社會(huì)資本進(jìn)入老舊小區(qū)改造，無(wú)疑是一大利好。

不過(guò)，也有研究者指出，該小區(qū)的改造模式能夠成功，帶有一定的特殊性。該小區(qū)面積大，住戶多，能夠形成消費(fèi)聚集效應(yīng)，同時(shí)又處在北京地理位置較好的街區(qū)，居民支付能力強(qiáng)，兩方面因素的共同作用下，使得企業(yè)投入資金后，通過(guò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)還能“有利可圖”。但放眼全國(guó)來(lái)看，老舊小區(qū)多修建于2000年以前，大多數(shù)都是建筑面積在1萬(wàn)平米以下的小區(qū)，甚至獨(dú)棟建筑，因此，其“打包”運(yùn)營(yíng)，能否讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利，盈利周期有多長(zhǎng)，還是一個(gè)疑問(wèn)。

因此，在這類改造的基礎(chǔ)上，還有另一種“整體打包”的模式。這類模式在湖北、河北的一些地級(jí)市有所嘗試，即由一家公司對(duì)多個(gè)老舊小區(qū)的改造業(yè)務(wù)進(jìn)行打包。同時(shí)地方政府會(huì)對(duì)單個(gè)小區(qū)、社區(qū)和城中村做整合，整合成便于改造的城市社區(qū)，方便企業(yè)對(duì)社區(qū)進(jìn)行改造提升。

不過(guò)，這類擴(kuò)區(qū)域的改造，既涉及城市規(guī)劃的調(diào)整，同時(shí)又涵蓋非住宅類建筑性質(zhì)轉(zhuǎn)化的城市更新問(wèn)題，因此相較單一的老舊小區(qū)改造更加復(fù)雜。

走通“城市更新+老舊小區(qū)改造”

多位受訪人士均向記者指出，不管是哪種社會(huì)資本的參與形式，規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)，諸多問(wèn)題橫亙于前。

上述研究者告訴記者，對(duì)于老舊小區(qū)的改造而言，社會(huì)資本要參與，就需要盈利。而現(xiàn)有的盈利模式來(lái)看，除了提升居民有償物業(yè)管理的意識(shí)和能力以外，更關(guān)鍵的在于對(duì)小區(qū)存量資源，尤其是存量空間的再利用。

其中，不管是停車場(chǎng)改建這類合理利用小區(qū)存量容積率的項(xiàng)目，還是過(guò)去一段時(shí)間在業(yè)內(nèi)引起廣泛討論的采取增加小區(qū)容積率的模式，即在老舊小區(qū)頂端“加蓋一層”出售的模式，都繞不開(kāi)相關(guān)規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)的制定和修改。不管是容積率、綠化，甚至采光，在相關(guān)文件沒(méi)有出臺(tái)之前，地方政府能做的權(quán)限也很小。

比如在北京，據(jù)記者了解，北京老舊小區(qū)改造的一個(gè)隱性同時(shí)也是硬性的規(guī)定是，老舊小區(qū)改造解決資金問(wèn)題，不能通過(guò)增加容積率、增加建筑面積的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。顯然，對(duì)于北京、上海這樣存在控制開(kāi)放強(qiáng)度、做減量發(fā)展的城市而言，通過(guò)增加容積率，提升社會(huì)資本參與積極性的方式，很難行得通。

再比如，修建停車設(shè)施，由于能產(chǎn)生穩(wěn)定的收入，是社會(huì)資本參與興趣較大的改造項(xiàng)目。但老舊小區(qū)空間本來(lái)就相對(duì)擁擠，相應(yīng)的綠化要求能否做一定的讓步？對(duì)于一些獨(dú)棟的老舊住宅來(lái)說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題又如何解決？聯(lián)合其他小區(qū)改造的話，又勢(shì)必涉及較為復(fù)雜的規(guī)劃修改問(wèn)題。

除了政策層面的障礙，居民層面推進(jìn)也有困難。有參與老舊小區(qū)改造的物業(yè)公司高管告訴記者，除了加裝電梯這種“日?！背镀さ捻?xiàng)目，在實(shí)際操作過(guò)程中，一些居民會(huì)認(rèn)為，小區(qū)的公共空間其實(shí)已經(jīng)由買房時(shí)購(gòu)買的公攤面積，其產(chǎn)權(quán)屬于購(gòu)房人共同所有，在此類公共空間上修建或改造的盈利性質(zhì)設(shè)施，交由相關(guān)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和盈利，顯然侵犯了購(gòu)房人的利益。

實(shí)際上，這也解釋了為什么很多房企現(xiàn)在大規(guī)模進(jìn)駐城市更新領(lǐng)域，卻對(duì)老舊小區(qū)改造鮮有問(wèn)津。城市更新被認(rèn)為本質(zhì)上還是通過(guò)對(duì)工業(yè)用地等非住宅用地其土地性質(zhì)的改動(dòng)，從而達(dá)到商業(yè)開(kāi)發(fā)的目的，開(kāi)發(fā)企業(yè)所要面臨的困難較少，商業(yè)邏輯也比較簡(jiǎn)單清晰，金融資金也相對(duì)容易進(jìn)入。而老舊小區(qū)改造要面臨的是更復(fù)雜的情況，涉及政府、銀行、業(yè)主、產(chǎn)權(quán)單位等多方面關(guān)系的處理，顯然需要更高的專業(yè)能力和技術(shù)要求。

另外，從資金角度而言，習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)高負(fù)債，單個(gè)項(xiàng)目周期在2-3年就能形成回款的房企來(lái)說(shuō)，能否適應(yīng)老舊小區(qū)改造8-10年甚至更長(zhǎng)的資金周期，顯然也是一大問(wèn)題。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果能走通“城市更新+老舊小區(qū)改造”的復(fù)合模式，在臨近小區(qū)的空間范圍內(nèi)，通過(guò)城市更新，為社會(huì)資本提供盈利服務(wù)的空間資源，或者能較好地實(shí)現(xiàn)“提升類”改造，但由于相關(guān)工作推進(jìn)較晚，目前還沒(méi)有較為成功的類似案例出現(xiàn)。

全國(guó)老舊小區(qū)改造半年報(bào)：鄭州、西安改造小區(qū)最多，杭州15萬(wàn)家庭“翻新”

（作者：宋興國(guó),蔣莎莎編輯：耿雁冰）

（責(zé)任編輯：冉笑宇）