記者觀察｜吸引社會資本參與老舊小區(qū)改造，要給空間利用政策“松綁”

來源：智能家居時間：2020-09-07 06:30

如何讓社會資本更積極地參與老舊小區(qū)改造，是一大難題。

盡管當前老舊小區(qū)改造還是以政府投資的基礎類改造為主，但隨著相關工作的進一步推進，“完善類”的改造如何推進？社會資本的參與，將會越來越必不可少。

記者在采訪中注意到，盡管市場上已經(jīng)有一些成功的案例出現(xiàn)，但如何做好社會資本參與老舊小區(qū)改造，目前還沒有成熟的案例和思路出現(xiàn)，各方都還處在探索階段。

社會資本的參與將會推進老舊小區(qū)的改造。圖為廣州市某舊小區(qū)電梯加裝施工現(xiàn)場。鄭迪坤攝

多種方式探索

“重單項設計、缺整體設計”，是國務院參事、住房和城鄉(xiāng)建設部原副部長、中國城市科學研究會理事長仇保興指出的老舊小區(qū)改造的六大主要問題之首。

記者注意到，在實踐中，社會資本的參與，“整合”是一個關鍵詞。

第一種整合，是整合某個單獨小區(qū)內的老舊小區(qū)改造項目，有一個項目公司來進行投資、改造和運營的模式。

以北京老舊小區(qū)改造的某示范項目為例，該小區(qū)總建筑面積約20萬平方米，居民3605戶，其中60歲以上老年人口占比超36%，其老舊小區(qū)綜合改造項目由某集團整體承接和運作。

這個項目，采取的是“整體承包”的模式。據(jù)了解，該集團以自有資金投入，承包了這個小區(qū)的涉及公共空間、智能化、服務業(yè)態(tài)、社區(qū)文化四方面共30余項的改造工程，并包括加裝電梯。

相應的，小區(qū)后續(xù)的物業(yè)管理、政府補貼、服務收費、商業(yè)收費等行為所形成的收益，也由該集團取得。21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，這一項目，當前預計年收益在560萬元左右，具體來看，物業(yè)服務費197萬元/年，停車管理費120萬元/年，運營便民設施收益192萬元/年，而提供社會服務收益，則約為50萬元/年。預計可在8-10年內回收成本，實現(xiàn)盈利。

有老舊小區(qū)改造行業(yè)人士告訴記者，之所以選擇打包，是因為如果單項做，那么顯然有很多的改造項目，對于企業(yè)來說難以盈利，只能通過“打包”的方式，整體交由社會資本。而實際上，未來如果能夠將這些社區(qū)配套的長效運營權，以資產(chǎn)包的形式，通過REITs等方式進行再融資，對于社會資本進入老舊小區(qū)改造，無疑是一大利好。

不過，也有研究者指出，該小區(qū)的改造模式能夠成功，帶有一定的特殊性。該小區(qū)面積大，住戶多，能夠形成消費聚集效應，同時又處在北京地理位置較好的街區(qū)，居民支付能力強，兩方面因素的共同作用下，使得企業(yè)投入資金后，通過運營服務還能“有利可圖”。但放眼全國來看，老舊小區(qū)多修建于2000年以前，大多數(shù)都是建筑面積在1萬平米以下的小區(qū)，甚至獨棟建筑，因此，其“打包”運營，能否讓企業(yè)實現(xiàn)盈利，盈利周期有多長，還是一個疑問。

因此，在這類改造的基礎上，還有另一種“整體打包”的模式。這類模式在湖北、河北的一些地級市有所嘗試，即由一家公司對多個老舊小區(qū)的改造業(yè)務進行打包。同時地方政府會對單個小區(qū)、社區(qū)和城中村做整合，整合成便于改造的城市社區(qū)，方便企業(yè)對社區(qū)進行改造提升。

不過，這類擴區(qū)域的改造，既涉及城市規(guī)劃的調整，同時又涵蓋非住宅類建筑性質轉化的城市更新問題，因此相較單一的老舊小區(qū)改造更加復雜。

走通“城市更新+老舊小區(qū)改造”

多位受訪人士均向記者指出，不管是哪種社會資本的參與形式，規(guī)劃、標準、產(chǎn)權，諸多問題橫亙于前。

上述研究者告訴記者，對于老舊小區(qū)的改造而言，社會資本要參與，就需要盈利。而現(xiàn)有的盈利模式來看，除了提升居民有償物業(yè)管理的意識和能力以外，更關鍵的在于對小區(qū)存量資源，尤其是存量空間的再利用。

其中，不管是停車場改建這類合理利用小區(qū)存量容積率的項目，還是過去一段時間在業(yè)內引起廣泛討論的采取增加小區(qū)容積率的模式，即在老舊小區(qū)頂端“加蓋一層”出售的模式，都繞不開相關規(guī)劃、標準和法律法規(guī)的制定和修改。不管是容積率、綠化，甚至采光，在相關文件沒有出臺之前，地方政府能做的權限也很小。

比如在北京，據(jù)記者了解，北京老舊小區(qū)改造的一個隱性同時也是硬性的規(guī)定是，老舊小區(qū)改造解決資金問題，不能通過增加容積率、增加建筑面積的方式來實現(xiàn)。顯然，對于北京、上海這樣存在控制開放強度、做減量發(fā)展的城市而言，通過增加容積率，提升社會資本參與積極性的方式，很難行得通。

再比如，修建停車設施，由于能產(chǎn)生穩(wěn)定的收入，是社會資本參與興趣較大的改造項目。但老舊小區(qū)空間本來就相對擁擠，相應的綠化要求能否做一定的讓步？對于一些獨棟的老舊住宅來說，這個問題又如何解決？聯(lián)合其他小區(qū)改造的話，又勢必涉及較為復雜的規(guī)劃修改問題。

除了政策層面的障礙，居民層面推進也有困難。有參與老舊小區(qū)改造的物業(yè)公司高管告訴記者，除了加裝電梯這種“日常”扯皮的項目，在實際操作過程中，一些居民會認為，小區(qū)的公共空間其實已經(jīng)由買房時購買的公攤面積，其產(chǎn)權屬于購房人共同所有，在此類公共空間上修建或改造的盈利性質設施，交由相關企業(yè)運營和盈利，顯然侵犯了購房人的利益。

實際上，這也解釋了為什么很多房企現(xiàn)在大規(guī)模進駐城市更新領域，卻對老舊小區(qū)改造鮮有問津。城市更新被認為本質上還是通過對工業(yè)用地等非住宅用地其土地性質的改動，從而達到商業(yè)開發(fā)的目的，開發(fā)企業(yè)所要面臨的困難較少，商業(yè)邏輯也比較簡單清晰，金融資金也相對容易進入。而老舊小區(qū)改造要面臨的是更復雜的情況，涉及政府、銀行、業(yè)主、產(chǎn)權單位等多方面關系的處理，顯然需要更高的專業(yè)能力和技術要求。

另外，從資金角度而言，習慣了高周轉高負債，單個項目周期在2-3年就能形成回款的房企來說，能否適應老舊小區(qū)改造8-10年甚至更長的資金周期，顯然也是一大問題。

也有觀點認為，如果能走通“城市更新+老舊小區(qū)改造”的復合模式，在臨近小區(qū)的空間范圍內，通過城市更新，為社會資本提供盈利服務的空間資源，或者能較好地實現(xiàn)“提升類”改造，但由于相關工作推進較晚，目前還沒有較為成功的類似案例出現(xiàn)。

全國老舊小區(qū)改造半年報：鄭州、西安改造小區(qū)最多，杭州15萬家庭“翻新”

（作者：宋興國,蔣莎莎編輯：耿雁冰）

（責任編輯：冉笑宇）