今年，老舊小區(qū)改造成為中央以及各地政府的“高頻詞”。兩會(huì)政府工作報(bào)告提到，2020年擬新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。

今年4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需”。5月，北京市印發(fā)了《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》，明確北京市年內(nèi)開工老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目80個(gè)，完成老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目50個(gè)、固定資產(chǎn)投資12.8億元。

種種跡象表明，北京乃至全國(guó)老舊小區(qū)綜合整治及改造拉開序幕。但是面對(duì)資金需求大、投資回報(bào)不高等現(xiàn)狀，如何建立“微利可持續(xù)”的商業(yè)模式？如何提高社會(huì)資本的參與度？新京報(bào)記者特邀請(qǐng)業(yè)界人士為老舊小區(qū)煥發(fā)“生機(jī)”探尋長(zhǎng)效機(jī)制。今年，對(duì)于全國(guó)3.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，也將面臨“舊貌換新顏”的巨變。

【圓桌嘉賓】

夏子清 全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和既有建筑改造分會(huì)秘書長(zhǎng)

劉楚 北京愿景集團(tuán)城市更新事業(yè)部總經(jīng)理

苑承建 建誠(chéng)晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人

許小樂(lè) 貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師

胡軍（化名） 老舊小區(qū)改造資深人士

【核心觀點(diǎn)】

1、老舊小區(qū)改造將為房地產(chǎn)、物業(yè)管理、電梯及停車設(shè)備、養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、助餐、保潔等行業(yè)帶來(lái)利好。

2、這一輪老舊小區(qū)改造迫切需要解決市場(chǎng)化、金融化的問(wèn)題，真正把老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的“微利可持續(xù)”商業(yè)模型建立起來(lái)。

3、居民出一部分，政府投入一部分，改造企業(yè)投入一部分。通過(guò)“政府扶持帶動(dòng)、企業(yè)融資共建、居民參與受益”的模式，建立多方資金共擔(dān)的機(jī)制。

4、設(shè)置物業(yè)扶持期與物業(yè)扶持項(xiàng)目，允許物業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)低效空間資源加以改造，以特許經(jīng)營(yíng)使用方式發(fā)掘小區(qū)存量空間商業(yè)價(jià)值，獲取合理收益。

【業(yè)界對(duì)話】

北京老舊小區(qū)改造資金需求巨大

Q1：北京老舊小區(qū)綜合整治已經(jīng)拉開序幕。市場(chǎng)空間有多大？

夏子清：老舊小區(qū)改造具有“保民生”和“擴(kuò)內(nèi)需”的特點(diǎn)。此次改造對(duì)于居民改善生活質(zhì)量有著積極的推動(dòng)作用。老舊小區(qū)改造同樣有利于“穩(wěn)投資”。除了要更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯外，還要健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車場(chǎng)、無(wú)障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。因此，老舊小區(qū)改造將為房地產(chǎn)行業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)、電梯及停車設(shè)備、養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、助餐、保潔等行業(yè)帶來(lái)利好。老舊小區(qū)改造有望成為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

劉楚：北京市現(xiàn)有建設(shè)于1999年以前的老舊小區(qū)約2.3億平方米，已經(jīng)陸續(xù)到了迫切需要改造的階段，而1999年以后建成的小區(qū)市場(chǎng)規(guī)模也達(dá)到2億平方米，若商品房以每年2%的更新率計(jì)算，每年也有400萬(wàn)平方米的新增改造任務(wù)。以愿景集團(tuán)前期改造經(jīng)驗(yàn)估算，老舊小區(qū)如涉及到樓體、小市政管線、公共區(qū)域等整體性改造，需求改造成本約為1000元/平方米，因此北京市舊改領(lǐng)域資金需求巨大。新一輪老舊小區(qū)改造對(duì)參與企業(yè)提出了新的能力要求，就是對(duì)于老舊小區(qū)改造應(yīng)當(dāng)具備資金拉動(dòng)、設(shè)計(jì)改造、長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)性能力。

許小樂(lè)：據(jù)貝殼研究院估算，當(dāng)前北京有1100多個(gè)無(wú)物業(yè)管理、無(wú)電梯、無(wú)停車場(chǎng)的老舊社區(qū)，社區(qū)平均10萬(wàn)平方米，按照一個(gè)社區(qū)投入3000萬(wàn)元計(jì)算，將帶動(dòng)最少330億元的投資需求。

胡軍：北京老舊小區(qū)包括北京市的老舊小區(qū)，以及中央部委及央企的老舊小區(qū)，數(shù)量較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市屬老舊小區(qū)約有2700個(gè)左右，建筑面積約為1.4億平方米。如果按照北京老舊小區(qū)改造每平方米需要約1000元的資金計(jì)算，加上材料人工漲價(jià)及加項(xiàng)等因素，對(duì)應(yīng)的改造總額達(dá)1500億元。如果再加上智能社區(qū)的新基建擴(kuò)容投入，投資額度預(yù)計(jì)至少達(dá)到2000億元左右。

改造籌資渠道單一，政府財(cái)政壓力大

Q2：老舊小區(qū)改造的核心內(nèi)容包括什么？老舊小區(qū)改造為什么進(jìn)度緩慢？

胡軍：目前老舊小區(qū)改造內(nèi)容主要分三大類：一是保基本的配套設(shè)施，包括水、電、氣、路等；二是提升類的基礎(chǔ)設(shè)施，包括公共活動(dòng)場(chǎng)地、配建停車場(chǎng)、物業(yè)用房等；三是完善公共服務(wù)類的內(nèi)容，包括養(yǎng)老、撫幼、文化室等設(shè)施。不同城市由于改造需求等方面的不同，以及人工和材料等成本的差異，需要的成本大不一樣。老舊小區(qū)單位面積拉動(dòng)的投資不大，但全國(guó)老舊小區(qū)改造面積巨大，整體產(chǎn)生的投資是非常客觀的。老舊小區(qū)改造緩慢的原因包括多方面，其中老舊小區(qū)改造需要協(xié)調(diào)煤水電等多個(gè)職能部門，還有改造資金籌集渠道單一。有些小區(qū)由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)難度大。

苑承建：老舊小區(qū)改造從流程上來(lái)看需要居民表決通過(guò)，多數(shù)需要雙過(guò)半（戶數(shù)、面積），很多老舊小區(qū)居民對(duì)公共事務(wù)參與率低，而且居民意見不統(tǒng)一時(shí)有發(fā)生，協(xié)調(diào)居民時(shí)間長(zhǎng)，難度大。此外，以前的一些政策也有所制約，比如加裝電梯的一票否決制等。

劉楚：老舊小區(qū)改造的內(nèi)容豐富，大規(guī)模展開必將對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，但也要看到，過(guò)去老舊小區(qū)改造主要采取政府包攬、工程主導(dǎo)的工作方式，這就意味著巨大的投資都要由政府財(cái)政來(lái)承擔(dān)，對(duì)于各級(jí)財(cái)政來(lái)說(shuō)，壓力巨大。

許小樂(lè)：住宅專項(xiàng)維修資金不足以支撐老舊小區(qū)改造。對(duì)于大部分老舊小區(qū)而言，維修資金數(shù)額較少，有的小區(qū)甚至沒(méi)有維修資金。目前我國(guó)大部分城市的老舊小區(qū)改造主要依靠財(cái)政撥款，但隨著時(shí)間的推移老舊小區(qū)數(shù)量會(huì)進(jìn)一步增加，且建筑時(shí)間越長(zhǎng)其維修和維護(hù)成本越高，單純依靠財(cái)政撥款長(zhǎng)期來(lái)看不可持續(xù)。而且將財(cái)政補(bǔ)貼用于私人產(chǎn)權(quán)的房屋維修改造，還涉及社會(huì)公平性的問(wèn)題。

急需建立“微利可持續(xù)”商業(yè)模式

Q3：當(dāng)前積極參與老舊小區(qū)改造的企業(yè)并不多，老舊小區(qū)改造存在什么難點(diǎn)？在改造過(guò)程中，主要的瓶頸是什么？

夏子清：目前，老舊小區(qū)改造主要面臨資金瓶頸。老舊小區(qū)改造的資金難點(diǎn)主要表現(xiàn)在居民出資難，還有市場(chǎng)化融資機(jī)制模式尚不完善。老舊小區(qū)改造不同于房地產(chǎn)開發(fā)，投資需要長(zhǎng)錢，回報(bào)過(guò)程漫長(zhǎng)，企業(yè)投入很難短期收回。此外，單個(gè)小區(qū)或單棟住宅樓改造難以進(jìn)行，需要通過(guò)成片區(qū)改造，整合周邊閑置資源，達(dá)到資金平衡的效果。

苑承建：老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化、公共區(qū)域缺乏管理等導(dǎo)致改造資金需求較高，但多數(shù)老舊小區(qū)受條件限制，公共區(qū)域資源普遍不足，企業(yè)參與改造后，可正常增加收入的地方有限。即使可以作為物業(yè)管理服務(wù)提供方介入改造，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低。

劉楚：與棚改等城市改造模式相比，過(guò)去多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為老舊小區(qū)改造的商業(yè)模型不成立，難以吸引社會(huì)資本的投資。從我們前期調(diào)研情況看，稟賦條件較好的老舊小區(qū)更新改造后產(chǎn)生的現(xiàn)金流，主要來(lái)自小區(qū)內(nèi)閑置低效空間的運(yùn)營(yíng)收費(fèi)、物業(yè)管理收費(fèi)、停車管理收費(fèi)以及隨后可能產(chǎn)生的入戶服務(wù)收費(fèi)、養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)，具有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)精耕細(xì)作才有可能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)周期低盈利；而大多數(shù)老舊小區(qū)受地區(qū)發(fā)展度、人流活躍度、區(qū)位、房屋質(zhì)量等因素影響，僅依靠小區(qū)內(nèi)資源基本無(wú)法平衡社會(huì)資本投資。這些因素導(dǎo)致了很多企業(yè)參與的積極性不高，因此，這一輪老舊小區(qū)改造迫切需要解決市場(chǎng)化、金融化的問(wèn)題，真正把老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的“微利可持續(xù)”商業(yè)模型建立起來(lái)。

許小樂(lè)：老舊小區(qū)一般產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，比如存在老公房、房改房、商品房等，一些房屋因歷史原因難以找到產(chǎn)權(quán)主體，因此，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)改造的難度大。目前社會(huì)力量主要通過(guò)與街道辦事處簽訂框架戰(zhàn)略協(xié)議的方式參與社區(qū)改造項(xiàng)目，企業(yè)參與通道存在一定障礙。此外，老舊小區(qū)改造需要獲得長(zhǎng)周期、低成本銀行融資產(chǎn)品和社會(huì)資本支持。而目前企業(yè)投資部分缺少政府審批文件等，與金融機(jī)構(gòu)既有的審批程序性條件難以匹配，在申請(qǐng)貸款過(guò)程中會(huì)遇到障礙。

政府、居民、社會(huì)資本參與，建立多方共擔(dān)機(jī)制

Q4：如何建立資金共擔(dān)等長(zhǎng)效機(jī)制，為老舊小區(qū)改造提速？

夏子清：需要挖潛老舊小區(qū)內(nèi)部空間，推進(jìn)政府與企業(yè)之間的合作改造，降低市場(chǎng)成本投入，給予市場(chǎng)合理的獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)稅優(yōu)惠，適度放松老舊小區(qū)改造的規(guī)劃管制。比如，提供超出規(guī)定的公共空間、公共服務(wù)設(shè)施、成規(guī)模停車空間等，給予一定的空間運(yùn)營(yíng)稅收減免，或提供直接的資金獎(jiǎng)助等。

同時(shí)，打破就單個(gè)小區(qū)尋找出路的孤立思維，探索更大范圍或“新舊捆綁”等資金平衡機(jī)制。通過(guò)片區(qū)統(tǒng)籌，從更大空間內(nèi)進(jìn)行多個(gè)更新項(xiàng)目的整體改造策劃，則更加容易達(dá)成整體平衡，從而吸引市場(chǎng)主體參與。此外，通過(guò)物業(yè)管理，業(yè)主委員會(huì)和公共維修基金的聯(lián)動(dòng)，鼓勵(lì)原單位或居民集資進(jìn)行小區(qū)改造。也可以進(jìn)行合理的住房產(chǎn)權(quán)調(diào)整和租售改革，增加居民出資意愿。

劉楚：改造提速的核心是建立政府、居民、產(chǎn)權(quán)單位、社會(huì)資本合理共擔(dān)改造資金機(jī)制。要看到，老舊小區(qū)改造一定程度上具有長(zhǎng)期惠民型社會(huì)事業(yè)的屬性，在財(cái)務(wù)上具有盈虧平衡周期長(zhǎng)、項(xiàng)目利潤(rùn)率低、需長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)才能獲益的特征，這就需要圍繞這個(gè)核心創(chuàng)新政策工具、金融工具、技術(shù)工具和治理工具，為社會(huì)資本的進(jìn)入創(chuàng)設(shè)一個(gè)友好型環(huán)境。

在金融創(chuàng)新上，探索在銀行政策性貸款、社會(huì)公募融資、財(cái)政稅收政策、老舊小區(qū)更改工程政策審批方面給予定點(diǎn)傾斜；實(shí)施PPP、特許經(jīng)營(yíng)等，允許社會(huì)資本以老舊小區(qū)改造獲得的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)權(quán)為質(zhì)押進(jìn)行融資等，推動(dòng)將城市更新和老舊小區(qū)改造列入城市投資引導(dǎo)基金支持范圍。

在模式探索上，對(duì)于規(guī)模體量較大、內(nèi)部具有較多低效可利用空間資源、配套設(shè)施等老舊小區(qū)，落地以“勁松模式”為代表的小區(qū)內(nèi)自平衡模式試點(diǎn)項(xiàng)目。對(duì)于分散的樓房或者規(guī)模體量較小、內(nèi)部可利用資源較少的老舊小區(qū)，通過(guò)更大區(qū)域資源統(tǒng)籌平衡、跨區(qū)域資源組合平衡，做到“肥瘦搭配”。

許小樂(lè)：應(yīng)該明確準(zhǔn)入條件，對(duì)民營(yíng)企業(yè)同等待遇。探索參照政府特許經(jīng)營(yíng)、PPP、ROT、BOT等政企合作模式，靈活采取政府委托、招投標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式，建立社會(huì)力量進(jìn)入老舊社區(qū)改造項(xiàng)目的科學(xué)方式和長(zhǎng)效機(jī)制。此外，用好住宅專項(xiàng)維修資金緩解財(cái)政壓力。沒(méi)有維修基金的老舊社區(qū)，通過(guò)由產(chǎn)權(quán)單位一次性出資、房改房和二次上市房業(yè)主按比例繳納、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理參與等方式，建立老舊社區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金維修基金。

在創(chuàng)新融資機(jī)制，政策性金融支持方面，支持社會(huì)力量通過(guò)質(zhì)押老舊小區(qū)更新改造項(xiàng)目的收益權(quán)及其他合法權(quán)益方式。對(duì)于老舊小區(qū)更新改造形成具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的非產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)，提供針對(duì)性優(yōu)惠擔(dān)保費(fèi)率，降低擔(dān)保資產(chǎn)抵押和擔(dān)保措施限制，研究制定政策性擔(dān)保公司等專項(xiàng)支持工作政策。

胡軍：居民出一部分，政府投入一部分，改造企業(yè)投入一部分。通過(guò)“政府扶持帶動(dòng)、企業(yè)融資共建、居民參與受益”的模式，堅(jiān)持“居民、政府和改造企業(yè)各方共擔(dān)、財(cái)政配資和市場(chǎng)化運(yùn)作并存”的原則，建立居民、市場(chǎng)、政府多方資金共擔(dān)的機(jī)制。

導(dǎo)入物業(yè)“保鮮”，培養(yǎng)居民繳物業(yè)費(fèi)意識(shí)

Q5：北京市提出探索老舊小區(qū)綜合整治后長(zhǎng)效管理機(jī)制，試點(diǎn)探索社會(huì)力量參與后期管理模式。您認(rèn)為老舊小區(qū)如何實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的導(dǎo)入？

劉楚：專業(yè)物業(yè)管理的缺失一直都是困擾老舊小區(qū)治理提升的難題，也是居民關(guān)心的首要問(wèn)題。日前實(shí)施的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)于解決老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)難題，提供了有力的政策依據(jù)和實(shí)踐指南。

在實(shí)踐中，需要關(guān)注居民參與及付費(fèi)意識(shí)培養(yǎng)問(wèn)題。由于老舊小區(qū)物業(yè)一直是“政府兜底、街道代管”，居民雖然對(duì)于社區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀并不滿意，但也缺乏付費(fèi)意識(shí)。因此，需要從根本上解決居民接受度的問(wèn)題，這需要企業(yè)積極承擔(dān)責(zé)任，以“先服務(wù)、再體驗(yàn)、后收費(fèi)”的方式，讓居民先感受到環(huán)境與服務(wù)提升的切身變化，再開始啟動(dòng)收費(fèi)工作。另外，老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)分散，居民訴求常態(tài)找不到反饋主體，因此，針對(duì)多產(chǎn)權(quán)單位的老舊小區(qū)物業(yè)管理，要注意權(quán)責(zé)統(tǒng)一，產(chǎn)權(quán)單位要與物業(yè)公司合理劃分責(zé)任區(qū)域以及對(duì)應(yīng)的權(quán)益，深化解決多產(chǎn)權(quán)、多物業(yè)主體老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)問(wèn)題。

胡軍：老舊小區(qū)的長(zhǎng)效機(jī)制就是在改造后，做好后續(xù)的小區(qū)的管理工作，通過(guò)專業(yè)的物業(yè)管理來(lái)保持改造效果。建立規(guī)范、安全、專業(yè)的物業(yè)管理工作。沒(méi)有公共維修基金的小區(qū)做好補(bǔ)交，堅(jiān)持改造與管理同步實(shí)施，同時(shí)，堅(jiān)持業(yè)主繳費(fèi)與政府扶持相結(jié)合。

夏子清：運(yùn)用社區(qū)治理渠道，建立長(zhǎng)效維護(hù)機(jī)制。比如通過(guò)問(wèn)卷發(fā)放、入戶調(diào)查、深度訪談等方式，提高居民參與度；還可以通過(guò)社區(qū)“共商共建共治”強(qiáng)化居民繳費(fèi)意識(shí)，推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)接管的順利開展。

許小樂(lè)：讓居民參與物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)、老樓加裝電梯等事項(xiàng)，共商共議爭(zhēng)取居民響應(yīng)和支持。設(shè)置物業(yè)扶持期與物業(yè)扶持項(xiàng)目，允許物業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)低效空間資源加以改造，以特許經(jīng)營(yíng)使用方式發(fā)掘小區(qū)存量空間商業(yè)價(jià)值，幫助物業(yè)公司獲取合理收益。

來(lái)源：新京報(bào)

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