拆遷遇到“釘子戶”怎么破?深圳:搬遷協(xié)議簽訂超95%的,可由

據(jù)深圳市人大常委會官網(wǎng)消息,7月20日,《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》(簡稱《征求意見稿》)全文發(fā)布,《征求意見稿》對于一直困擾深圳城市更新的搬遷難等問題提出了破解方案。

此前,只要一戶不同意,舊改項(xiàng)目就難以施行,此次征求意見稿中提出了個別征收模式,即:當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的,市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實(shí)施個別征收。

征求意見截至日期為2020年8月3日。

搬遷協(xié)議簽訂超過95% 政府可對未簽約部分啟動個別征收

根據(jù)深圳目前的規(guī)定,必須100%業(yè)主、100%的面積同意并簽署《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》方能確認(rèn)實(shí)施主體。然而在現(xiàn)實(shí)中,要求取得100%的業(yè)主同意補(bǔ)償安置方案十分困難,這也在一定程度上催生了一些“釘子戶”。

針對搬遷難,《征求意見稿》提出 “個別征收+行政訴訟”的解決方案。當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的,市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實(shí)施個別征收。對征收決定不服的,可以向人民法院提起行政訴訟。

《征求意見稿》還提到,政府實(shí)施個別征收的,按照套內(nèi)面積1:1置換或者進(jìn)行貨幣補(bǔ)償確定征收標(biāo)準(zhǔn)。政府實(shí)施個別征收取得的物業(yè)權(quán)利,在不低于原有搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,由政府相關(guān)部門與市場主體重新協(xié)商簽訂補(bǔ)償方案。

舊住宅區(qū)滿20年方可申報更新

根據(jù)《征求意見稿》,合法舊工業(yè)區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)建筑物建成年限15年以上,住宅區(qū)建筑物建成年限20年以上,且滿足下列條件之一可以申報更新:(一)需落實(shí)規(guī)劃的重大城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施;(二)年久失修或經(jīng)維修后仍無法滿足使用要求,存在嚴(yán)重安全隱患;(三)使用功能不齊全,配套設(shè)施不完善,經(jīng)評估后亟須拆除重建的。對于建成年限不足的舊工業(yè)區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)、舊住宅區(qū),經(jīng)鑒定危房等級為D級的,經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后可以納入拆除重建類城市更新單元計劃。

申報城市更新單元計劃時,舊住宅區(qū)所在地塊,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積95%以上且占總?cè)藬?shù)95%以上的業(yè)主同意。自發(fā)布征集意愿公告之日起12個月內(nèi)未達(dá)到城市更新意愿要求的,3年內(nèi)禁止納入城市更新單元計劃。

圖片來源:每經(jīng)記者 劉玲 攝

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不低于套內(nèi)面積1:1

當(dāng)前,深圳市舊改中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商,并通過簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定。為了合理引導(dǎo)市場預(yù)期,《征求意見稿》規(guī)定了法定最低搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式,由權(quán)利主體自愿選擇。

其中,舊住宅區(qū)合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的,按照套內(nèi)面積不少于1∶1的比例進(jìn)行補(bǔ)償,產(chǎn)權(quán)置換面積因誤差導(dǎo)致不足的,由市場主體按照該項(xiàng)目商品房備案銷售價賠償;超出面積誤差在3%以內(nèi)的,物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超面積部分的房價;采用異地產(chǎn)權(quán)置換的,安置房面積按照與原地產(chǎn)權(quán)置換等價值原則進(jìn)行折算;采用貨幣補(bǔ)償?shù)?,貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照我市房屋征收相關(guān)規(guī)定確定。公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的,按照套內(nèi)面積1∶1或者建筑面積1∶1.2的比例進(jìn)行補(bǔ)償。

開發(fā)商擅自征集舊改意愿可被處罰200萬元~300萬元

《征求意見稿》規(guī)定,舊住宅區(qū)的更新由轄區(qū)街道辦事處負(fù)責(zé)申報,企業(yè)不得擅自在舊住宅區(qū)開展現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集等城市更新單元計劃申報前期工作,否則可被處以200萬元以上300萬元以下罰款。

這也堵住了開發(fā)商私自進(jìn)入小區(qū),開展舊改愿意征集的市場亂象。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合深圳人大常委會、深圳特區(qū)報等

封面圖片來源:每經(jīng)記者 劉玲 攝

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