重要!三件大事基本定調(diào)2020該炒股,還是該買(mǎi)房

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-21 16:44

新的一周，三件大事立馬撲面而來(lái)。

第一件事，7月20日，是LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）月度調(diào)整的日子。不過(guò)很遺憾，如上周杠桿地產(chǎn)預(yù)測(cè)的，可能本月LPR不會(huì)做調(diào)整。

最終確實(shí)如此。

加上近期深圳明顯收緊調(diào)控，樓市轉(zhuǎn)向的聲音不絕于耳。詳見(jiàn)杠桿游戲所寫(xiě)《經(jīng)濟(jì)筑底！樓市夜壺歇業(yè)、股市回調(diào)，我們?cè)撛趺崔k？》（7月16日）。

第二件事，國(guó)辦掛網(wǎng)《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》。意見(jiàn)提出，“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

第三件事，股市強(qiáng)勢(shì)反彈，滬指報(bào)收3314.15點(diǎn)，上漲3.11%，多個(gè)板塊再次爆發(fā)。

看完這三件事，什么感覺(jué)？我做了個(gè)簡(jiǎn)單總結(jié)：股市再爆發(fā)！樓市一個(gè)壞消息，一個(gè)非普惠好消息。

還要不要投資房子，股票買(mǎi)不買(mǎi)？具體分析如下。

不要幻想，2020年貨幣最寬松周期，大概率結(jié)束了，樓市“房住不炒”是主基調(diào)

連續(xù)三月未下調(diào)！最新出爐的7月LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）依然保持不變。

根據(jù)上海外匯交易中心公布，7月LPR一年期報(bào)3.85%、五年期報(bào)4.65%，如期未見(jiàn)下調(diào)，上周央行平價(jià)續(xù)做一年期MLF，利率持平報(bào)2.95%。

今年4月1年期、5年期下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)、10個(gè)基點(diǎn)之后，LPR至此3個(gè)月，再無(wú)變動(dòng)。

6月18日，杠桿游戲即寫(xiě)了文章《國(guó)常會(huì)、陸家嘴接連發(fā)聲！樓市股市新信號(hào)》，在這篇文章中，我注意到，金融監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)要珍惜正常的貨幣政策環(huán)境。

利率在任何國(guó)家都是明確的信號(hào)，所以不要聽(tīng)極端唱多、炒樓的聲音。理性、客觀才能做好投資決策。

在杠桿地產(chǎn)看來(lái)，二季度經(jīng)濟(jì)的反彈、回正，貨幣大寬松取得效果，樓市夜壺最光榮的使命，近期告一段落不奇怪。

當(dāng)然市場(chǎng)是需要錢(qián)的，降準(zhǔn)或定向降準(zhǔn)等辦法，還是可能的，但多半是克制的。

其實(shí)央行和國(guó)統(tǒng)局話都說(shuō)得很直白了：下半年會(huì)根據(jù)形勢(shì)發(fā)展，根據(jù)“六穩(wěn)”的實(shí)現(xiàn)情況和“六?！比蝿?wù)落實(shí)情況作出適度調(diào)整。

買(mǎi)房的熱情，在部分大城市，前幾個(gè)月已經(jīng)點(diǎn)燃。在《經(jīng)濟(jì)筑底！樓市夜壺歇業(yè)、股市回調(diào)，我們?cè)撛趺崔k？》（7月16日）一文中，杠桿游戲說(shuō)，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)上半年最亮的星。

星星總不能白天、黑夜都亮，也要休息，你懂的。深圳的“715新政”就是轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

剩下的，2020下半年，總體上消化前期寬松政策，輔之以財(cái)政努力、（新）基建等，完成全年目標(biāo)，差不多。

過(guò)寬松、繼續(xù)寬松，是不行的，房地產(chǎn)絕對(duì)要失控?；蛘叻康禺a(chǎn)不失控，某種資產(chǎn)價(jià)格，注定會(huì)膨脹。管一管正常的。

其實(shí)，總體來(lái)說(shuō)，下半年依然低息、寬貨幣為主，只是收斂一點(diǎn)。

國(guó)常會(huì)也說(shuō)了，金融機(jī)構(gòu)今年要讓利1.5萬(wàn)億元，利息差少賺點(diǎn)，該降的息需要時(shí)還是得降。

5、6、7月LPR都未作調(diào)整，那么8月是不是調(diào)整可能反倒增加？

新舊改準(zhǔn)備大干一場(chǎng)，利好老城區(qū)，部分新區(qū)投資一定要慎重

4月14日，國(guó)常會(huì)專門(mén)開(kāi)會(huì)談過(guò)舊改。今年的目標(biāo)當(dāng)時(shí)就明確提出，杠桿地產(chǎn)當(dāng)時(shí)寫(xiě)了文章《翻倍！中央再提舊改，千萬(wàn)別誤讀了！》。

總的來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)是利好的。但一定要明白，舊改不是棚改。這次文件，核心就是改善老小區(qū)環(huán)境和配套，雖然老舊小區(qū)通過(guò)改造升級(jí)，自身價(jià)值會(huì)有一定程度的上揚(yáng)。但改造后的多數(shù)老舊小區(qū)，價(jià)格大概率，依然會(huì)低于周邊的新房或次新房。

因此，舊改對(duì)周邊以及整個(gè)城市房?jī)r(jià)的整體拉動(dòng)作用有限。

少數(shù)樓盤(pán)相對(duì)例外。同時(shí)，通過(guò)舊改，可以提振部分本來(lái)日趨衰敗的老城區(qū)和舊街區(qū)。

改造后的片區(qū)，會(huì)重新贏得一部分的市場(chǎng)青睞，但這相當(dāng)于增加了好房子的供應(yīng)量。這樣一來(lái)，對(duì)一手房市場(chǎng)反而是利空。

當(dāng)然，一手市場(chǎng)，本來(lái)就是地方和開(kāi)發(fā)商操盤(pán)的，二手市場(chǎng)才是套利場(chǎng)所。但是，老小區(qū)、老城區(qū)改造更好了，部分新區(qū)大概就慘了。

此前杠桿地產(chǎn)寫(xiě)文章總結(jié)過(guò)，如果要購(gòu)買(mǎi)，建議大家遵循以下幾條：

首先，城市越大越好。這個(gè)道理很簡(jiǎn)單，城市越大(主要是看經(jīng)濟(jì)排位不是純看面積人口)，房?jī)r(jià)才會(huì)足夠堅(jiān)挺。

其次，地段越中心越好。這個(gè)道理也很簡(jiǎn)單，老舊小區(qū)之所以受關(guān)注，其實(shí)就是因?yàn)槠渲泻芏辔挥邳S金地段，只是輸在了“新”上。這也是老舊小區(qū)價(jià)值的前提，甚至是改造的前提。

只要地段好，當(dāng)?shù)卣鲇谛蜗罂紤]，怎么樣都會(huì)顧及一下面子，這個(gè)時(shí)候投融資不是大問(wèn)題。政府只要用一點(diǎn)心，對(duì)這些小區(qū)就是升值大利好。

再次，配套越多越好。如果本來(lái)就靠近學(xué)位和醫(yī)院，哪怕不改造都不太愁房?jī)r(jià)。如果改造了，其價(jià)值更會(huì)上天。

第四，考慮鄰近文化、商業(yè)等場(chǎng)景。

回到這次文件，這一次老舊小區(qū)改造的工作目標(biāo)是：

2020年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶；

到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；

到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

這一組目標(biāo)，其實(shí)是3個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)目標(biāo)。

首先2020年，也就是今年，我們看這個(gè)計(jì)劃，要求不高。我國(guó)有兩三個(gè)縣級(jí)行政單位，分到每一個(gè)區(qū)縣單位，也就3000戶左右。

所以，2020年，和2019年比雖然增幅很大，但是放到全局看，依舊還只是起步階段。

至于2022年目標(biāo)，十四五末能否基本完成，歸根結(jié)底得看投融資體制、市場(chǎng)回報(bào)、地方和中央的政策及投入。

最后杠桿地產(chǎn)再次強(qiáng)調(diào)，因?yàn)槔吓f小區(qū)、老城區(qū)的改造，部分新區(qū)房子的投資，一定要慎重。

方方面面看，樓市投資技術(shù)難度真的是越來(lái)越大。

良好的股市和樓市投資心態(tài)最重要

前幾天，杠桿地產(chǎn)寫(xiě)文章說(shuō)，炒是不可能、不可以的，想大賺的朋友不該玩房子。

我的理由是，經(jīng)濟(jì)筑底，樓市夜壺已經(jīng)用罷，股市又掀起了點(diǎn)高潮——盡管回調(diào)，這不7月20日又大漲。

為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)治久安、為了債務(wù)不被擊穿爆炸，房地產(chǎn)未來(lái)一段時(shí)間都將是被控制的。

我反復(fù)說(shuō)，要讀懂“房住不炒”的核心，一定要吃透樓市小波段調(diào)控法套路。這個(gè)玩法，是杠桿游戲2年前總結(jié)的。

2018年如此，2019年如此，2020年依舊如此。

所謂小波段調(diào)控法，即當(dāng)年會(huì)有一個(gè)季度，最多2個(gè)季度的誘多。開(kāi)發(fā)商、地方在這個(gè)周期內(nèi)適當(dāng)玩，中央不干預(yù)，央行為了經(jīng)濟(jì)也是“配合”的。

不過(guò)，因?yàn)橹芷跁r(shí)間太短，在限售背景下，此前達(dá)到可售出交易年限的二手房，可以套現(xiàn)離場(chǎng)；而新入場(chǎng)的朋友，就算買(mǎi)的是價(jià)格倒掛的房子，離落袋為安，其實(shí)還有2、3年時(shí)間，少數(shù)城市會(huì)更長(zhǎng)。

比如這次深圳，加碼到5年。

而3-6個(gè)月的小波段放松，在政策、貨幣、媒體氛圍，達(dá)到交易時(shí)間的二手房溢利離場(chǎng)刺激下，房地產(chǎn)又會(huì)給人賺錢(qián)十足的誘惑感。

只是很抱歉，這1、2個(gè)季度后，門(mén)又會(huì)關(guān)閉。以調(diào)控升級(jí)收?qǐng)觥?/p>

每個(gè)人都是游戲參與者，也是別人的玩物。