新的一周，三件大事立馬撲面而來。

第一件事，7月20日，是LPR(貸款市場報價利率）月度調(diào)整的日子。不過很遺憾，如上周杠桿地產(chǎn)預(yù)測的，可能本月LPR不會做調(diào)整。

最終確實如此。

加上近期深圳明顯收緊調(diào)控，樓市轉(zhuǎn)向的聲音不絕于耳。詳見杠桿游戲所寫《經(jīng)濟(jì)筑底！樓市夜壺歇業(yè)、股市回調(diào)，我們該怎么辦？》（7月16日）。

第二件事，國辦掛網(wǎng)《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。意見提出，“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

第三件事，股市強勢反彈，滬指報收3314.15點，上漲3.11%，多個板塊再次爆發(fā)。

看完這三件事，什么感覺？我做了個簡單總結(jié)：股市再爆發(fā)！樓市一個壞消息，一個非普惠好消息。

還要不要投資房子，股票買不買？具體分析如下。

 1

不要幻想，2020年貨幣最寬松周期，大概率結(jié)束了，樓市“房住不炒”是主基調(diào)

連續(xù)三月未下調(diào)！最新出爐的7月LPR(貸款市場報價利率）依然保持不變。

根據(jù)上海外匯交易中心公布，7月LPR一年期報3.85%、五年期報4.65%，如期未見下調(diào)，上周央行平價續(xù)做一年期MLF，利率持平報2.95%。

今年4月1年期、5年期下調(diào)20個基點、10個基點之后，LPR至此3個月，再無變動。

6月18日，杠桿游戲即寫了文章《國常會、陸家嘴接連發(fā)聲！樓市股市新信號》，在這篇文章中，我注意到，金融監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)說要珍惜正常的貨幣政策環(huán)境。

利率在任何國家都是明確的信號，所以不要聽極端唱多、炒樓的聲音。理性、客觀才能做好投資決策。

在杠桿地產(chǎn)看來，二季度經(jīng)濟(jì)的反彈、回正，貨幣大寬松取得效果，樓市夜壺最光榮的使命，近期告一段落不奇怪。

當(dāng)然市場是需要錢的，降準(zhǔn)或定向降準(zhǔn)等辦法，還是可能的，但多半是克制的。

其實央行和國統(tǒng)局話都說得很直白了：下半年會根據(jù)形勢發(fā)展，根據(jù)“六穩(wěn)”的實現(xiàn)情況和“六?！比蝿?wù)落實情況作出適度調(diào)整。

買房的熱情，在部分大城市，前幾個月已經(jīng)點燃。在《經(jīng)濟(jì)筑底！樓市夜壺歇業(yè)、股市回調(diào)，我們該怎么辦？》（7月16日）一文中，杠桿游戲說，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)上半年最亮的星。

星星總不能白天、黑夜都亮，也要休息，你懂的。深圳的“715新政”就是轉(zhuǎn)折點。

剩下的，2020下半年，總體上消化前期寬松政策，輔之以財政努力、（新）基建等，完成全年目標(biāo)，差不多。

過寬松、繼續(xù)寬松，是不行的，房地產(chǎn)絕對要失控?；蛘叻康禺a(chǎn)不失控，某種資產(chǎn)價格，注定會膨脹。管一管正常的。

其實，總體來說，下半年依然低息、寬貨幣為主，只是收斂一點。

國常會也說了，金融機構(gòu)今年要讓利1.5萬億元，利息差少賺點，該降的息需要時還是得降。

5、6、7月LPR都未作調(diào)整，那么8月是不是調(diào)整可能反倒增加？

 2

新舊改準(zhǔn)備大干一場，利好老城區(qū)，部分新區(qū)投資一定要慎重

4月14日，國常會專門開會談過舊改。今年的目標(biāo)當(dāng)時就明確提出，杠桿地產(chǎn)當(dāng)時寫了文章《翻倍！中央再提舊改，千萬別誤讀了！》。

總的來說，老舊小區(qū)是利好的。但一定要明白，舊改不是棚改。這次文件，核心就是改善老小區(qū)環(huán)境和配套，雖然老舊小區(qū)通過改造升級，自身價值會有一定程度的上揚。但改造后的多數(shù)老舊小區(qū)，價格大概率，依然會低于周邊的新房或次新房。

因此，舊改對周邊以及整個城市房價的整體拉動作用有限。

少數(shù)樓盤相對例外。同時，通過舊改，可以提振部分本來日趨衰敗的老城區(qū)和舊街區(qū)。

改造后的片區(qū)，會重新贏得一部分的市場青睞，但這相當(dāng)于增加了好房子的供應(yīng)量。這樣一來，對一手房市場反而是利空。

當(dāng)然，一手市場，本來就是地方和開發(fā)商操盤的，二手市場才是套利場所。但是，老小區(qū)、老城區(qū)改造更好了，部分新區(qū)大概就慘了。

此前杠桿地產(chǎn)寫文章總結(jié)過，如果要購買，建議大家遵循以下幾條：

首先，城市越大越好。這個道理很簡單，城市越大(主要是看經(jīng)濟(jì)排位不是純看面積人口)，房價才會足夠堅挺。

其次，地段越中心越好。這個道理也很簡單，老舊小區(qū)之所以受關(guān)注，其實就是因為其中很多位于黃金地段，只是輸在了“新”上。這也是老舊小區(qū)價值的前提，甚至是改造的前提。

只要地段好，當(dāng)?shù)卣鲇谛蜗罂紤]，怎么樣都會顧及一下面子，這個時候投融資不是大問題。政府只要用一點心，對這些小區(qū)就是升值大利好。

再次，配套越多越好。如果本來就靠近學(xué)位和醫(yī)院，哪怕不改造都不太愁房價。如果改造了，其價值更會上天。

第四，考慮鄰近文化、商業(yè)等場景。

回到這次文件，這一次老舊小區(qū)改造的工作目標(biāo)是：

2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶；

到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；

到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

這一組目標(biāo)，其實是3個時間節(jié)點目標(biāo)。

首先2020年，也就是今年，我們看這個計劃，要求不高。我國有兩三個縣級行政單位，分到每一個區(qū)縣單位，也就3000戶左右。

所以，2020年，和2019年比雖然增幅很大，但是放到全局看，依舊還只是起步階段。

至于2022年目標(biāo)，十四五末能否基本完成，歸根結(jié)底得看投融資體制、市場回報、地方和中央的政策及投入。

最后杠桿地產(chǎn)再次強調(diào)，因為老舊小區(qū)、老城區(qū)的改造，部分新區(qū)房子的投資，一定要慎重。

方方面面看，樓市投資技術(shù)難度真的是越來越大。

 3

良好的股市和樓市投資心態(tài)最重要

前幾天，杠桿地產(chǎn)寫文章說，炒是不可能、不可以的，想大賺的朋友不該玩房子。

我的理由是，經(jīng)濟(jì)筑底，樓市夜壺已經(jīng)用罷，股市又掀起了點高潮——盡管回調(diào)，這不7月20日又大漲。

為了中國經(jīng)濟(jì)長治久安、為了債務(wù)不被擊穿爆炸，房地產(chǎn)未來一段時間都將是被控制的。

我反復(fù)說，要讀懂“房住不炒”的核心，一定要吃透樓市小波段調(diào)控法套路。這個玩法，是杠桿游戲2年前總結(jié)的。

2018年如此，2019年如此，2020年依舊如此。

所謂小波段調(diào)控法，即當(dāng)年會有一個季度，最多2個季度的誘多。開發(fā)商、地方在這個周期內(nèi)適當(dāng)玩，中央不干預(yù)，央行為了經(jīng)濟(jì)也是“配合”的。

不過，因為周期時間太短，在限售背景下，此前達(dá)到可售出交易年限的二手房，可以套現(xiàn)離場；而新入場的朋友，就算買的是價格倒掛的房子，離落袋為安，其實還有2、3年時間，少數(shù)城市會更長。

比如這次深圳，加碼到5年。

而3-6個月的小波段放松，在政策、貨幣、媒體氛圍，達(dá)到交易時間的二手房溢利離場刺激下，房地產(chǎn)又會給人賺錢十足的誘惑感。

只是很抱歉，這1、2個季度后，門又會關(guān)閉。以調(diào)控升級收場。

每個人都是游戲參與者，也是別人的玩物。

2007-2019年大類資產(chǎn)收益率  圖表來源|choice數(shù)據(jù)（特此感謝）

想要靠房子暴富，太難了。但因為房子有2、3倍的杠桿，除掉成本后，年均6-10%的復(fù)合回報率，算是理想了。

股市，多數(shù)時候，每年也都有一波行情。但是多數(shù)人是貪婪的，最終成為別人下酒菜。

不要想著暴利，嚴(yán)格遵守一個財務(wù)紀(jì)律，良好的心態(tài)，股市賺點小錢（其實不少，年化10-15%），不是問題。

不賺錢的敵人不是別人，正是自己。

文章來源 ：杠桿地產(chǎn)，作者桿姐，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除

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