北京拍地房企眾生相：恒大21億再入局與花樣年們抱團風

來源：智能家居時間：2020-04-17 08:00

　　觀點地產(chǎn)網(wǎng) 北京土地市場向來不缺熱度。

　　4月16日，北京再度推出密云區(qū)兩宗不限價宅地，出讓面積共計18.6萬平方米，起始價33.5億元，最終恒大以21.4億斬獲一宗地塊，而住總+首開+旭輝+花樣年聯(lián)合體亦以14.96億元底價摘得另一宗地塊。

　　非核心區(qū)、非大盤、非高價......在地塊開拍之前，密云區(qū)的兩宗宅地就因這些關(guān)鍵字眼被貼上了“平平無奇”的標簽。但隨著恒大21億重返等消息的釋放，北京的土地市場再次掀起波瀾。

　　事實上，無論是恒大再入紫禁城，還是花樣年們抱團取暖，其背后顯現(xiàn)的都是房企們在白銀時代與疫情影響雙重壓力下做出的“突圍方案”。

　　恒大“回歸廣州后再回歸北京”

　　這是許家印時隔四年再度回京。

　　觀點地產(chǎn)新媒體了解，4月16日下午，土拍現(xiàn)場傳來捷報，恒大以21.4億元的價格摘得密云新城A1地塊。據(jù)悉，該地塊的用地面積12.16萬平方米，建筑面積不大于19.29萬平方米，出讓起始價為18.5億元。

　　由于密云區(qū)屬于非熱點區(qū)域，因此報名參拍的企業(yè)并不多。下午三點三十分，地塊準時開拍，現(xiàn)場僅有恒大、首開+住總+路勁聯(lián)合體兩家拿地主體舉牌報價。

　　當工作人員宣讀完防疫注意事項后，恒大率先報出18.65億元的價格，似乎想表明其拿地的決心，但首開聯(lián)合體亦不示弱，隨即舉牌報價18.7億元。

　　這場土地拍賣似乎剛剛開始就立馬進入了火熱的拉鋸狀態(tài)，雙方你來我往，場上的舉牌速度逐漸加快，開拍僅五分鐘，地塊價格便達到了20億元，溢價率超過8%。

　　雙方不甘示弱，在恒大與首開聯(lián)合體膠著了十余分鐘后，場上的狀態(tài)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機。下午三點四十七分，恒大報出21.4億元的價格，首開聯(lián)合體不再追加報價而敗下陣來，這也意味著恒大以21.4億元的價格成功拿下密云區(qū)宅地，成功回歸北京市場。

　　事實上，過去幾年，恒大的身影鮮少出現(xiàn)在北京土地市場上，它在京城的往事卻要從2013年說起。

　　那一年，恒大的銷售額剛剛突破千億，許家印在業(yè)績會上向媒體透露，“爭取今年內(nèi)進入北京市場”。同年7月，恒大經(jīng)過17輪競拍以35.6億元的總價將北京昌平沙河地塊收入囊中，首次踏入京城。

　　從那以后，“新人”恒大就以初生牛犢不怕虎的姿態(tài)攪動著北京土地市場。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，截至2013年末，恒大在北京總共囊獲三宗地塊，購地金額達到127億元。

　　隨后2014年，恒大再度摘得北京廣營自住房項目與大興黃村地塊；2016年，恒大通過收購獲得位于中央別墅區(qū)的恒大麗宮項目。

　　僅三年時間，恒大在北京市場從一個新人成長為“老炮兒”，但2016年以后，它就放緩了拿地節(jié)奏。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

　　土儲是房企銷售的基礎(chǔ)，恒大在北京的土地儲備變動亦扎扎實實反映在簽約銷售上。數(shù)據(jù)顯示，2014年，恒大集團錄的銷售額1315億元，其在北京的簽約銷售額達到94.65億元，占總銷售額的7.2%。2015年，恒大在北京銷售89.21億。

　　2016年，該公司的規(guī)模突破3000億，而其在北京地區(qū)的銷售額達到192.4億元，這是恒大在北京的高光時刻。自此以后，恒大在北京的銷售狀況每況愈下，截至去年年末，其在北京的簽約銷售僅為32.61億元，占總銷售的0.54%。

　　如今，時隔四年，恒大再度復出北京市場或許有“補短板”的意味。

　　有分析認為，目前恒大的規(guī)模已經(jīng)達到6000億元，隨著白銀時代到來與疫情的影響，恒大不可避免地進入了規(guī)模增長的“爬坡期”，重新在北京市場拿地，表現(xiàn)出該企業(yè)通過發(fā)展銷售弱區(qū)來拉伸規(guī)模的愿望。

　　但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，21億的地塊最多為恒大貢獻30到40億的銷售額，這對規(guī)模達到6000億的恒大來說并不算什么，僅在北京拿下一宗地還不能完全說明恒大的布局戰(zhàn)略。

　　無獨有偶，觀點地產(chǎn)新媒體了解，此前4月2日，恒大還以總價22.06億元競得廣州花都紅棉大道一期地塊，折合樓面價約12406元/平方米，溢價率34.8%。這也是恒大時隔六年后，再一次在廣州公開市場上獲得宅地。

　　花樣年們的抱團風潮

　　與恒大拿地回歸相比，今天密云區(qū)成交的另一宗地塊顯得“冷清”許多。

　　密云區(qū)檀營鄉(xiāng)6023地塊是北京4月16日出讓的第二宗地塊，該地塊的用地面積為6.45萬平方米，建筑面積不大于12.44萬平方米，出讓起始價為14.96億元。

　　據(jù)悉，該地塊僅獲得住總+首開+旭輝+花樣年聯(lián)合體一家拿地主體參拍，因此，開拍后地塊一錘定音由花樣年聯(lián)合體底價拿下。

　　“密云兩宗地塊都屬于非熱點區(qū)域，所以參與企業(yè)不多”，張大偉表示，從供應來看，北京遠郊區(qū)縣里，密云和平谷一直都是這幾年土地供應的大戶，除去共有產(chǎn)權(quán)房項目，密云區(qū)近三年來一共出讓了7宗商品住宅用地，2019年之前以限競房為主，2019年之后以不限價地塊為主，但成交的情況主要以底價或低溢價為主。

　　從拿地方式來看，房企通過合作的方式在招拍掛市場上拿地是當下慣常的做法，在后疫情時代，房企要兼顧資金與市場的雙重壓力，抱團風潮更是顯著。

　　以花樣年為例，2020年開年，花樣年就通過與龍湖、大悅城(000031,股吧)、華夏幸福(600340,股吧)等企業(yè)合作的方式拿下成都等地多宗地塊。3月底潘軍在業(yè)績會上還明確提到，合作開發(fā)是花樣年進入主流賽道的標志動作，2020年后面三個季度花樣年還將繼續(xù)深化與行業(yè)主流企業(yè)的合作。

　　除了花樣年，近期，首開、住總、中交、中海、華潤等多家企業(yè)均通過聯(lián)合拿地的方式在北京、佛山、重慶、成都等地區(qū)擴儲。

　　與此同時，中海、中梁、中交等企業(yè)更是在官微發(fā)布尋地合作計劃，明確表示2020年將通過股權(quán)收購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合開發(fā)等多種方式與其他房企進行合作。

　　對此，有分析人士認為，受到新冠肺炎疫情影響，房企首季度的銷售額有所下滑，受制于現(xiàn)金狀況，企業(yè)的拿地計劃也做出了一定的調(diào)整，合作拿地成為現(xiàn)階段大多數(shù)企業(yè)的首選方式。

　　無疑，在后疫情時代，合作拿地成為房企平衡資金與規(guī)模的重要方式，一方面，通過合作的方式能夠提高資金的利用率，緩解企業(yè)的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)壓力；另一方面，這種納儲方式還有利于企業(yè)分攤風險。

（責任編輯：徐帥）