觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 北京土地市場(chǎng)向來(lái)不缺熱度。

　　4月16日，北京再度推出密云區(qū)兩宗不限價(jià)宅地，出讓面積共計(jì)18.6萬(wàn)平方米，起始價(jià)33.5億元，最終恒大以21.4億斬獲一宗地塊，而住總+首開(kāi)+旭輝+花樣年聯(lián)合體亦以14.96億元底價(jià)摘得另一宗地塊。

　　非核心區(qū)、非大盤(pán)、非高價(jià)......在地塊開(kāi)拍之前，密云區(qū)的兩宗宅地就因這些關(guān)鍵字眼被貼上了“平平無(wú)奇”的標(biāo)簽。但隨著恒大21億重返等消息的釋放，北京的土地市場(chǎng)再次掀起波瀾。

　　事實(shí)上，無(wú)論是恒大再入紫禁城，還是花樣年們抱團(tuán)取暖，其背后顯現(xiàn)的都是房企們?cè)诎足y時(shí)代與疫情影響雙重壓力下做出的“突圍方案”。

　　恒大“回歸廣州后再回歸北京”

　　這是許家印時(shí)隔四年再度回京。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，4月16日下午，土拍現(xiàn)場(chǎng)傳來(lái)捷報(bào)，恒大以21.4億元的價(jià)格摘得密云新城A1地塊。據(jù)悉，該地塊的用地面積12.16萬(wàn)平方米，建筑面積不大于19.29萬(wàn)平方米，出讓起始價(jià)為18.5億元。

　　由于密云區(qū)屬于非熱點(diǎn)區(qū)域，因此報(bào)名參拍的企業(yè)并不多。下午三點(diǎn)三十分，地塊準(zhǔn)時(shí)開(kāi)拍，現(xiàn)場(chǎng)僅有恒大、首開(kāi)+住總+路勁聯(lián)合體兩家拿地主體舉牌報(bào)價(jià)。

　　當(dāng)工作人員宣讀完防疫注意事項(xiàng)后，恒大率先報(bào)出18.65億元的價(jià)格，似乎想表明其拿地的決心，但首開(kāi)聯(lián)合體亦不示弱，隨即舉牌報(bào)價(jià)18.7億元。

　　這場(chǎng)土地拍賣(mài)似乎剛剛開(kāi)始就立馬進(jìn)入了火熱的拉鋸狀態(tài)，雙方你來(lái)我往，場(chǎng)上的舉牌速度逐漸加快，開(kāi)拍僅五分鐘，地塊價(jià)格便達(dá)到了20億元，溢價(jià)率超過(guò)8%。

　　雙方不甘示弱，在恒大與首開(kāi)聯(lián)合體膠著了十余分鐘后，場(chǎng)上的狀態(tài)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。下午三點(diǎn)四十七分，恒大報(bào)出21.4億元的價(jià)格，首開(kāi)聯(lián)合體不再追加報(bào)價(jià)而敗下陣來(lái)，這也意味著恒大以21.4億元的價(jià)格成功拿下密云區(qū)宅地，成功回歸北京市場(chǎng)。

　　事實(shí)上，過(guò)去幾年，恒大的身影鮮少出現(xiàn)在北京土地市場(chǎng)上，它在京城的往事卻要從2013年說(shuō)起。

　　那一年，恒大的銷(xiāo)售額剛剛突破千億，許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上向媒體透露，“爭(zhēng)取今年內(nèi)進(jìn)入北京市場(chǎng)”。同年7月，恒大經(jīng)過(guò)17輪競(jìng)拍以35.6億元的總價(jià)將北京昌平沙河地塊收入囊中，首次踏入京城。

　　從那以后，“新人”恒大就以初生牛犢不怕虎的姿態(tài)攪動(dòng)著北京土地市場(chǎng)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2013年末，恒大在北京總共囊獲三宗地塊，購(gòu)地金額達(dá)到127億元。

　　隨后2014年，恒大再度摘得北京廣營(yíng)自住房項(xiàng)目與大興黃村地塊；2016年，恒大通過(guò)收購(gòu)獲得位于中央別墅區(qū)的恒大麗宮項(xiàng)目。

　　僅三年時(shí)間，恒大在北京市場(chǎng)從一個(gè)新人成長(zhǎng)為“老炮兒”，但2016年以后，它就放緩了拿地節(jié)奏。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　土儲(chǔ)是房企銷(xiāo)售的基礎(chǔ)，恒大在北京的土地儲(chǔ)備變動(dòng)亦扎扎實(shí)實(shí)反映在簽約銷(xiāo)售上。數(shù)據(jù)顯示，2014年，恒大集團(tuán)錄的銷(xiāo)售額1315億元，其在北京的簽約銷(xiāo)售額達(dá)到94.65億元，占總銷(xiāo)售額的7.2%。2015年，恒大在北京銷(xiāo)售89.21億。

　　2016年，該公司的規(guī)模突破3000億，而其在北京地區(qū)的銷(xiāo)售額達(dá)到192.4億元，這是恒大在北京的高光時(shí)刻。自此以后，恒大在北京的銷(xiāo)售狀況每況愈下，截至去年年末，其在北京的簽約銷(xiāo)售僅為32.61億元，占總銷(xiāo)售的0.54%。

　　如今，時(shí)隔四年，恒大再度復(fù)出北京市場(chǎng)或許有“補(bǔ)短板”的意味。

　　有分析認(rèn)為，目前恒大的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到6000億元，隨著白銀時(shí)代到來(lái)與疫情的影響，恒大不可避免地進(jìn)入了規(guī)模增長(zhǎng)的“爬坡期”，重新在北京市場(chǎng)拿地，表現(xiàn)出該企業(yè)通過(guò)發(fā)展銷(xiāo)售弱區(qū)來(lái)拉伸規(guī)模的愿望。

　　但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，21億的地塊最多為恒大貢獻(xiàn)30到40億的銷(xiāo)售額，這對(duì)規(guī)模達(dá)到6000億的恒大來(lái)說(shuō)并不算什么，僅在北京拿下一宗地還不能完全說(shuō)明恒大的布局戰(zhàn)略。

　　無(wú)獨(dú)有偶，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此前4月2日，恒大還以總價(jià)22.06億元競(jìng)得廣州花都紅棉大道一期地塊，折合樓面價(jià)約12406元/平方米，溢價(jià)率34.8%。這也是恒大時(shí)隔六年后，再一次在廣州公開(kāi)市場(chǎng)上獲得宅地。

　　花樣年們的抱團(tuán)風(fēng)潮

　　與恒大拿地回歸相比，今天密云區(qū)成交的另一宗地塊顯得“冷清”許多。

　　密云區(qū)檀營(yíng)鄉(xiāng)6023地塊是北京4月16日出讓的第二宗地塊，該地塊的用地面積為6.45萬(wàn)平方米，建筑面積不大于12.44萬(wàn)平方米，出讓起始價(jià)為14.96億元。

　　據(jù)悉，該地塊僅獲得住總+首開(kāi)+旭輝+花樣年聯(lián)合體一家拿地主體參拍，因此，開(kāi)拍后地塊一錘定音由花樣年聯(lián)合體底價(jià)拿下。

　　“密云兩宗地塊都屬于非熱點(diǎn)區(qū)域，所以參與企業(yè)不多”，張大偉表示，從供應(yīng)來(lái)看，北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣里，密云和平谷一直都是這幾年土地供應(yīng)的大戶(hù)，除去共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，密云區(qū)近三年來(lái)一共出讓了7宗商品住宅用地，2019年之前以限競(jìng)房為主，2019年之后以不限價(jià)地塊為主，但成交的情況主要以底價(jià)或低溢價(jià)為主。

　　從拿地方式來(lái)看，房企通過(guò)合作的方式在招拍掛市場(chǎng)上拿地是當(dāng)下慣常的做法，在后疫情時(shí)代，房企要兼顧資金與市場(chǎng)的雙重壓力，抱團(tuán)風(fēng)潮更是顯著。

　　以花樣年為例，2020年開(kāi)年，花樣年就通過(guò)與龍湖、大悅城(000031,股吧)、華夏幸福(600340,股吧)等企業(yè)合作的方式拿下成都等地多宗地塊。3月底潘軍在業(yè)績(jī)會(huì)上還明確提到，合作開(kāi)發(fā)是花樣年進(jìn)入主流賽道的標(biāo)志動(dòng)作，2020年后面三個(gè)季度花樣年還將繼續(xù)深化與行業(yè)主流企業(yè)的合作。

　　除了花樣年，近期，首開(kāi)、住總、中交、中海、華潤(rùn)等多家企業(yè)均通過(guò)聯(lián)合拿地的方式在北京、佛山、重慶、成都等地區(qū)擴(kuò)儲(chǔ)。

　　與此同時(shí)，中海、中梁、中交等企業(yè)更是在官微發(fā)布尋地合作計(jì)劃，明確表示2020年將通過(guò)股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等多種方式與其他房企進(jìn)行合作。

　　對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，受到新冠肺炎疫情影響，房企首季度的銷(xiāo)售額有所下滑，受制于現(xiàn)金狀況，企業(yè)的拿地計(jì)劃也做出了一定的調(diào)整，合作拿地成為現(xiàn)階段大多數(shù)企業(yè)的首選方式。

　　無(wú)疑，在后疫情時(shí)代，合作拿地成為房企平衡資金與規(guī)模的重要方式，一方面，通過(guò)合作的方式能夠提高資金的利用率，緩解企業(yè)的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)壓力；另一方面，這種納儲(chǔ)方式還有利于企業(yè)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

（責(zé)任編輯：徐帥 ）

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