深圳最嚴(yán)調(diào)控來(lái)了，哪些城市在抓緊時(shí)間冒頭？

這是最近咨詢得最多的問題，深圳調(diào)控后，灣區(qū)其他城市紛紛表示利好該輪到他們了，有種排隊(duì)等點(diǎn)名的意思。

東莞已經(jīng)漲過一輪，再進(jìn)場(chǎng)可能高位站崗，惠州已經(jīng)默默漲價(jià)，加上擴(kuò)容的持續(xù)利好，已經(jīng)有人跑步入場(chǎng)了。

廣州、佛山、中山、珠海又如何呢？

上半年廣州樓市火熱已經(jīng)苗頭初現(xiàn)，6月廣州新房網(wǎng)簽8952宗，環(huán)比上月大漲39%，同比去年6月上漲27%，不出所料，下半年廣州樓市會(huì)開始火熱。

剩余的佛山和中山，佛山倒是可以跟漲廣州，但中山炒作有點(diǎn)疲軟，上半年開啟量?jī)r(jià)齊跌，深圳都涼了，還怎么炒深中通道，所以最后的一個(gè)希望放在了珠海。

接下來(lái)會(huì)不會(huì)是珠海？此刻該不該跑步入場(chǎng)？今天聊聊珠海。

珠海上半年的成績(jī)單可并不亮眼，新房方面成交全面下跌！

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年珠海商品房網(wǎng)簽共12259套，環(huán)比下跌41%，網(wǎng)簽面積共1249350平米，環(huán)比下跌42%。

而二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)已經(jīng)2年走出一條直線，真的是：毫無(wú)波瀾。

2016年，在整體樓市行情大好下以及橫琴、港珠澳大橋的利好催動(dòng)下，珠海房?jī)r(jià)快速上漲，不斷爆出地王，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)比售價(jià)還高，市場(chǎng)一度瘋狂。

為了控制珠海市場(chǎng)，政府不得不出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施，限售3年，限購(gòu)5年，之后珠海樓市開始回歸平淡，但房?jī)r(jià)沒有暴跌，反而一直堅(jiān)挺至今。

橫盤過后，不是漲就是跌，在深圳、東莞領(lǐng)漲之后，有沒有可能開啟上漲通道？

大家發(fā)現(xiàn)沒有，最近珠海默默又放開限購(gòu)了，這是允許房?jī)r(jià)全面上漲的苗頭嗎？

受疫情影響，珠海房?jī)r(jià)在今年初出現(xiàn)明顯跳水，從整體均價(jià)來(lái)看，2-5月二手房均價(jià)開啟下跌，開年階段部分房源比年前價(jià)格低了20萬(wàn)以上，甚至出現(xiàn)直降50萬(wàn)的房源，6月開始有所起色。

不管怎么上下浮動(dòng)，珠海的均價(jià)都夯實(shí)在2萬(wàn)+，這基本是珠海的底價(jià)。

珠海的房?jī)r(jià)階梯很明顯，這和地理位置還有點(diǎn)關(guān)系，珠海是一個(gè)呈橄欖型的城市，兩邊大，中間窄，東部是主城區(qū)，西部斗門+金灣，北部靠近廣佛中、南部靠近澳門，房?jī)r(jià)高不高，就看旁邊的那條腿粗不粗。

實(shí)際上珠海的地理位置非常好，珠海南部靠著的是澳門，加上又有國(guó)家三大自貿(mào)區(qū)之一的橫琴自貿(mào)區(qū)，一切高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，包括基建和批準(zhǔn)投資的項(xiàng)目都在這，所有資源往這里傾斜，房?jī)r(jià)自然也是最高的，目前二手房均價(jià)已經(jīng)5萬(wàn)+。

而主城區(qū)比如老香洲和新香洲則是珠海本地人的天下，聚集珠海市最優(yōu)質(zhì)的的教育、商業(yè)、醫(yī)療和環(huán)境資源，珠海一半的人都住在這，是本地人最宜居宜業(yè)的區(qū)域，房?jī)r(jià)大概3-4萬(wàn)。

斗門是珠海最便宜的片區(qū)，也是珠海剛需最后能選的片區(qū)，只有1-2萬(wàn)。

金灣有個(gè)航空新城，作為橫琴自貿(mào)區(qū)的外溢又作為珠海唯一海陸空交通俱全的區(qū)域，這里近些年炒作熱度也不低，房?jī)r(jià)區(qū)間2-3萬(wàn)。

北部的唐家灣是深珠通道珠海落腳點(diǎn)，也是離深中通道最近的地方，離主城區(qū)也近，可以接受深圳和主城區(qū)雙利好輻射，近幾年也備受關(guān)注，房?jī)r(jià)在2-3.5萬(wàn)不等。

用一句話總結(jié)當(dāng)下的珠海市場(chǎng)：主城區(qū)是珠海本地人的市場(chǎng)，而斗門是新珠海人的市場(chǎng)，保十琴是澳門人的市場(chǎng)，而唐家和金灣則是一半火焰一半水，投資客和剛需都有的市場(chǎng)。

珠海城市基本面不錯(cuò)，價(jià)格也形成梯隊(duì)差，板塊的輪動(dòng)效應(yīng)下，珠海的一些板塊是有投資價(jià)值的。

但珠海為何還能橫盤3年，也得了解此前因何而漲。

珠海的房?jī)r(jià)上漲有兩個(gè)關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，一個(gè)是2013年，這一年橫琴市場(chǎng)開始發(fā)力，產(chǎn)生了一大堆天價(jià)地王。

第二個(gè)爆發(fā)點(diǎn)是2016年珠海全面取消限購(gòu)。同年7月開啟了拍地?zé)?，金灣地王出現(xiàn)，同年8月唐家灣四地連拍落下帷幕，分別以28000元/㎡、28250元/㎡、28050元/㎡、29120元/㎡的樓面價(jià)被雅居樂和格力拿下，成交價(jià)“四連破”刷新珠海地王記錄。

2016年上半年珠海樓市非常火，日光盤重出江湖，簽約套數(shù)破記錄，房?jī)r(jià)連漲八個(gè)月，那時(shí)候的珠海就已經(jīng)迎來(lái)了2萬(wàn)時(shí)代。

2016年下半年為了控制珠海樓市火熱，重啟調(diào)控措施后，珠海開啟了陰跌，之后是延續(xù)至今的橫盤。

如今珠海的房?jī)r(jià)都無(wú)法回歸到2016年的高位，也就是說在2016年7月以高位購(gòu)入的購(gòu)房者，基本都是虧的，珠海樓市為何一抓限購(gòu)就死，和人口有直接關(guān)系。

珠海是出了名的“小而美”，1701平方公里的面積，截止至2019年末，珠海全市常住人口不過202.37萬(wàn)人，這樣的人口總量在整個(gè)廣東省里吊車尾。

珠海近3年常住人口增長(zhǎng)分別是9.01萬(wàn)人、12.57萬(wàn)人、13.26萬(wàn)人，三年共增加34.84萬(wàn)人，按照每戶3人計(jì)算，大約11.6萬(wàn)戶，而根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年新增住宅約7.2萬(wàn)套，但2012-2016年新房供應(yīng)15萬(wàn)套，而2012-2016新增常住人口10.77萬(wàn)，大約是3.6萬(wàn)戶。

大致算一算15-3.6+7.2-11.6=7萬(wàn)套

也就是說哪怕近3年人口增長(zhǎng)有提速，新房庫(kù)存數(shù)量降低到7萬(wàn)套左右，按照現(xiàn)在人口增長(zhǎng)速度，也大概還有2年多時(shí)間。

當(dāng)下珠海的市場(chǎng)并不像深圳這樣人多地少，珠海人口太少，內(nèi)需動(dòng)力不足，所以限購(gòu)一抓就倒了。

但最近限購(gòu)又放開了，看來(lái)是灣區(qū)城市輪動(dòng)的效應(yīng)開始了，下半年房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)，極有可能吹向珠海了。

這里提一嘴，還記得去年我們?cè)诳疾熘楹５臅r(shí)候，就推薦粉絲去買唐家灣的一個(gè)樓盤，當(dāng)時(shí)周邊地價(jià)2萬(wàn)多，而房?jī)r(jià)也是2萬(wàn)多，像這種盤其實(shí)不多，就在我們推薦后不久，該盤就被搶購(gòu)一光，這種明顯低于拍地價(jià)格的項(xiàng)目，極有可能排在后期補(bǔ)漲的第一梯隊(duì)。

接下來(lái)的珠海還能因而何漲？

過去珠海能乘勢(shì)而漲，有一部分要?dú)w功于橫琴自貿(mào)區(qū)以及港珠澳大橋，以及一系列的超級(jí)交通規(guī)劃。

這些是長(zhǎng)線投資的支撐力，近兩年各類解讀和分析也夠多了，眼下珠海最大的問題還是在于：人，尤其是如何引進(jìn)人。

從2017年開始，珠海已經(jīng)加大了人才引進(jìn)政策，今年7月3日更是發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步放寬我市人才引進(jìn)及入戶條件的通知（征求意見稿）》，打算進(jìn)一步放松落戶，今年中央點(diǎn)名珠海要求無(wú)條件放開入戶，如果按照規(guī)劃未來(lái)3年常住人口能增長(zhǎng)到300萬(wàn)，也就是有100萬(wàn)的增量，那珠海當(dāng)下的庫(kù)存就能消耗完，房?jī)r(jià)自然會(huì)有大幅度的上漲。

其實(shí)這幾年珠海的常住人口增量速度已經(jīng)快了不少，所以只要人口進(jìn)來(lái)，增加內(nèi)需動(dòng)力，珠海房?jī)r(jià)就有上漲的動(dòng)能。

從17年后，珠海的房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)相對(duì)擠干凈了，現(xiàn)在珠海的市場(chǎng)相對(duì)健康，而歷史也已驗(yàn)證珠海房?jī)r(jià)下跌的空間機(jī)會(huì)很小，所以珠海可以長(zhǎng)持。

而且珠海的良好基本面也決定它確實(shí)擁有房?jī)r(jià)上漲的基因。

1、優(yōu)質(zhì)的城市環(huán)境，這個(gè)非常不容易，廣深的居住宜居性都不如珠海。濱海城市，環(huán)境宜人，單單憑這種優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，就吸引了港澳人士和熱衷于在南方居住的北方人來(lái)購(gòu)房，珠海購(gòu)房的60%都是外地人。

2、特殊的地理位置和發(fā)展?jié)摿Α?/strong>珠海的光環(huán)其實(shí)不少，珠西核心城市、省級(jí)副中心城市、還有對(duì)標(biāo)上海浦東和深圳前海的橫琴自貿(mào)區(qū)，概念不少，只是前期炒得過了，之后穩(wěn)步發(fā)展，房?jī)r(jià)自然穩(wěn)步有回升。