4月，天津二手房成交面積達(dá)到100萬平米，環(huán)比增長125%。

　　在成交量大增的背后，是天津二手房市場的大幅降價，前段時間甚至傳出有業(yè)主降價百萬賣房的消息。數(shù)據(jù)或許更為直觀，在2019年重點城市漲跌幅的圖表中，天津的房價下跌幅度甚至超過了10%。

　　跟房價下跌成正比的，是二手房掛牌量的激增。截止到5月4日，天津樓市二手房數(shù)量從114500萬套增加到122563套——短短一月時間上漲了8063套。

　　這個掛牌數(shù)，這個成交量，確實讓人看到了抄底的希望。

　　01

　　樓市在升溫，萬科在轉(zhuǎn)行

　　最近樓市一直在升溫，至少從成交量來看，升溫是肯定的。

　　從天津的情況來看，更是如此。根據(jù)天津市房屋交易主管部門統(tǒng)計，2020年4月，天津市新建房屋住房平均銷售價格比疫情前的1月份還要微漲1.2%，而二手住房的平均成交價格比1月份上漲0.6%。

　　再結(jié)合官方發(fā)布的新房、二手房銷售面積及增長率來看，天津的銷售都顯得熱氣騰騰。

　　不只是天津，全國很多地區(qū)的新房、二手房市場，都逐步恢復(fù)到了疫情前的態(tài)勢。在接受采訪時，萬科在天津地區(qū)的負(fù)責(zé)人更是表示：“預(yù)計通過二季度的銷售，我們可以實現(xiàn)上半年銷售量同比增加，疫情初期對市場銷量的影響能追回，對全年的影響微乎其微?！?

　　有趣的是，對2020年樓市保持樂觀態(tài)度的萬科在5月7日晚間發(fā)布了一則招聘“養(yǎng)豬人才”的信息，正式宣布進(jìn)軍畜牧業(yè)。單從招聘信息來看，萬科的養(yǎng)豬場很有可能開在深圳這個房價瘋漲的地方。

　　至此，房企界的“四大金剛”碧恒萬融，就差融創(chuàng)還沒進(jìn)軍畜牧業(yè)了。

　　單從現(xiàn)在的行情來說，搞房地產(chǎn)可能真不如養(yǎng)豬。有關(guān)房價下跌的消息一直不絕于耳，4月29日，58同城、安居客發(fā)布2020年《4月國民安居指數(shù)報告》，4月全國重點監(jiān)測67城新房在線均價16605元/㎡，環(huán)比下跌0.37%，其中38城新房價格下跌。二手房在線掛牌均價15522元/㎡，環(huán)比下跌0.36%，40城二手房掛牌價格下跌。

　　在經(jīng)歷了2019年的樓市寒冬之后，房價仍然還處在下跌的隊列中。

　　一般來說，房企的凈利潤主要還是看銷售收入。為了拉動銷售量，今年很多房企都選擇了降價，這樣凈利潤自然也就下去了。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤為239.57億元，去年同期則為411.60億元，同比下跌41.80%。

　　作為對比，農(nóng)林牧漁業(yè)的增長速度著實驚人。2020年一季度，農(nóng)林牧漁業(yè)凈利潤140.06億元，增速達(dá)到391.95%，居各行業(yè)之首。

　　說房地產(chǎn)行業(yè)干不過養(yǎng)豬的，這還真不是句空話，更何況現(xiàn)在養(yǎng)豬還有政策，從建廠到規(guī)模養(yǎng)豬都有相應(yīng)補(bǔ)貼，可以說是一條龍服務(wù)。同樣，養(yǎng)豬拿地也更容易，生豬養(yǎng)殖按農(nóng)用地管理，不需要辦理建設(shè)用地的審批手續(xù)，并且取消了15畝的上限。

　　也就是說，明面上養(yǎng)的是豬，實際上瞄準(zhǔn)的還是便宜的地。

　　是不是有內(nèi)味兒了？

　　02

　　土地依賴高，抄底仍有人

　　房企那邊惦記著拿便宜地，一分錢掰成兩分錢花。樓市這邊就要純粹多了，趁著此次疫情“抄底”的大有人在。

　　畢竟一線城市房產(chǎn)相對更能保值，因此也成了很多人眼中的“資金避風(fēng)港”。

　　最出名的就是深圳，從今年3月份開始，深圳就頻繁因為買房上熱搜，最主要的原因就是樓市太過火熱，甚至一度傳出了拿金融補(bǔ)貼政策“低息買房”的負(fù)面新聞，最終銀監(jiān)會下場徹查，深圳市住建局更是出來表示，如果房價再上漲，可能會祭出房產(chǎn)稅的大招。

　　經(jīng)此一戰(zhàn)，全國人民都知道深圳樓市火熱了，更令部分炒房客心生神往，恨不得馬上奔赴深圳買房。

　　比深圳樓市更為獨特的，可能是上海樓市了——克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，由于4月上海市政府加快預(yù)售證審批，32個樓盤入市，商品房住房供應(yīng)量大幅回升，成交量也在進(jìn)一步回升。

　　總價1000萬至2000萬的豪宅，銷售火爆得一塌糊涂。3月25日至5月1日，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示上海新房成交量達(dá)到了7549套，而這段時間上海的新房供應(yīng)數(shù)量為9063套。這樣的火熱，讓央行上海支行都忍不住發(fā)話了，堅持“房住不炒”的決心不動搖。

　　一般來說，出來提“房住不炒”的，絕大多數(shù)都是當(dāng)?shù)貥鞘小盎馃帷边^頭了的。要是房子賣不出去，自然也就不存在炒了。

　　而上海之所以能出來喊“房住不炒”，自然也是有底氣的。數(shù)據(jù)顯示，2019年的地方財政收入，上海市以7165.7億元位于榜首，其中土地出讓金約為1999億元，排在全國第二。根據(jù)推算，上海市對土地財政的依賴程度并不算高，大約在28%，跟那些土地財政依賴度超過100%的城市相比，自然也是要有底氣得多。

　　值得注意的是，全國4大一線城市中，只有廣州的土地財政依賴度達(dá)到107%，北京、上海、深圳的土地財政依賴度均低于30%。

　　對于土地財政的過分依賴，可能會讓很多城市在面對房地產(chǎn)時失去“底氣”。尤其是在最近這段時間，疫情帶來的影響太過深遠(yuǎn)，地方財政的壓力也面臨較大壓力，土地出讓金再次被提到案前。

　　關(guān)注過這段時間土拍的小伙伴可能會發(fā)現(xiàn)，最近這段時間土拍的消息格外多。以北京為例，僅在2020年1月-2月，出讓土地的總建筑面積就達(dá)到181.3萬平方米，累計土地出讓金達(dá)到671.88億，而2019年全年也才1672.11億元。

　　其他城市賣地的情況也是不逞多讓，刷新樓面成交價的消息不絕于耳。按照這個態(tài)勢，估計過兩年房價就算不炒，也得再漲漲，畢竟拿地的成本擺在那兒，房企現(xiàn)在都講個凈利潤，這可是要寫進(jìn)年報里的。

　　至于樓市，就算有疫情影響，2020年的數(shù)據(jù)也不會太差，房企不會把盤捂在自己手里的，降價也得賣出去，你看最近的成交量這不就高了嘛。二手房市場自然也有樣學(xué)樣，畢竟個人的抗風(fēng)險能力差，想要賣房自然只有降價。

　　兩邊都降了，抄底的人自然就來了，成交量也就上來了。

　　03

　　結(jié)語

　　疫情對樓市雖然還有影響，但影響相對已經(jīng)不大了，樓市的成交量正在回升到疫情前的態(tài)勢，供應(yīng)量和需求量都上來了。

　　2019年，樓市算是度過了一個非常嚴(yán)酷的寒冬，擠出了不少水花，也順道積壓了數(shù)量不小的剛需，這些人的需求可能會在2020年得到一波持續(xù)釋放，畢竟最近樓市松綁的消息的確是不少。

　　更重要的是，LPR利率也在下降，4月20日公布的1年期LPR利率為3.85%，5年期以上LPR利率為4.65%，均處于歷史新低。

　　房價、房貸利率的“雙降”，也意味著購房成本降低，購房群體隨之增多。

　　拋售的業(yè)主有，抄底的群體也有，到底怎么抉擇，還是看自身吧。從現(xiàn)在的形勢看，房企的利潤跌了，但是買房的熱情還沒跌。

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