赴港上市潮中，卓越商企以商業(yè)物業(yè)管理見(jiàn)長(zhǎng)。然而，隨著市場(chǎng)化不斷推進(jìn)，卓越商企第三方業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率不斷下滑。與此同時(shí)，該部分業(yè)務(wù)的物業(yè)費(fèi)均價(jià)也呈下降趨勢(shì)，這與來(lái)自母公司的業(yè)務(wù)形成了鮮明的對(duì)比。

尤其是母公司業(yè)務(wù)占比不斷收縮，第三方業(yè)務(wù)占比隨之增加，此消彼長(zhǎng)的背后也凸顯出卓越商企的生存困境。

利潤(rùn)率逐年下滑 并購(gòu)整合面臨考驗(yàn)

作為一家成立已20余年的物業(yè)公司，受母公司影響，卓越商企主要提供商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)。早在2003年，母公司卓越集團(tuán)投資建設(shè)并持有運(yùn)營(yíng)首個(gè)商辦項(xiàng)目深圳卓越大廈，后開(kāi)啟了“商住并舉”的開(kāi)發(fā)模式。基于此，卓越商企提出“打造中國(guó)領(lǐng)先的商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”的目標(biāo)。

截至2019年12月31日，卓越商企的業(yè)務(wù)范圍包含高端商務(wù)寫(xiě)字樓、商務(wù)綜合體、企業(yè)總部、高等院校等多種業(yè)態(tài)。目前，卓越商企的在管項(xiàng)目300余個(gè)，在管面積2000余萬(wàn)平方米，覆蓋全國(guó)多個(gè)一線及新一線城市。其中，在管高端寫(xiě)字樓及商務(wù)綜合體項(xiàng)目有21個(gè)，面積3.9百萬(wàn)平方米，平均每月管理費(fèi)為每平方米18.4元。

悠久的歷史只能代表過(guò)去。從卓越商企的招股書(shū)來(lái)看，盡管規(guī)模與在管面積均有所突破，但其盈利能力并不理想。在2017-2019年，卓越商企營(yíng)收分別為9.47億元、12.23億元、18.36億元，3年間營(yíng)收漲幅為93.82%；同期，在管面積分別為1136.4萬(wàn)平方米、1455.4萬(wàn)平方米、2352.9萬(wàn)平方米，3年間在管面積漲幅達(dá)107.05%，略高于營(yíng)收漲幅。

值得關(guān)注的是，卓越商企的毛利率、凈利率卻在逐年下滑。在2017-2019年，卓越商企的毛利分別為2.33億元、2.94億元、4.33億元，毛利率分別為24.65%、24.06%、23.61%；同期凈利潤(rùn)分別為1.36億元、1.57億元、2.34億元，凈利率分別為14.40%、12.80%、12.72%。

商務(wù)物業(yè)作為物業(yè)管理行業(yè)公認(rèn)的金礦，正吸引越來(lái)越多的物業(yè)公司入局。顯然，已入局的物業(yè)公司卻遭受著來(lái)自四面八方的明槍暗箭。卓越商企就是其中之一。

據(jù)悉，卓越商企的業(yè)務(wù)大致可以分為物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)、其他業(yè)務(wù)3部分，其中物業(yè)管理服務(wù)仍處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。在2017-2019年，卓越商企物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收分別為8.57億元、10.67億元、15.76億元，占比分別為90.48%、87.19%、85.85%，毛利率分別為24.64%、23.05%、22.03%；增值服務(wù)營(yíng)收分別為0.89億元、1.33億元、2.04億元，占比分別為9.36%、10.86%、11.10%，毛利率分別為24.86%、23.46%、25.22%。

與其他物業(yè)公司相比，卓越商企增值服務(wù)的收入在營(yíng)收中的占比較低，其毛利率也不突出，難以對(duì)整體毛利率起到提升作用。因此，卓越商企的整體毛利率更多是依靠物業(yè)管理服務(wù)。

在2017-2019年，卓越商企來(lái)自卓越集團(tuán)的物業(yè)服務(wù)營(yíng)收分別為5.09億元、5.84億元、6.66億元，毛利分別為1.61億元、1.98億元、2.35億元，毛利率分別為31.59%、33.96%、35.23%。來(lái)自獨(dú)立第三方的物業(yè)服務(wù)營(yíng)收分別為3.48億元、4.83億元、9.11億元，毛利分別為0.50億元、0.48億元、1.13億元，毛利率分別為14.47%、9.86%、12.38%。

不難發(fā)現(xiàn)，卓越商企第三方業(yè)務(wù)的毛利率遠(yuǎn)低于母公司卓越集團(tuán)。實(shí)際上，為了擴(kuò)大規(guī)模，卓越商企也在不斷進(jìn)行收并購(gòu)。在2019年，卓越商企先后收購(gòu)了浙江港灣及武漢雨陽(yáng)兩家物業(yè)公司，這兩家公司的主要業(yè)務(wù)涉及公建物業(yè)領(lǐng)域。

資料顯示，浙江港灣物業(yè)為非住宅領(lǐng)域的大型物業(yè)提供服務(wù)，成立于2006年，在醫(yī)院后勤、企業(yè)后勤領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)頗多，服務(wù)的客戶均為浙江知名三甲醫(yī)院和大型企業(yè)，在管項(xiàng)目服務(wù)面積近700萬(wàn)平方米。武漢雨陽(yáng)物業(yè)成立于2003年，聚焦非住宅物業(yè)領(lǐng)域，項(xiàng)目涵蓋政府機(jī)關(guān)單位、事業(yè)單位、科研院校、醫(yī)院、文體場(chǎng)館等多種業(yè)態(tài)。目前，在管服務(wù)面積達(dá)600多萬(wàn)平方米。

隨著在管面積逐步擴(kuò)大，卓越商企亟需提升第三方項(xiàng)目的利潤(rùn)率。早年間，彩生活通過(guò)大量收并購(gòu)實(shí)現(xiàn)了自身規(guī)模的快速擴(kuò)張，但在后續(xù)的業(yè)務(wù)整合推進(jìn)中，其盈利能力逐步下滑，并且退出面積快速增加，股價(jià)也持續(xù)走低。因此，卓越商企面臨的真正考驗(yàn)是并購(gòu)之后的業(yè)務(wù)整合。

內(nèi)外失衡日益突出 業(yè)務(wù)拓展空間受限

從招股說(shuō)明書(shū)來(lái)看，卓越商企的服務(wù)成本中日常運(yùn)營(yíng)成本主要包括員工成本、清潔成本、維修及維護(hù)成本、分包成本4部分。在2017-2019年，卓越商企上述4部分成本之和分別為5.69億元、7.59億元、11.87億元，在成本支出中占比分別為79.76%、81.68%、84.64%，成本支出與占比不斷上升。

與此同時(shí)，卓越商企來(lái)自第三方項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)均價(jià)卻逐步下降。在2017-2019年，卓越商企整體物業(yè)費(fèi)均價(jià)分別為14.2元/月/平方米、13.8元/月/平方米、14.5元/月/平方米。其中，來(lái)自卓越集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)均價(jià)分別為13.3元/月/平方米、13.3元/月/平方米、15.0元/月/平方米，整體呈上升趨勢(shì)；來(lái)自獨(dú)立第三方項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)均價(jià)分別為15.8元/月/平方米、14.6元/月/平方米、14.0元/月/平方米，物業(yè)費(fèi)逐步下降。

在2017-2019年，卓越商企在管面積構(gòu)成中，來(lái)自獨(dú)立第三方的在管面積分別為34.70%、41.25%、56.84%，其中2019年來(lái)自獨(dú)立第三方的在管面積首次超過(guò)來(lái)自卓越集團(tuán)的在管面積。顯然，由于獨(dú)立第三方項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)逐步降低且在管面積占比不斷提升，卓越商企整體的盈利能力或?qū)⒈恍Q食。

在物業(yè)公司市場(chǎng)化的過(guò)程中，難免會(huì)面臨內(nèi)外失衡。無(wú)論是碧桂園服務(wù)抑或是保利物業(yè)，來(lái)自關(guān)聯(lián)方交付項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)均價(jià)均高于來(lái)自獨(dú)立第三方交付項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)均價(jià)。不過(guò)，來(lái)自獨(dú)立第三方項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)均價(jià)并未呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，而是微弱上漲。

或許卓越商企第三方項(xiàng)目如此低的毛利率與不斷降低的物業(yè)費(fèi)均價(jià)息息相關(guān)。然而，商務(wù)物業(yè)作為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)標(biāo)的，細(xì)分市場(chǎng)已經(jīng)吸引了包括萬(wàn)物梁行、招商積余乃至五大行等在內(nèi)的一大批競(jìng)爭(zhēng)者，特別是優(yōu)質(zhì)物業(yè)的角逐更為激烈。卓越商企雖然拿下其中不少項(xiàng)目，但以2018年為例，其來(lái)自獨(dú)立第三方在管項(xiàng)目的毛利率僅為9.9%，不到10%。對(duì)卓越商企而言，這些項(xiàng)目除了增加企業(yè)營(yíng)收外，對(duì)盈利的貢獻(xiàn)微乎其微，反而會(huì)進(jìn)一步加劇其內(nèi)外失衡的局面。

據(jù)了解，一線城市特別是深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)早已飽和，母公司卓越集團(tuán)特別是卓越商管在高凈值區(qū)域進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)空間已經(jīng)極為有限。這也意味著，母公司后續(xù)所能給予的支持將隨著卓越商企規(guī)模與營(yíng)收的增長(zhǎng)而愈發(fā)有限。如此看來(lái)，卓越商企的未來(lái)發(fā)展面臨不小的挑戰(zhàn)。

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