端午節(jié)前，雅居樂(lè)旗下雅城集團(tuán)在港遞交招股書(shū)。

定位綠色生態(tài)人居服務(wù)商的雅城集團(tuán)，主要從事綠色生態(tài)景觀服務(wù)及智慧裝飾家居服務(wù)兩大業(yè)務(wù)，并稱致力透過(guò)綠色生態(tài)景觀及優(yōu)質(zhì)室內(nèi)環(huán)境為客戶提供綠色生活體驗(yàn)。

不過(guò)，與雅城集團(tuán)的介紹順序相反，公司的營(yíng)收主要依靠智慧裝飾家居業(yè)務(wù)。在這條業(yè)務(wù)線內(nèi)，住宅精裝的收入又占了大部分；同時(shí)雅城集團(tuán)的智造家具難言“智慧”，旗下工廠生產(chǎn)線的主力產(chǎn)品多為木制裝配式家具。

究其原因，是雅城集團(tuán)的倉(cāng)促上馬。自公司旗下雅城科技于去年11月成立以來(lái)，雅居樂(lè)整合旗下的綠色生態(tài)景觀與智慧裝飾家居業(yè)務(wù)資源，通過(guò)資產(chǎn)重組先后注入其中。直到今年5月底，雅城集團(tuán)才得以成立，距今不過(guò)才一個(gè)月的時(shí)間。

因此，此番雅城集團(tuán)分拆上市，不僅難逃業(yè)務(wù)依靠母公司起家的路數(shù)，也頗有一番再造一個(gè)上市公司的意味。

業(yè)務(wù)整合逾半年 雅城注冊(cè)成立僅一月

在內(nèi)部重組之前，雅居樂(lè)的裝飾家居業(yè)務(wù)與綠色生態(tài)景觀業(yè)務(wù)分別集中在中山時(shí)興與廣州雅玥兩家公司，前者早在2000年就已成立，而后者的誕生則在此15年之后。

2019年11月，隨著雅城科技的成立，雅居樂(lè)開(kāi)始先后就綠色生態(tài)景觀分部及智慧裝飾家居分部進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓、成立附屬公司，并成立雅城科創(chuàng)，為兩大業(yè)務(wù)提供配套服務(wù)。此時(shí)，代表上述兩大業(yè)務(wù)的“雅城”正式展開(kāi)營(yíng)銷工作，對(duì)外宣稱綠色生活體驗(yàn)供應(yīng)商。

直至今年5月27日，雅城集團(tuán)才在境外注冊(cè)成立，兩大業(yè)務(wù)資源盡歸旗下。顯然，這是雅居樂(lè)瞄準(zhǔn)資本市場(chǎng)分拆上市的“最后一公里”。

重組完成之后，雅城科技作為雅城集團(tuán)境內(nèi)營(yíng)運(yùn)附屬公司的控股公司，分別持有廣州生態(tài)、中山時(shí)興和雅城科創(chuàng)100%股權(quán)，廣州生態(tài)則持有廣州雅玥100%股權(quán)。

自雅城科技成立，拉開(kāi)雅居樂(lè)兩大多元業(yè)務(wù)資源整合的大幕，到雅城集團(tuán)遞交招股書(shū)，不過(guò)才半年有余，而雅城集團(tuán)的成立距今更是僅有一個(gè)月而已。對(duì)于雅城集團(tuán)而言，由于資源一股腦注入，且整合時(shí)間較短，或許其業(yè)務(wù)情況只是此前的延續(xù)。此舉可謂匆匆上馬，頗有趕鴨子上架之意。

據(jù)外電報(bào)道，雅城集團(tuán)有望從香港IPO中籌集3-4億美元的融資。若成功上市，雅城集團(tuán)不僅能反哺母公司的流動(dòng)性，亦將成為雅居樂(lè)旗下的另一大上市平臺(tái)。

家居業(yè)務(wù)占大頭 智造家具難言“智慧”

整合了兩大業(yè)務(wù)，雅城集團(tuán)的營(yíng)收也成簡(jiǎn)單的“1+1”結(jié)構(gòu)。

2017-2019年，雅城集團(tuán)來(lái)自綠色生態(tài)景觀及智慧裝飾家居業(yè)務(wù)的收入分別合計(jì)約15.5億元、35.1億元及50.9億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為81.4%；凈利潤(rùn)分別為2.6億元、4.9億元及8.2億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為76.3%。

其中，在2019年，綠色生態(tài)景觀業(yè)務(wù)為雅城集團(tuán)帶來(lái)了14.7億元的收入，占總收入的28.9%，毛利率約23.6%；智慧裝飾家居業(yè)務(wù)營(yíng)收36.2億元，占比71.1%，毛利率約26.3%。盡管后者營(yíng)收占比在近年來(lái)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但仍占據(jù)較大優(yōu)勢(shì)，且毛利率在逐年上升。

截至2019年末，雅城集團(tuán)在24個(gè)省份的84個(gè)城市中有599個(gè)總地盤(pán)面積約為3510萬(wàn)平方米的綠色生態(tài)景觀項(xiàng)目；在19個(gè)省份的52個(gè)城市中有456個(gè)總建筑面積約為350萬(wàn)平方米的智慧裝飾家居項(xiàng)目。

盡管強(qiáng)調(diào)綠色生態(tài)，但雅城集團(tuán)的家居業(yè)務(wù)收入規(guī)模顯然更大，不僅因?yàn)樽≌?xiàng)目精裝需求的旺盛，而兩大業(yè)務(wù)主力中山時(shí)興與廣州雅玥在發(fā)展時(shí)間上的長(zhǎng)短，一定程度上也成為了雅城集團(tuán)兩大業(yè)務(wù)營(yíng)收規(guī)模差異化的原因之一。

具體從兩條業(yè)務(wù)線的營(yíng)收來(lái)看，其結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出近似“一邊倒”的態(tài)勢(shì)。

在綠色生態(tài)景觀業(yè)務(wù)方面，雅城集團(tuán)的園林景觀服務(wù)營(yíng)收占據(jù)了絕大部分。2017-2019年，此項(xiàng)營(yíng)收占比分別為99.4%、98.9%及82.7%，2019年?duì)I收達(dá)到12.2億元。

生態(tài)環(huán)境服務(wù)作為2018年才產(chǎn)生收入的新業(yè)務(wù)，營(yíng)收由986萬(wàn)元飛速提升至2019年的2.1億元，主要由于2019年9月和12月通過(guò)整合廣東美景、北京京林，從而擴(kuò)大了項(xiàng)目數(shù)量。

綠化管養(yǎng)服務(wù)也因項(xiàng)目數(shù)量的增長(zhǎng)營(yíng)收有所增加，2019年收入約4729萬(wàn)元，但由于項(xiàng)目規(guī)模仍較少，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收規(guī)模難與上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)相媲美。

在智慧裝飾家居業(yè)務(wù)方面，營(yíng)收的大頭在住宅精裝服務(wù)方面，其三年來(lái)的營(yíng)收占比分別約為63.5%、79.6%及62.1%，2019年?duì)I收約22.5億元。

智造家具則在2019年貢獻(xiàn)了逾三成的收入，約13.5億元。雖然雅城集團(tuán)在招股書(shū)內(nèi)寫(xiě)道，“于2000年， 我們成立中山時(shí)興提供智慧裝飾家居服務(wù)?！北藭r(shí)，業(yè)界尚未擁有“智慧家居”這一概念，中山時(shí)興多年來(lái)的發(fā)展與盈利更多依靠著裝修與傳統(tǒng)木制家居業(yè)務(wù)，并延續(xù)到了現(xiàn)在。

截至2019年末，雅城集團(tuán)擁有四個(gè)木制品生產(chǎn)基地，總建筑面積約為19.8萬(wàn)方，生產(chǎn)線的主力產(chǎn)品為木門(mén)、固式家具及板式家具。據(jù)其公布的估計(jì)產(chǎn)能、實(shí)際產(chǎn)量及計(jì)算出的利用率來(lái)看，三者2017-2019年的產(chǎn)量雖然連年上升，但2019年的利用率均較上年有所下滑，且均為三年間最低值。其中，板式家具的利用率僅為54.6%。

據(jù)招股書(shū)，雅城集團(tuán)的若干機(jī)器可用于生產(chǎn)超過(guò)一類的家居產(chǎn)品，然而一次僅可用于生產(chǎn)單一類別產(chǎn)品，在計(jì)算利用率時(shí)，并未計(jì)入多功能機(jī)器一次不能用于生產(chǎn)一類以上的產(chǎn)品的事實(shí)。

這意味著，雖然傳統(tǒng)木制家居占據(jù)生產(chǎn)線的比例在下滑，但雅城集團(tuán)的生產(chǎn)線并不能根據(jù)訂單需求的不同而靈活變動(dòng)。智慧家居方案中包含的定制家居產(chǎn)品，其訂單數(shù)量顯然難以與傳統(tǒng)家居相比，利用率的下滑多少造成了產(chǎn)能的浪費(fèi)。

而對(duì)于以木制裝配式家具作為主力產(chǎn)品的雅城集團(tuán)來(lái)說(shuō)，其智造家具難言“智慧”。盡管雅城集團(tuán)擁有46項(xiàng)相關(guān)專利，但與擁有家電背景，每年動(dòng)輒獲取千余項(xiàng)授權(quán)的美的、海爾，以及年研發(fā)費(fèi)用幾十億元的小米相比，顯然是小巫見(jiàn)大巫。

這三者之中，美的置業(yè)因背靠美的集團(tuán)，與攜手卓爾、綠地、時(shí)代地產(chǎn)三家開(kāi)發(fā)商的小米，將成為雅城集團(tuán)在智慧地產(chǎn)領(lǐng)域難以企及的對(duì)手。

此外，與其他分拆上市的公司相似，雅城集團(tuán)與雅居樂(lè)之間的關(guān)聯(lián)性也較強(qiáng)。2017-2018年，來(lái)自雅居樂(lè)及其他關(guān)聯(lián)方的營(yíng)收占比均在90%以上，在2019年有所下滑，但仍高達(dá)78.9%。好在雅城集團(tuán)近年來(lái)的外拓比例增速較快，獨(dú)立性成長(zhǎng)還需持續(xù)觀察。

相關(guān)知識(shí)

IPO視界|倉(cāng)促赴港上市 雅城集團(tuán)難掩業(yè)務(wù)發(fā)展失衡
IPO視界|百勝中國(guó)赴港上市 僅有肯德基一枝獨(dú)秀
上半年20家涉房企業(yè)赴港上市 小房企、物管企業(yè)成主角
港龍地產(chǎn)赴港IPO“二進(jìn)宮”，中小房企上市如何邁過(guò)“三大門(mén)檻”？
華潤(rùn)萬(wàn)象生活赴港IPO,商業(yè)物業(yè)撐起半邊天 | 深讀
10多家內(nèi)地房企擬赴港IPO 上市或成中小房企“救命渠道”
綠城管理赴港上市 “代建第一股”也差錢(qián)
物業(yè)公司扎堆赴港上市 并購(gòu)提升行業(yè)集中度
IPO視界|遠(yuǎn)洋服務(wù)赴港上市 全國(guó)化布局逐步完善
擴(kuò)大銷售規(guī)模緩解資金壓力 年內(nèi)9家中小房企擬赴港IPO